Conviene empezar por lo que decide todo, porque casi todos los errores nacen de aquí: lo que define el tipo de contrato no es cuánto dura, sino para qué se alquila. Un contrato de once meses puede ser perfectamente de vivienda habitual. La duración es una consecuencia; la causa es lo que manda, y desde el 8 de octubre de 2026 la ley estatal lo ha puesto por escrito.
La regla estatal desde el 8 de octubre de 2026
Hasta entonces, la Ley de Arrendamientos Urbanos metía la temporada en el cajón del uso distinto del de vivienda, junto con los locales y las oficinas, y a la habitación ni siquiera la alcanzaba: la regla general para un cuarto era el Código Civil y lo que firmaran las partes. El Real Decreto-ley 29/2026 ha reescrito los artículos 2 y 3.2, y las dos han pasado a ser arrendamiento de vivienda. El 3.2 ya no nombra la temporada, y deja fuera del uso distinto, «en todo caso», los contratos «que tengan por objeto el alojamiento u hospedaje de personas».
La temporada, ahora «vivienda temporal»
Es una figura nueva, con definición propia en el artículo 2.3:
«Se entenderá por arrendamiento de vivienda temporal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia, que venga a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable.»
La causa ya no es un consejo de prudencia: es un requisito. El contrato tiene que preverla «de forma expresa», tiene que ser real y acreditable, y probarla te toca a ti. Si falta, se trata como un contrato de vivienda habitual «con efectos retroactivos a la formalización del contrato»: plazo mínimo y prórrogas incluidos, desde el primer día (artículo 7.2).
La duración también tiene marco: por abajo, más de treinta y un días; por arriba, doce meses como regla general (artículo 9 bis.1). Si lo firmas por menos y al vencer la causa sigue ahí, podéis prorrogarlo, pero solo por acuerdo expreso y sin pasar de esos doce meses en total, salvo que la causa dure más. Estirarlo sale caro. Pasar de doce meses sin una causa que lo justifique, o firmar un tercer contrato temporal seguido con el mismo inquilino en la misma vivienda, hace del primero un contrato de vivienda habitual, con el plazo mínimo y las prórrogas de los artículos 9 y 10 (artículo 9 bis.2).
Y como ya es arrendamiento de vivienda, le llegan reglas que la temporada no tenía:
- La fianza baja a una mensualidad. El artículo 36.1 no ha cambiado; lo que ha cambiado es que la temporada ya no es uso distinto. Y la garantía adicional que pactes encima tiene un tope de otra mensualidad (artículo 36.5).
- Desistir le cuesta poco al inquilino: basta con que haya pasado un mes desde la firma y con avisarte diez días antes, y no te debe nada por irse (artículo 11).
- La conservación es cosa tuya, pequeñas reparaciones incluidas. Si te avisa de una avería y no contestas en cinco días hábiles, puede arreglarla él y pedirte que se la pagues en el momento o, con la factura por delante, restarla del alquiler del mes que viene (artículo 21 bis).
- La renta tiene límites. En zona tensionada le alcanzan los topes del artículo 17, como a cualquier arrendamiento de vivienda, y cuando a un contrato temporal le sigue otro en el mismo piso, la subida anual de la renta tiene por techo el IRAV (artículo 17.8).
La habitación, dentro de la ley
Una habitación no es «una edificación habitable», y con ese argumento quedaba fuera de la ley. El decreto lo ha resuelto con una línea en el artículo 2.1: el arrendamiento de vivienda habitual incluye ahora «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda», y el 2.3 dice lo mismo de la vivienda temporal. Un cuarto se alquila hoy de una de esas dos maneras, y lo que decide entre ellas es la situación del inquilino. Si el cuarto va a ser su hogar, es vivienda habitual: fianza de una mensualidad y, si él quiere, hasta cinco años de contrato (siete si el arrendador es una sociedad). Si vive en otra parte y está aquí por un motivo que se pueda probar, es temporal, con las reglas de arriba. Los dos modelos están en la plantilla de contrato de habitación.
