Buscar un "modelo de contrato de alquiler" es lo primero que hace casi todo propietario antes de meter a un inquilino. Y está bien: tener una base escrita es mucho mejor que un acuerdo de palabra. El problema es creer que cualquier plantilla vale. No todas reflejan la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente, y algunas arrastran cláusulas que un juez tumbaría. Vamos a ver qué tiene que llevar el tuyo.
Por qué una plantilla genérica no basta
La LAU ha cambiado varias veces en los últimos años, y con ella la duración mínima, las garantías y la forma de actualizar la renta. Una plantilla de hace cinco años puede contradecir lo que hoy es obligatorio. Además, cada alquiler tiene su contexto: no es lo mismo una vivienda habitual que una temporal, ni un piso entero que una habitación. Usa la plantilla como punto de partida, pero adáptala y, si el caso tiene aristas, que lo revise un profesional.
Datos que no pueden faltar
Antes de las cláusulas, el contrato tiene que identificar bien lo básico. Si algo de esto falla, lo demás se tambalea.
- Las partes. Nombre, apellidos y DNI/NIE del arrendador y del arrendatario (y de los avalistas, si los hay). Si una parte es una empresa, su CIF y su representante legal.
- El inmueble. Dirección completa, referencia catastral y una descripción que no deje dudas de qué se alquila (incluidos garaje o trastero si van dentro).
- El destino. Si es vivienda habitual, de temporada o uso distinto. Cambia el régimen legal entero.
- La fecha de firma y de inicio del arrendamiento.
Cláusula a cláusula
1. Duración y prórrogas
Se pacta libremente, pero la LAU protege al inquilino de vivienda habitual con una prórroga obligatoria: hasta 5 años si el arrendador es persona física (7 años si es persona jurídica), aunque el contrato firme un plazo menor. Cumplido ese periodo, hay una prórroga tácita adicional de hasta 3 años si ninguna parte avisa. Conviene que el contrato lo diga con claridad para evitar interpretaciones.
2. La cláusula de uso propio (art. 9.3)
Pasado el primer año, un propietario persona física puede recuperar la vivienda para vivir en ella él, sus padres o sus hijos, o su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Con una condición que se pasa por alto casi siempre: esa necesidad tiene que estar escrita en el contrato el día que se firma. No se arregla luego con un burofax bien redactado — si la cláusula falta, la vía está cerrada y solo queda esperar a que se agote la prórroga obligatoria. Ponla aunque no pienses usarla: ocupa cuatro líneas, no te obliga a nada y es gratis. Después habrá que avisar con dos meses y decir cuál de esas causas concurre. Lo desarrollamos en recuperar tu vivienda para uso propio.
3. Renta y forma de pago
El importe mensual, el día de pago, el medio (transferencia a una cuenta concreta es lo recomendable, para dejar rastro) y a nombre de quién. Evita el pago en efectivo sin recibo: el día que haya que reclamar, la prueba del impago es oro.
4. Actualización de la renta (IRAV / IPC)
La renta solo se puede actualizar si se pacta expresamente. Si la cláusula no existe, la renta no sube durante la vigencia. Cuando se pacta, hay que indicar el índice: en vivienda habitual firmada desde el 26 de mayo de 2023 se aplica el IRAV; en contratos anteriores y en usos distintos a vivienda, lo habitual es el IPC. Puedes ver cuánto sube con nuestra calculadora de actualización de renta.
5. Fianza y garantías adicionales
La fianza legal es obligatoria: una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto a vivienda. Debe depositarse en el organismo que marque tu comunidad autónoma. Por encima de la fianza, se pueden pactar garantías adicionales (depósito, aval bancario o una garantía de alquiler), aunque en vivienda habitual existe un límite legal a esas garantías extra. Aquí es donde encaja una garantía de alquiler: refuerza tu posición sin necesidad de pedirle al inquilino un aval que muchas veces no puede dar.
6. Gastos: comunidad, IBI, basuras y suministros
Salvo pacto en contra los asume el propietario, y ese pacto tiene que estar escrito para valer. El matiz está en la letra pequeña del art. 20.1 de la LAU, que obliga a cuantificar el importe anual de los gastos no susceptibles de individualización —comunidad, seguro, servicios generales—; una remisión genérica no sirve.
