Calculadora de actualización de renta del alquiler (IPC / IRAV)
Dinos cuándo firmaste el contrato y cuándo vas a avisar al inquilino, y este simulador te dice qué índice se aplica, cuánto puedes subir y desde qué mes se cobra. Datos oficiales del INE.
Calcula cuánto puedes subir
El índice no es el mismo para todos los contratos: la fecha de firma decide cuál te toca, y el día en que avisas, desde cuándo se cobra.
Entregué las llaves después de firmar
El año de contrato cuenta desde la entrega si fue posterior a la firma, así que el aniversario se calcula desde ese día. El índice que te toca sigue dependiendo de la fecha de firma.
Mi contrato fija otro índice o me lo han dado ya calculado
Si tu contrato pacta un índice concreto o quieres probar otro porcentaje, escríbelo aquí. Recuerda que, aunque lo pactado sea mayor, la subida no puede superar el tope legal que te corresponda.
Estimación orientativa: la cifra definitiva depende del índice oficial del INE y de lo pactado en tu contrato. La actualización exige cláusula expresa y notificación por escrito al inquilino.
Ya tienes el número. Ahora falta el papel
La subida no se cobra por calcularla: el artículo 18.2 de la LAU la hace exigible cuando se la notificas al inquilino por escrito y expresando el porcentaje. El escrito lo tienes hecho, y sale con estas mismas cifras dentro.
Ver el modelo de cartaIPC o IRAV: qué índice te toca
Desde 2025 no todos los alquileres se actualizan igual. La clave es la fecha del contrato y el uso del inmueble:
| Tipo de contrato | Qué se aplica |
|---|---|
| Vivienda habitual firmada desde el 26/05/2023 | Lo pactado, sin superar el IRAV |
| Vivienda habitual firmada antes del 26/05/2023 | Lo pactado, sin superar el IPC |
| Uso distinto de vivienda (local, oficina, nave, garaje, parcela) | Lo pactado, sin tope legal |
El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) no sustituye al IPC: la ley lo configura como límite. Lo dice con esas palabras la disposición adicional undécima de la LAU, que encarga al INE definir un índice que
«se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento».
Ese índice lo definió la Resolución de 18 de diciembre de 2024 del INE, con efectos desde el 1 de enero de 2025: es el mínimo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. Por eso el IRAV es siempre menor o igual que el IPC, y por eso en la práctica acaba siendo el número que se aplica cuando el contrato pacta «IPC».
Cómo se calcula, paso a paso
- Toma la renta vigente (la que se paga ahora).
- Mira si tu contrato tiene cláusula de actualización. Sin ella, no hay subida.
- Identifica el índice que te toca (la tabla de arriba) y el mes de referencia: el último índice publicado en la fecha de actualización, salvo que el contrato diga otro.
- Aplícalo: nueva renta = renta × (1 + índice/100).
- Notifícalo por escrito indicando el porcentaje aplicado. Se cobra desde el mes siguiente.
Caso práctico: cuánto sube un alquiler de 1.200 € en 2026
Un piso alquilado por 1.200 € al mes, con un contrato de vivienda firmado el 1 de octubre de 2025. La primera actualización toca el 1 de octubre de 2026, cuando se cumple el año.
- Qué índice. El último IRAV publicado ese día es el de agosto de 2026: 2,47 %. Es el que vale aunque, cuando hagas la cuenta, ya haya salido uno más reciente: la ley manda usar el que estaba publicado en la fecha de actualización (artículo 18.1 de la LAU).
- Cuánto sube. El 2,47 % de 1.200 € son 29,64 €, así que la renta pasa a 1.229,64 € al mes. Con el IPC del mismo mes (4,3 %) habrían sido 1.251,60 €: esa diferencia es lo que recorta el tope.
- Cuándo avisar. Basta con entregarle la carta en septiembre, cualquier día del mes y con el porcentaje escrito. La ley no fija un plazo de preaviso: la subida se cobra desde el mes siguiente al aviso y nunca antes del aniversario. El inquilino paga 1.229,64 € desde la mensualidad de octubre de 2026.
Qué hacer si se te pasó la fecha de avisar al inquilino
Con el mismo piso: el aniversario era el 1 de octubre de 2026 y no le avisaste antes. La subida de ese año no se pierde; lo que se pierde son las mensualidades que pasan hasta que avisas.
- Avisa ya, por escrito y con el porcentaje. El índice no cambia: sigue siendo el IRAV de agosto de 2026 (2,47 %), el que estaba publicado el día del aniversario, aunque para entonces haya salido otro.