El precio también tiene techo nuevo, y no hace falta estar en zona tensionada para que se aplique. Es el artículo 17.9:
«En los contratos de arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.»
En zona tensionada, además, la suma tiene que respetar los topes de la zona, haya o no contrato del piso entero. Fuera de esas zonas, el artículo no resuelve con qué cifra se compara cuando nunca ha habido un contrato del piso completo; lo explicamos, con las dos lecturas que admite, en nuestra página sobre los decretos de vivienda de 2026.
Si el contrato se firmó antes del 8 de octubre
Para la temporada hay regla expresa, la disposición transitoria octava: los contratos firmados antes de esa fecha «continuarán gozando de la consideración de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda» hasta el final del plazo que se pactó. Hasta entonces manda lo pactado (artículo 4.3) y la fianza sigue siendo de dos mensualidades. Al llegar la fecha, el contrato se extingue «sin posibilidad de prórroga», y si lo renováis, el nuevo ya es de vivienda temporal.
Para la habitación no hay ninguna: sobre los contratos de habitación firmados antes del 8 de octubre, que se regían por el Código Civil y lo pactado, el decreto calla.
Cataluña y Navarra, a salvo
El decreto no pasa por encima de las leyes autonómicas que ya regulaban estos contratos. Lo dice la disposición adicional duodécima que añade a la ley: lo que esta establece sobre la vivienda temporal y las habitaciones se entiende «sin perjuicio» de las normas que cada comunidad autónoma haya aprobado o apruebe, y estas se aplican en su territorio. Las dos que tienen normas específicas para estos contratos son Cataluña y Navarra, y las explicamos más abajo. Cómo se combinan con la ley estatal en lo que ellas no regulan, el decreto no lo concreta.
Cataluña: desde el 1 de enero de 2026, otra cosa
La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, publicada en el DOGC el 31 de diciembre y en vigor al día siguiente, añadió dos artículos a la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda. Se adelantaron nueve meses a la ley estatal y, en algunas cosas, van más lejos que ella.
Temporada: el artículo 66 bis
Es arrendamiento de vivienda permanente el destinado a satisfacer la necesidad de vivienda «con independencia de su duración». Y a los temporales por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención médica, de espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual se les aplican las normas del arrendamiento de vivienda en materia de fianza, garantías, determinación y actualización de la renta, elevación por mejoras y gastos.
Merece la pena precisar qué no dice, porque se exagera mucho: el precepto no traslada a estos contratos la duración mínima ni el régimen de prórrogas de la vivienda habitual. Lo que arrastra es el bloque económico —fianza, renta y su actualización—, que en zona tensionada es justo lo que aprieta.
Dos reglas del mismo artículo son las que de verdad cambian la operativa, y son las menos contadas:
- La causa hay que acreditarla y depositarla. La documentación que justifica la temporalidad se deposita junto con la fianza en el registro correspondiente, y «se presume que el arrendamiento tiene una finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto». Es decir: si no lo documentas, tu contrato de temporada es de vivienda por defecto.
- La prórroga es una trampa si te descuidas. Al prorrogar, si el arrendatario no acredita expresamente la causa de temporalidad y que reside en otro sitio, el contrato pasa a regirse por la normativa de vivienda permanente «incluida la duración legal mínima, y el régimen de prórrogas a contar desde la fecha en que se formalizó el contrato inicial». No desde la prórroga: desde el principio.
Y para cerrar el círculo, el apartado 6 impide el encadenado: si en vez de prorrogar firmas un contrato nuevo con el mismo inquilino sobre la misma vivienda, ese nuevo contrato queda sujeto a las normas del arrendamiento de vivienda permanente, salvo que acredites que las circunstancias temporales siguen ahí.
Habitaciones: el artículo 66 ter
La frase que lo resume es del propio texto legal:
«El arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias. En esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.»