Para el IBI y la tasa de basuras, el Tribunal Supremo lo ha relajado. La STS 1637/2025, de 17 de noviembre (ECLI:ES:TS:2025:5076) unifica doctrina y concluye que ese requisito de cuantificación no les alcanza, porque son tributos individualizados de esa vivienda: basta el pacto por escrito. Aun así, escribir la cifra no cuesta nada y te ahorra la discusión.
Y con los suministros hay un paso que casi ningún modelo incluye: obligar al inquilino a poner los contratos a su nombre dentro de un plazo, no solo a pagarlos. Mientras la luz siga contratada por ti, la deuda es tuya y la compañía te la reclama a ti, diga lo que diga el contrato.
7. Conservación, obras y desperfectos
El arrendador mantiene la vivienda en condiciones de uso; el inquilino responde de los daños que cause. Conviene prohibir obras sin autorización por escrito y dejar constancia del estado de entrega. Para poder reclamar daños por vandalismo con una garantía, es imprescindible un anexo fotográfico a color firmado al entregar la vivienda.
8. Desistimiento y subarriendo
El inquilino de vivienda habitual puede desistir pasados 6 meses, avisando con 30 días de antelación; puedes pactar una indemnización proporcional. El subarriendo y la cesión deben requerir tu consentimiento por escrito: déjalo dicho para evitar el "inquiokupa" que mete a terceros.
En la misma línea conviene añadir una cláusula que prohíba expresamente las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. No es relleno: si un vecino demanda por lo que ocurre en tu piso, la Ley de Propiedad Horizontal dirige la demanda contra el propietario, y los tribunales valoran si el contrato te daba control sobre el uso del inmueble. Lo desarrollamos en si respondes de lo que haga tu inquilino.
Cuatro cláusulas que casi nunca aparecen
Las ocho anteriores están en cualquier modelo. Estas no, y son las que echarás de menos el día que algo se tuerza.
Varios inquilinos: la cláusula de solidaridad
Si firman dos o más, esta es la cláusula que casi nunca aparece y la que más echarás de menos el día que uno deje de pagar. La solidaridad no se presume: si el contrato no dice expresamente que responden de forma solidaria, la ley entiende la deuda dividida en partes iguales y como deudas distintas unas de otras (arts. 1137 y 1138 del Código Civil). Traducido: tendrías que reclamarle a cada uno su parte, y requerir a uno no vale para los demás.
Con la cláusula, puedes dirigirte contra cualquiera de ellos o contra todos a la vez por el total (art. 1144). Escríbela siempre que haya más de una firma, incluidas la pareja y los compañeros de piso. Si en vez de un contrato conjunto alquilas por habitaciones con un contrato por cuarto, no hace falta: ahí cada deuda es de quien firmó la suya.
Notificaciones: dónde se avisa y cómo
Parece la cláusula de relleno del final y sostiene todo lo demás. Designa un domicilio a efectos de notificaciones —para el inquilino, lo natural es la propia vivienda— con su correo y su teléfono, y obliga a las dos partes a comunicar por escrito cualquier cambio.
Un detalle que conviene mirar dos veces: no pidas «constancia de su recepción». Suena más garantista y en realidad te pone el listón más alto a ti, porque la ley se conforma con un medio fehaciente y quien tiene que avisar casi siempre eres tú. Pide constancia del envío, del contenido y de la fecha, que es lo que acredita un burofax con acuse y certificación de texto. Qué pasa cuando el inquilino no lo recoge —y cuándo toca ir al notario— lo tienes en qué hacer si tu inquilino no paga.
La renuncia al tanteo y al retracto
Vendes el piso con el inquilino dentro. Si no habéis pactado nada, la ley le da preferencia: hay que notificarle la venta y tiene treinta días para igualar la oferta y quedarse él la vivienda. Es el tanteo. Y si te saltas el aviso o acabas vendiendo en condiciones distintas de las que le comunicaste, puede meterse en la compraventa después de hecha, subrogándose en el lugar del comprador: el retracto. Ahí el comprador descubre que el piso que acaba de firmar se le va.