- Cuenta desde cuándo cobras. Si le entregas la carta el 20 de noviembre de 2026, la renta nueva se paga desde la mensualidad de diciembre de 2026. Octubre y noviembre se quedan en 1.200 €: son 59,28 € que no se recuperan, porque la actualización no tiene efecto retroactivo (artículo 18.2 de la LAU).
- Guarda la prueba de la fecha. De ese día depende desde cuándo cobras, así que entrégasela en mano con un recibí firmado o por burofax. El modelo de carta ya lleva el recibí y te dice desde qué mensualidad cobras.
Requisitos para subir la renta
- Pacto en el contrato. «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas» (artículo 18.1 de la LAU). Si el pacto no detalla el índice, la ley remite al IGC.
- Una vez al año, en la fecha en que se cumple cada anualidad de vigencia.
- Notificación por escrito al inquilino con el porcentaje aplicado. Vale la nota en el recibo del mes anterior. No tiene efecto retroactivo.
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Actualizar la renta está bien; cobrarla, mejor
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Preguntas frecuentes sobre la actualización de la renta
¿Cuánto puedo subir el alquiler este año?
Depende de cuándo firmaste el contrato y de cuándo toca la actualización. En vivienda habitual firmada desde el 26 de mayo de 2023, la subida no puede superar el IRAV. El último publicado es el de agosto de 2026 (2,47%), pero el tuyo es el que estaba publicado el día del aniversario de tu contrato. En contratos anteriores manda lo pactado, con el IPC como techo (4,3% en agosto de 2026). La calculadora de arriba lo resuelve con la fecha de firma y el día en que avisas.
¿Cómo se calcula la actualización de la renta del alquiler?
Se aplica un porcentaje sobre la renta vigente: nueva renta = renta actual × (1 + índice/100). Lo que cambia de un caso a otro no es la fórmula, es qué índice te toca y de qué mes.
¿Qué índice me toca, el IPC o el IRAV?
Lo decide la fecha del contrato. En vivienda habitual firmada desde el 26 de mayo de 2023 el límite es el IRAV (disposición adicional undécima de la LAU y Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024, con efectos desde el 1 de enero de 2025). En contratos de vivienda anteriores, se sigue el régimen que les era aplicable: lo pactado, sin superar el IPC (artículo 18.1 de la LAU). En uso distinto de vivienda (local, oficina, nave…) manda la voluntad de las partes, sin tope legal (artículo 4.3).
¿El IRAV sustituye al IPC o es un tope?
Es un tope. La ley dice literalmente que el índice del INE «se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18». Lo que se aplica es lo que diga tu contrato; el IRAV es el techo que no puede superar. Como el IRAV se calcula tomando el mínimo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada, siempre es menor o igual que el IPC: por eso, con el pacto habitual (IPC), el resultado efectivo acaba siendo el IRAV.
¿De qué mes tengo que coger el índice?
Del último que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato (artículo 18.1 de la LAU), salvo que tu contrato fije otro mes. Esa fecha es el aniversario del contrato, el día en que se cumple cada año de vigencia, y la calculadora la saca de la fecha de firma. El INE publica el dato de cada mes hacia el día 15 del mes siguiente, así que a principios de mes el último publicado suele ser el de dos meses atrás. La calculadora lo tiene en cuenta y te dice qué mes ha usado.
¿Puedo subir la renta si el contrato no dice nada de actualización?
No. Hace falta pacto expreso: «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos» (artículo 18.1 de la LAU). Si el contrato prevé la actualización pero no detalla el índice, la ley remite al Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Y en todo caso hay que notificarlo por escrito: la nueva renta se cobra desde el mes siguiente a la notificación, sin efecto retroactivo.
¿Hay un tope extraordinario a la subida del alquiler en 2026?
No. Los hubo: en 2023 (el IGC, que en la práctica operaba al 2%) y en 2024 (3%), y en marzo de 2026 se aprobó otro del 2% por el Real Decreto-ley 8/2026, pero el Congreso acordó su derogación el 28 de abril de 2026 (publicado en el BOE del día 30) y decayó. Hoy rige el índice ordinario. Si sigues aplicando «el 2%» porque lo leíste en algún sitio, es probable que estés subiendo de menos de lo que puedes.
¿Y si me he pasado subiendo la renta?
La parte que excede del tope se cobró sin base legal y procede regularizarla, devolviéndola o compensándola en los recibos siguientes. Que el inquilino la haya venido pagando no la convalida. Está explicado paso a paso en subir el alquiler más de lo permitido.
¿Y si mi vivienda está en zona tensionada?
El tope de zona tensionada limita la renta de un contrato nuevo, no la actualización anual del que ya tienes: son dos cosas distintas y conviven. Si vas a firmar uno nuevo, mira qué cambia en zona tensionada.
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