Calculadora de actualización de renta del alquiler (IPC / IRAV)
Dinos cuándo firmaste el contrato y cuándo vas a avisar al inquilino, y este simulador te dice qué índice se aplica, cuánto puedes subir y desde qué mes se cobra. Datos oficiales del INE.
Calcula cuánto puedes subir
El índice no es el mismo para todos los contratos: la fecha de firma decide cuál te toca, y el día en que avisas, desde cuándo se cobra.
Entregué las llaves después de firmar
El año de contrato cuenta desde la entrega si fue posterior a la firma, así que el aniversario se calcula desde ese día. El índice que te toca sigue dependiendo de la fecha de firma.
Mi contrato fija otro índice o me lo han dado ya calculado
Si tu contrato pacta un índice concreto o quieres probar otro porcentaje, escríbelo aquí. Recuerda que, aunque lo pactado sea mayor, la subida no puede superar el tope legal que te corresponda.
Estimación orientativa: la cifra definitiva depende del índice oficial del INE y de lo pactado en tu contrato. La actualización exige cláusula expresa y notificación por escrito al inquilino.
Ya tienes el número. Ahora falta el papel
La subida no se cobra por calcularla: el artículo 18.2 de la LAU la hace exigible cuando se la notificas al inquilino por escrito y expresando el porcentaje. El escrito lo tienes hecho, y sale con estas mismas cifras dentro.
Ver el modelo de cartaIPC o IRAV: qué índice te toca
Desde 2025 no todos los alquileres se actualizan igual. La clave es la fecha del contrato y el uso del inmueble:
| Tipo de contrato | Qué se aplica |
|---|---|
| Vivienda habitual firmada desde el 26/05/2023 | Lo pactado, sin superar el IRAV |
| Vivienda habitual firmada antes del 26/05/2023 | Lo pactado, sin superar el IRAV desde el 08/10/2026 (antes, el IPC) |
| Cualquier vivienda, con aniversario hasta el 31/12/2027 | Sin acuerdo nuevo, como mucho el 2 %; nada si la renta supera el índice de referencia |
| Uso distinto de vivienda (local, oficina, nave, garaje, parcela) | Lo pactado, sin tope legal |
El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) no sustituye al IPC: la ley lo configura como límite. Lo dice con esas palabras la disposición adicional undécima de la LAU, que encarga al INE definir un índice que
«se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento».
Ese índice lo definió la Resolución de 18 de diciembre de 2024 del INE, con efectos desde el 1 de enero de 2025: es el mínimo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. Por eso el IRAV es siempre menor o igual que el IPC, y por eso en la práctica acaba siendo el número que se aplica cuando el contrato pacta «IPC».
El IRAV de cada mes
Si la actualización te toca este mes, no vale el IRAV del propio mes, sino el último publicado en la fecha de actualización (artículo 18.1 de la LAU), salvo que tu contrato fije otro. El INE publica cada mes el dato del anterior, hacia mediados de mes, y el último que recoge esta página es el de septiembre de 2026: 2,54 %.
| Mes | IRAV |
|---|---|
| septiembre de 2026 | 2,54 % |
| agosto de 2026 | 2,47 % |
| julio de 2026 | 2,49 % |
| junio de 2026 | 2,44 % |
| mayo de 2026 | 2,48 % |
| abril de 2026 | 2,4 % |
| marzo de 2026 | 2,47 % |
| febrero de 2026 | 2,16 % |
| enero de 2026 | 2,14 % |
| diciembre de 2025 | 2,32 % |
| noviembre de 2025 | 2,29 % |
| octubre de 2025 | 2,25 % |
Serie oficial del INE, solo con datos definitivos. Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un acuerdo nuevo con el inquilino, la subida no puede pasar del 2 % aunque el IRAV sea mayor, y no hay subida si la renta supera el índice de referencia de precios (Real Decreto-ley 29/2026).
Cómo se calcula, paso a paso
- Toma la renta vigente (la que se paga ahora).
- Mira si tu contrato tiene cláusula de actualización. Sin ella, no hay subida.
- Identifica el índice que te toca (la tabla de arriba) y el mes de referencia: el último índice publicado en la fecha de actualización, salvo que el contrato diga otro.
- Aplícalo: nueva renta = renta × (1 + índice/100). Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un acuerdo nuevo, el porcentaje no puede pasar del 2 % (Real Decreto-ley 29/2026).