El art. 25.8 de la LAU permite pactar que el inquilino renuncie, y desde la reforma de 2019 ya no hace falta que el contrato dure más de cinco años para poder hacerlo. Pero la renuncia trae contrapartida, y es la parte que más modelos se dejan: si la pactas, quedas obligado a avisarle de que vas a vender con treinta días de antelación a la firma de la compraventa. Van en el mismo apartado y van juntas.
La pena por no devolver el piso a tiempo
Se acaba el contrato, el inquilino sigue dentro y tú no ingresas nada mientras dure el desalojo. Una cláusula penal —lo habitual es el doble de la renta diaria por cada día de más— pone precio a esa demora desde el primer día, y te ahorra tener que probar cuánto has perdido.
Aguanta bien, además. La moderación que permite el art. 1154 del Código Civil está pensada para el incumplimiento parcial, y el Tribunal Supremo viene rechazándola cuando lo que ocurrió es exactamente aquello para lo que se pactó la pena. No hará que se vaya antes, eso no lo arregla ninguna cláusula. Pero cambia el tono de la conversación.
Anexos que conviene adjuntar
- Certificado de eficiencia energética (CEE). Es obligatorio para alquilar.
- Inventario y estado del inmueble, con fotos a color fechadas. Protege a las dos partes y es la base para reclamar daños.
- Plano o croquis si alquilas por habitaciones, identificando cada estancia.
- Documentación del inquilino usada en el estudio de solvencia (no se incorpora al contrato, pero se conserva).
Cláusulas abusivas: las que son nulas aunque las firme
Aquí hay un malentendido que sale caro. En un alquiler de vivienda no todo lo que las dos partes firmen vale: el artículo 6 de la LAU dice que son nulas y se tienen por no puestas las estipulaciones que empeoren la posición del inquilino respecto de lo que marca la ley, salvo que la propia norma permita pactarlo.
Dicho de otro modo: puedes pactar cosas mejores para el inquilino, no peores. Las cláusulas ilegales más habituales son, precisamente, las que un propietario mete de buena fe creyendo que le protegen:
- Renunciar a la prórroga obligatoria o firmar «un año y sin prórroga» en vivienda habitual.
- Renunciar al derecho de desistimiento a partir de los seis meses.
- Garantías adicionales por encima de dos mensualidades en contratos de hasta cinco años.
- Cargar al inquilino las reparaciones estructurales o las derivadas del desgaste normal.
- Repercutir los gastos comunes sin cuantificarlos —comunidad, seguro, servicios generales— en el contrato. Con el IBI y la tasa de basuras la regla es otra desde la STS 1637/2025: como son tributos individualizados de la vivienda, ahí basta con pactarlo por escrito.
- Permitir la entrada del propietario sin avisar ni pedir permiso.
Lo incómodo del asunto: la nulidad es solo de la cláusula, no del contrato. El resto sigue vigente, así que te quedas con el arrendamiento y sin la protección que creías haber pactado, justo cuando la necesitas. Ojo también con lo contrario: una cláusula para rescindir el contrato por causas no previstas en la ley tampoco te servirá para recuperar el piso antes de tiempo — el camino real es el del uso propio del art. 9.3.
Errores frecuentes que salen caros
- Olvidar la cláusula de actualización y no poder subir la renta en años.
- Copiar duraciones o garantías de plantillas antiguas que ya no cumplen la LAU.
- No dejar por escrito el reparto de gastos.
- Aceptar el pago en efectivo sin recibo, quedándote sin prueba del impago.
- Firmar sin estudiar la solvencia del inquilino. El mejor contrato del mundo no cobra por ti.
Antes de firmar: estudia al inquilino y asegura el cobro
Un contrato impecable define las reglas, pero no garantiza que el dinero entre. Por eso el paso más rentable es el previo: saber si tu inquilino es solvente y respaldar el contrato con una garantía que te pague la renta aunque deje de hacerlo. Si quieres, estudiamos a tu candidato gratis y te decimos en menos de 24 horas si encaja y a qué precio.