Vamos con la respuesta corta, porque es la que casi nadie da entera: no existe un número estatal. Ninguna ley española dice cuántas personas caben en una vivienda. Lo fija cada comunidad autónoma, solo seis lo han hecho, y las que lo han hecho cuentan de tres maneras distintas que dan resultados distintos para el mismo piso.
Lo demás lo decide tu contrato. Y ahí sí puedes hacer algo.
Lo único que sí vale en toda España
La ley estatal no pone cifra, pero sí te pone un deber. El artículo 11.1.c) de la Ley 12/2023, al enumerar lo que integra el derecho de propiedad de una vivienda, incluye este: «evitar la sobreocupación o el arrendamiento para usos y actividades que incumplan los requisitos y condiciones de habitabilidad legalmente exigidos».
No es retórica. Su apartado 2 habilita a las administraciones a declarar el incumplimiento de esos deberes y a adoptar las medidas que prevea la legislación de vivienda. Y el artículo 6.2.d) de esa misma ley mete el arrendamiento de una vivienda sobreocupada en la misma lista que el acoso inmobiliario, como situación que hay que prevenir.
Traducido: el deber de que no se llene tu piso es tuyo. El número, te lo dará tu comunidad autónoma o no te lo dará nadie.
Las seis comunidades que ponen número
De las diecisiete leyes autonómicas de vivienda, solo seis regulan la sobreocupación:
| Comunidad | ¿Da cifras? | Multa |
|---|---|---|
| Cataluña | Sí, por dormitorios | 9.001 – 90.000 € · hasta 900.000 € con riesgo para las personas |
| País Vasco | Sí, por metros útiles | 3.001 – 20.000 € · hasta 300.000 € con riesgo |
| Baleares | Sí: lo que ponga la cédula | 30.001 – 90.000 € (es infracción muy grave) |
| Andalucía | No, remite a reglamento | 6.001 – 20.000 € |
| Extremadura | No, remite a reglamento | Más de 4.000 y hasta 40.000 € |
| C. Valenciana | No la define | — |
Las once restantes —Aragón, Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia, Madrid, Murcia, Navarra y La Rioja— no mencionan la sobreocupación en su ley de vivienda.
Tres formas de contar, tres resultados
Aquí está lo que hace que este tema se explique mal en casi todas partes: las tres comunidades que dan cifras usan métodos incompatibles entre sí.
Cataluña cuenta dormitorios
El artículo 4 del Decreto 141/2012 fija el umbral máximo de ocupación en función del número y el tamaño de las habitaciones:
- 1 persona por habitación de 5 m² o más.
- 2 personas por habitación de 8 m² o más.
- 3 personas por habitación de 12 m² o más.
- 2 personas en viviendas sin habitaciones, con un único espacio de uso común.
Y un detalle que casi nadie cuenta: el número de ocupantes que figure en una cédula de habitabilidad antigua no vale. La disposición transitoria del decreto es explícita —las cédulas vigentes a su entrada en vigor «no producen efectos respecto al número máximo de ocupantes que se indica»— y remite «en todo caso» a los parámetros del artículo 4.
El País Vasco cuenta metros
El artículo 62.2 de la Ley 3/2015 establece ratios que se aplican mientras no haya reglamento, y sigue sin haberlo:
- 1 persona → al menos 25 m² útiles.
- 2 personas → al menos 33 m² útiles.
- 3 o más → 15 m² útiles por persona.
No computan las terrazas, los balcones ni los tendederos.
Baleares lee la cédula
La definición balear es la más práctica de las tres. Su artículo 4.f) llama vivienda sobreocupada a aquella «en que se aloja un número de personas que excede el máximo de plazas que fija la cédula de habitabilidad o, si procede, la licencia de ocupación o de primera utilización». El número está en el papel: basta con mirarlo. Justo lo contrario que en Cataluña.
La familia no cuenta igual
La ley catalana lo dice en la propia definición de vivienda sobreocupada (artículo 3.e) de la Ley 18/2007): se exceptúan «las unidades de convivencia vinculadas por lazos de parentesco», siempre que el exceso «no suponga incumplimientos manifiestos de las condiciones exigibles de salubridad e higiene ni genere problemas graves de convivencia con el entorno».
Y define qué es parentesco a estos efectos: cónyuges, consanguinidad y afinidad hasta el cuarto grado, adopción y pareja estable. Una familia numerosa apretada en un piso pequeño no es, por sí sola, un caso de sobreocupación.
¿Y en las once comunidades que no lo regulan?
Que su ley de vivienda no lo tipifique no significa que ahí todo valga, pero tampoco que exista un número al que agarrarse. Siguen operando tres cosas:
- El deber estatal del artículo 11.1.c) que veíamos arriba.