Traducido: en Cataluña, partir el piso en cuartos ya no saca el alquiler del régimen de vivienda, y en zona tensionada no permite cobrar más que alquilándolo entero. El mismo artículo exige además respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación que figuren en la cédula de habitabilidad.
Desde el 14 de julio de 2026: la fianza, al INCASÒL
Medio año después llegó el remate. La Ley 11/2026, de 9 de julio, la de medidas fiscales y financieras de la Generalitat, añadió dos artículos más a la Ley 18/2007 y retocó la ley catalana de fianzas; se publicó en el DOGC el 13 de julio y rige desde el día siguiente. Para quien alquila por cuartos, tres cosas:
- La fianza se deposita. En el alquiler, la cesión de uso o el subarriendo de una habitación «debe depositarse la fianza, inscribir los datos del contrato e informar de la finalidad en el Registro de fianzas» (artículo 66 quater). La ley de fianzas dice lo mismo con otras palabras —alquilar por habitaciones «no excluye la obligación de depósito de la fianza», artículo 3.1 de la Ley 13/1996— y mantiene el plazo de dos meses desde la firma. No constituirla es infracción grave: de 9.001 a 90.000 euros. Fuera de Cataluña, cada comunidad tiene su regla: dónde se deposita la fianza en cada una.
- En zona tensionada, todo lo que cobras es renta. El artículo 66 quinquies mete en el tope «los gastos generales, los servicios individualizados, las cuotas, las repercusiones de gastos, los servicios obligatorios» y cualquier otro concepto exigible por usar la habitación. Una limpieza obligatoria que se cobra aparte, por ejemplo, suma.
- Cambiarle el nombre al contrato no sirve. El 66 quater alcanza a «cualquier otra fórmula jurídica que produzca un efecto equivalente», y el 66 quinquies prohíbe las cláusulas y estructuras pensadas para esquivar el tope.
Un aviso si vas a comprobarlo en el BOE: a 3 de octubre de 2026, su texto consolidado de la Ley 18/2007 todavía no incorpora esta reforma. Está en el DOGC.
Navarra: desde el 14 de julio de 2026, un tercer régimen
La Ley Foral 11/2026, de 2 de julio, reguladora del arrendamiento de habitaciones, entró en vigor el 14 de julio de 2026. No se limita a copiar el modelo catalán: construye uno propio, apoyado en el derecho civil foral navarro, y distingue dos figuras que casi todo el mundo mezcla.
| Figura | Qué es y por qué se rige |
|---|---|
| Para vivienda habitual art. 4 |
Cubre la necesidad de vivienda habitual del inquilino, de forma permanente o temporal (trabajo, estudios, salud, espera de entrega de vivienda, retorno). Se le aplican las normas del arrendamiento de vivienda: duración, plazo mínimo, prórroga, desistimiento, resolución, gastos y fianza. |
| De temporada art. 9 |
Atiende una necesidad puntual, esporádica o transitoria de alojamiento, distinta de la de vivienda; entran aquí los fines vacacionales, turísticos, lúdicos o recreativos. Se rige por lo pactado, los usos y costumbres del lugar y, supletoriamente, la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra. |
Como en Cataluña, si no dejas escrita la causa te la juegas: el artículo 4 presume el carácter permanente del arrendamiento «cuando en el contrato no se haga constar de forma expresa la causa y finalidad de la temporalidad».
Para la habitación temporal destinada a vivienda habitual, la ley foral pone además unos límites propios. Dos se parecen mucho a los que el decreto estatal ha llevado a la LAU, el techo de un año y el desistimiento con diez días de aviso; la prórroga obligatoria por meses y el reparto de la renta por superficie, no:
- Un año como techo. La duración se pacta libremente pero no puede exceder de un año; si el contrato dice más, «se entenderá en todo caso celebrado para satisfacer la necesidad de vivienda habitual y permanente».