- Notifícalo por escrito indicando el porcentaje aplicado. Se cobra desde el mes siguiente.
Caso práctico: cuánto sube un alquiler de 1.200 € en 2026
Un piso alquilado por 1.200 € al mes, con un contrato de vivienda firmado el 1 de noviembre de 2025. La primera actualización toca el 1 de noviembre de 2026, cuando se cumple el año.
- Qué índice. El último IRAV publicado ese día es el de septiembre de 2026: 2,54 %. Es el que vale aunque, cuando hagas la cuenta, ya haya salido uno más reciente: la ley manda usar el que estaba publicado en la fecha de actualización (artículo 18.1 de la LAU). Pero ese aniversario cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, y en ese periodo el Real Decreto-ley 29/2026, de forma provisional, limita la subida: sin un acuerdo nuevo con el inquilino, no puede pasar del 2 %.
- Cuánto sube. El 2 % de 1.200 € son 24,00 €, así que la renta pasa a 1.224,00 € al mes. Sin ese límite, con el IRAV habrían sido 1.230,48 €, y con el IPC del mismo mes (4,9 %), 1.258,80 €.
- Cuándo avisar. Basta con entregarle la carta en octubre, cualquier día del mes y con el porcentaje escrito. La ley no fija un plazo de preaviso: la subida se cobra desde el mes siguiente al aviso y nunca antes del aniversario. El inquilino paga 1.224,00 € desde la mensualidad de noviembre de 2026.
Qué hacer si se te pasó la fecha de avisar al inquilino
Con el mismo piso: el aniversario era el 1 de noviembre de 2026 y no le avisaste antes. La subida de ese año no se pierde; lo que se pierde son las mensualidades que pasan hasta que avisas.
- Avisa ya, por escrito y con el porcentaje. El índice no cambia: sigue siendo el IRAV de septiembre de 2026 (2,54 %), el que estaba publicado el día del aniversario, con el límite del 2 % del Real Decreto-ley 29/2026, aunque para entonces haya salido otro.
- Cuenta desde cuándo cobras. Si le entregas la carta el 20 de diciembre de 2026, la renta nueva se paga desde la mensualidad de enero de 2027. Noviembre y diciembre se quedan en 1.200 €: son 48,00 € que no se recuperan, porque la actualización no tiene efecto retroactivo (artículo 18.2 de la LAU).
- Guarda la prueba de la fecha. De ese día depende desde cuándo cobras, así que entrégasela en mano con un recibí firmado o por burofax. El modelo de carta ya lleva el recibí y te dice desde qué mensualidad cobras.
Requisitos para subir la renta
- Pacto en el contrato. «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas» (artículo 18.1 de la LAU). Si el pacto no detalla el índice, la ley remite al IGC.
- Una vez al año, en la fecha en que se cumple cada anualidad de vigencia.
- Notificación por escrito al inquilino con el porcentaje aplicado. Vale la nota en el recibo del mes anterior. No tiene efecto retroactivo.
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Actualizar la renta está bien; cobrarla, mejor
Subir el alquiler con el IPC o el IRAV solo sirve si la renta entra cada mes. Una garantía de alquiler te asegura el cobro pase lo que pase con el inquilino: si deja de pagar, te abonamos la renta —ya actualizada— sin límite de meses y nos ocupamos de reclamar. Mira cuánto cuesta o calcula tu garantía sin compromiso.
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Preguntas frecuentes sobre la actualización de la renta
¿Cuánto puedo subir el alquiler este año?
Depende de cuándo toca la actualización, que es el aniversario de tu contrato. Si cae desde el 8 de octubre de 2026, rige el Real Decreto-ley 29/2026, de forma provisional: el techo es el IRAV en todos los contratos de vivienda, también en los firmados antes del 26 de mayo de 2023, y hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un acuerdo nuevo con el inquilino, la subida no puede pasar del 2% y es cero si la renta supera el índice de referencia de precios. El último IRAV publicado es el de septiembre de 2026 (2,54%), pero el tuyo es el que estaba publicado el día del aniversario. Si el aniversario fue antes, manda la fecha de firma: en vivienda firmada desde el 26 de mayo de 2023, el IRAV; entre el 6 de marzo de 2019 y el 25 de mayo de 2023, lo pactado con el IPC como techo, y en los anteriores, lo pactado sin techo legal. La calculadora de arriba lo resuelve con la fecha de firma y el día en que avisas.
