Buscar un "modelo de contrato de alquiler" es lo primero que hace casi todo propietario antes de meter a un inquilino. Y está bien: tener una base escrita es mucho mejor que un acuerdo de palabra. El problema es creer que cualquier plantilla vale. No todas reflejan la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente, y algunas arrastran cláusulas que un juez tumbaría. Vamos a ver qué tiene que llevar el tuyo.
Por qué una plantilla genérica no basta
La LAU ha cambiado varias veces en los últimos años, y con ella la duración mínima, las garantías y la forma de actualizar la renta. Una plantilla de hace cinco años puede contradecir lo que hoy es obligatorio. Además, cada alquiler tiene su contexto: no es lo mismo una vivienda habitual que una temporal, ni un piso entero que una habitación. Usa la plantilla como punto de partida, pero adáptala y, si el caso tiene aristas, que lo revise un profesional.
Datos que no pueden faltar
Antes de las cláusulas, el contrato tiene que identificar bien lo básico. Si algo de esto falla, lo demás se tambalea.
- Las partes. Nombre, apellidos y DNI/NIE del arrendador y del arrendatario (y de los avalistas, si los hay). Si una parte es una empresa, su CIF y su representante legal.
- El inmueble. Dirección completa, referencia catastral y una descripción que no deje dudas de qué se alquila (incluidos garaje o trastero si van dentro).
- El destino. Si es vivienda habitual, de temporada o uso distinto. Cambia el régimen legal entero.
- La fecha de firma y de inicio del arrendamiento.
Cláusula a cláusula
1. Duración y prórrogas
Se pacta libremente, pero la LAU protege al inquilino de vivienda habitual con una prórroga obligatoria: hasta 5 años si el arrendador es persona física (7 años si es persona jurídica), aunque el contrato firme un plazo menor. Cumplido ese periodo, hay una prórroga tácita adicional de hasta 3 años si ninguna parte avisa. Conviene que el contrato lo diga con claridad para evitar interpretaciones.
2. Renta y forma de pago
El importe mensual, el día de pago, el medio (transferencia a una cuenta concreta es lo recomendable, para dejar rastro) y a nombre de quién. Evita el pago en efectivo sin recibo: el día que haya que reclamar, la prueba del impago es oro.
3. Actualización de la renta (IRAV / IPC)
La renta solo se puede actualizar si se pacta expresamente. Si la cláusula no existe, la renta no sube durante la vigencia. Cuando se pacta, hay que indicar el índice: en vivienda habitual firmada desde el 26 de mayo de 2023 se aplica el IRAV; en contratos anteriores y en usos distintos a vivienda, lo habitual es el IPC. Puedes ver cuánto sube con nuestra calculadora de actualización de renta.
4. Fianza y garantías adicionales
La fianza legal es obligatoria: una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto a vivienda. Debe depositarse en el organismo que marque tu comunidad autónoma. Por encima de la fianza, se pueden pactar garantías adicionales (depósito, aval bancario o una garantía de alquiler), aunque en vivienda habitual existe un límite legal a esas garantías extra. Aquí es donde encaja una garantía de alquiler: refuerza tu posición sin necesidad de pedirle al inquilino un aval que muchas veces no puede dar.
5. Gastos: comunidad, IBI y suministros
Por defecto, los gastos generales corren a cargo del arrendador, pero pueden repercutirse al inquilino si se pacta por escrito y se cuantifican. Lo limpio es dejar claro quién paga la comunidad, el IBI, la tasa de basuras y los suministros (luz, agua, gas), y cómo se domicilian.
6. Conservación, obras y desperfectos
El arrendador mantiene la vivienda en condiciones de uso; el inquilino responde de los daños que cause. Conviene prohibir obras sin autorización por escrito y dejar constancia del estado de entrega. Para poder reclamar daños por vandalismo con una garantía, es imprescindible un anexo fotográfico a color firmado al entregar la vivienda.
7. Desistimiento y subarriendo
El inquilino de vivienda habitual puede desistir pasados 6 meses, avisando con 30 días de antelación; puedes pactar una indemnización proporcional. El subarriendo y la cesión deben requerir tu consentimiento por escrito: déjalo dicho para evitar el "inquiokupa" que mete a terceros.
Anexos que conviene adjuntar
- Certificado de eficiencia energética (CEE). Es obligatorio para alquilar.
- Inventario y estado del inmueble, con fotos a color fechadas. Protege a las dos partes y es la base para reclamar daños.
- Plano o croquis si alquilas por habitaciones, identificando cada estancia.
- Documentación del inquilino usada en el estudio de solvencia (no se incorpora al contrato, pero se conserva).
Errores frecuentes que salen caros
- Olvidar la cláusula de actualización y no poder subir la renta en años.
- Copiar duraciones o garantías de plantillas antiguas que ya no cumplen la LAU.
- No dejar por escrito el reparto de gastos.
- Aceptar el pago en efectivo sin recibo, quedándote sin prueba del impago.
- Firmar sin estudiar la solvencia del inquilino. El mejor contrato del mundo no cobra por ti.
Antes de firmar: estudia al inquilino y asegura el cobro
Un contrato impecable define las reglas, pero no garantiza que el dinero entre. Por eso el paso más rentable es el previo: saber si tu inquilino es solvente y respaldar el contrato con una garantía que te pague la renta aunque deje de hacerlo. Si quieres, estudiamos a tu candidato gratis y te decimos en menos de 24 horas si encaja y a qué precio.