- Las condiciones de habitabilidad autonómicas, que existen en todas partes.
- Las ordenanzas municipales y la vía de salubridad, por la que actúan los ayuntamientos.
Ahora bien, conviene no confundir una cosa con otra. Cantabria, por ejemplo, sí tiene una regla que suena a lo mismo: su Decreto 91/2024 dice que un dormitorio de más de 10 m² «se entenderá a efectos de ocupación como doble» y uno de 6 a 10 m², como individual. Pero su artículo 2 lo aplica a vivienda de nueva creación, rehabilitación, cambio de uso u obras de intervención: sirve para clasificar las piezas de un proyecto, no para declarar sobreocupada una vivienda ya habitada. El propio decreto reconoce que las infracciones «serán tipificadas en una Ley», y esa ley no existe.
Cómo se detecta
No hay inspecciones al azar. Los tres disparadores están escritos en las propias normas:
- El padrón. El artículo 4.2 del decreto catalán prevé que, cuando en las nuevas altas de empadronamiento se detecte exceso, el ayuntamiento pida a la Agencia de la Vivienda los datos de la cédula e inicie expediente sancionador. Ojo: eso no significa que se pueda negar el empadronamiento por número de personas; el padrón acredita dónde vives, no si la vivienda da para tantos.
- La denuncia vecinal. La ley andaluza obliga al ayuntamiento que tenga conocimiento «por denuncia o por actuaciones de oficio» de una vivienda arrendada o subarrendada sobreocupada a incoar expediente.
- Los consumos. El artículo 64.3 de la ley vasca considera consumo anormal por exceso el que supera «el consumo máximo que corresponde al número máximo de personas que puedan habitar en la vivienda».
Tu inquilino ha metido a más gente: qué puedes hacer
Lo primero, el orden de las herramientas. De más a menos útil:
- El contrato. Si pactaste un número máximo de ocupantes, tienes una obligación incumplida y una causa de resolución. Si no lo pactaste, discutir cuántos son «demasiados» en una comunidad que no tipifica la sobreocupación es tu palabra contra la suya.
- El artículo 8 de la LAU. Ceder el contrato o subarrendar —total o parcialmente— exige tu consentimiento escrito. Alojar de forma habitual a personas ajenas al contrato, con o sin dinero de por medio, es justamente eso.
- El artículo 27.2.e) de la LAU, si el exceso ha degenerado en actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Lo desarrollamos en si respondes de lo que haga tu inquilino.
- El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, si es la comunidad la que actúa. Y aquí conviene saber que esa demanda «habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante»: te sientan a ti también.
Sea cual sea la vía, requiere por escrito y de forma fehaciente, dejando constancia de envío, contenido y fecha.
La cláusula que te exonera (y está en la ley)
Donde sí hay norma, tener el límite por escrito no solo te da una causa de resolución: puede librarte de la multa. Lo dice literalmente el artículo 113.3.b) de la Ley 5/2025 de Andalucía, al tipificar la infracción:
«No incurrirá en responsabilidad el propietario y/o arrendador que, habiendo impuesto contractualmente los límites de ocupación y actuado con la diligencia debida, desconozca la conducta del arrendatario.»
Es el mismo criterio que en Cataluña, donde responde de la infracción quien la comete «por acción u omisión» y con responsabilidad solidaria si son varios, o en Andalucía, donde también responde quien la «haya facilitado o consentido». Consentir es no hacer nada sabiéndolo. Y la forma de demostrar que no consentiste empieza por haber puesto el límite antes.
Por eso nuestras dos plantillas lo incluyen: la plantilla de contrato de alquiler fija el número de ocupantes y obliga a comunicar cualquier cambio, y la plantilla de contrato de habitación limita tanto la habitación como el piso entero. Las dos incluyen un criterio objetivo de cuándo una visita deja de serlo —más de quince noches en dos meses—, porque «de forma permanente», a secas, no hay quien lo pruebe.
La paradoja que conviene entender
Se tiende a pensar que donde hay más ley estás más protegido. Aquí es al revés: donde no hay norma autonómica, el contrato pesa más, no menos. En Andalucía la cláusula te exonera de una infracción que existe; en Madrid o en Murcia, la cláusula es lo único que tienes.
Y si alquilas por habitaciones, el número se descontrola antes que en ningún otro sitio. Ahí el límite por escrito no es una precaución: es el instrumento.
Todo lo anterior, eso sí, llega tarde: cuando ya hay ocho personas dentro solo queda requerir, resolver y esperar. La parte que se puede adelantar es la de antes de firmar. Ahí sí podemos ayudarte: estudiamos al candidato y te respondemos en menos de 24 horas, y si el que entra deja de pagar, cobras igual. Para el filtro previo tienes la guía para elegir inquilino.