¿Cómo se calcula la actualización de la renta del alquiler?
Se aplica un porcentaje sobre la renta vigente: nueva renta = renta actual × (1 + índice/100). Lo que cambia de un caso a otro no es la fórmula, es qué índice te toca y de qué mes.
¿Qué índice me toca, el IPC o el IRAV?
Desde el 8 de octubre de 2026, y mientras rija el Real Decreto-ley 29/2026, el IRAV es el límite en todos los contratos de vivienda, también en los firmados antes del 26 de mayo de 2023 (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en su nueva redacción). Para las actualizaciones anteriores, lo decide la fecha del contrato. En vivienda habitual firmada desde el 26 de mayo de 2023 el límite es el IRAV (disposición adicional undécima de la LAU y Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024, con efectos desde el 1 de enero de 2025). En los de vivienda firmados entre el 6 de marzo de 2019 y el 25 de mayo de 2023, lo pactado, sin superar el IPC (artículo 18.1 de la LAU). En los anteriores, lo pactado y sin techo legal: el del IPC lo puso el Real Decreto-ley 7/2019, y cada contrato sigue la LAU vigente cuando se firmó. En uso distinto de vivienda (local, oficina, nave…) manda la voluntad de las partes, sin tope legal (artículo 4.3).
¿El IRAV sustituye al IPC o es un tope?
Es un tope. La ley dice literalmente que el índice del INE «se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18». Lo que se aplica es lo que diga tu contrato; el IRAV es el techo que no puede superar. Como el IRAV se calcula tomando el mínimo entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tasa media ajustada, siempre es menor o igual que el IPC: por eso, con el pacto habitual (IPC), el resultado efectivo acaba siendo el IRAV.
¿De qué mes tengo que coger el índice?
Del último que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato (artículo 18.1 de la LAU), salvo que tu contrato fije otro mes. Esa fecha es el aniversario del contrato, el día en que se cumple cada año de vigencia, y la calculadora la saca de la fecha de firma. El INE publica el dato de cada mes hacia el día 15 del mes siguiente, así que a principios de mes el último publicado suele ser el de dos meses atrás. La calculadora lo tiene en cuenta y te dice qué mes ha usado.
¿Puedo subir la renta si el contrato no dice nada de actualización?
Depende de cuándo se firmó. Si es del 1 de abril de 2015 en adelante, no: hace falta pacto expreso, porque «en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos» (artículo 18.1 de la LAU); y si el contrato prevé la actualización sin detallar el índice, la ley remite al Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Si es anterior, la LAU de entonces aplicaba el IPC aunque el contrato no dijera nada. En todos los casos hay que notificarlo por escrito: la nueva renta se cobra desde el mes siguiente a la notificación, sin efecto retroactivo. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 cambia esa remisión al IGC por el IRAV.
¿Hay un tope extraordinario a la subida del alquiler en 2026?
Desde el 8 de octubre de 2026, sí, y de forma provisional. Los hubo en 2023 (el IGC, que en la práctica operaba al 2%) y en 2024 (3%). En marzo de 2026 se aprobó otro del 2% por el Real Decreto-ley 8/2026, pero el Congreso acordó su derogación el 28 de abril de 2026 (publicado en el BOE del día 30) y decayó; el Real Decreto-ley 26/2026 lo recuperó el 1 de octubre y el Congreso lo derogó al día siguiente. El Real Decreto-ley 29/2026 lo vuelve a poner para las actualizaciones que caigan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: sin un acuerdo nuevo, como mucho el 2 %, y nada si la renta supera el índice de referencia de precios. Rige mientras la Diputación Permanente del Congreso no lo derogue. La calculadora de arriba ya lo aplica; lo que no puede saber es si tu renta supera el índice de referencia, y eso se comprueba con la referencia catastral en el sistema estatal de índices de precios de referencia.
¿Y si me he pasado subiendo la renta?
La parte que excede del tope se cobró sin base legal y procede regularizarla, devolviéndola o compensándola en los recibos siguientes. Que el inquilino la haya venido pagando no la convalida. Está explicado paso a paso en subir el alquiler más de lo permitido.
¿Y si mi vivienda está en zona tensionada?
El tope de zona tensionada limita la renta de un contrato nuevo, no la actualización anual del que ya tienes: son dos cosas distintas y conviven. Si vas a firmar uno nuevo, mira qué cambia en zona tensionada.
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