- Prórroga obligatoria por meses si el contrato dura menos de un año y la causa de temporalidad sigue viva, hasta alcanzar ese año o hasta que la causa termine.
- Desistimiento barato para el inquilino. Pasado un mes desde la firma puede irse avisando con diez días de antelación y sin indemnización.
- Renta con las reglas de la vivienda —fianza, determinación, limitación y actualización— y, en zona tensionada, la suma de las habitaciones no puede superar la renta máxima del piso entero, repartida además de forma proporcional a la superficie útil de cada cuarto.
Y un detalle que a un propietario le conviene mirar dos veces: si cobra de más, el inquilino puede reclamar lo indebidamente pagado con sus intereses, alegarlo en el propio procedimiento de desahucio por falta de pago, y la acción no prescribe hasta los cinco años. Todo ello sobre una base imperativa: el artículo 8 declara nulas las estipulaciones en perjuicio del arrendatario que contravengan ese título.
La inscripción de estos contratos en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra también está prevista, pero esa parte no entra en vigor hasta el 1 de enero de 2027.
El número de registro estatal: lo anuló el Supremo
Quizá hayas leído que para anunciar un alquiler de temporada o una habitación en un portal hace falta el número del Registro Único de Arrendamientos. Ya no. El Real Decreto 1312/2024 lo creó con efectos desde el 1 de julio de 2025 y no lo limitaba al alquiler turístico: alcanzaba también a las estancias por trabajo, estudios o salud, y a las habitaciones. Pero el Tribunal Supremo anuló el procedimiento de registro en tres sentencias, de 19 y 21 de mayo y de 1 de junio de 2026, y hoy el texto consolidado del BOE da como «Anulado» el artículo que obligaba al arrendador a sacar el número, igual que los que regulaban la inscripción.
Lo que sigue en pie es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, por la que las plataformas mandan al Ministerio los datos de actividad de sus anuncios, como pide el reglamento europeo de alquileres de corta duración. Y quedan, aparte, los registros de cada comunidad: el de viviendas de uso turístico, que es otra figura, y los propios del alquiler, como el depósito de la causa de la temporada en Cataluña o el registro de contratos que Navarra pondrá en marcha en 2027.
Lo que sí trae el decreto es una obligación nueva para quien anuncia. El artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026 enumera lo que tiene que llevar cualquier anuncio de alquiler, y su letra c) dice: «El número, código o título identificativo de la unidad arrendada, cuando proceda». La exposición de motivos aclara que se refiere a los casos en que ese número exista, con el ejemplo de los códigos municipales o autonómicos de las viviendas de uso turístico. No es el número estatal de vuelta: el decreto no vuelve a crear ese registro. Si tu vivienda tiene un código así, va en el anuncio; si no tiene ninguno, no hay nada que poner.
¿Se puede empadronar el inquilino? Sí, y no es lo que decide
Es de las preguntas que más inquietan al propietario, y suele plantearse al revés de como funciona. Empadronarse no depende del tipo de contrato: quien reside habitualmente en un municipio está obligado a inscribirse en su padrón, y el ayuntamiento no le pide que su arrendamiento sea de vivienda habitual. Así que sí, tu inquilino de temporada o de habitación puede empadronarse, y negarte no está en tu mano.
Lo importante es que el padrón no convierte un contrato temporal en uno de vivienda habitual. Lo que decide el régimen es que el desplazamiento del inquilino, y su causa, sean reales, no un trámite administrativo. Ahora bien, conviene no engañarse: si alguien vive allí de forma permanente, el empadronamiento será un indicio más de cuál es el uso real, y quien firmó «temporal» para esquivar las reglas de la vivienda habitual se encontrará con que lo que manda es la realidad, y con que la causa la tiene que probar él (artículo 7.2 de la LAU). La forma de estar tranquilo no es impedir el padrón, es que el contrato refleje de verdad lo que pasa en el piso.
Qué hacer, en la práctica
- Mira primero dónde está el inmueble. Es lo que decide qué régimen te aplica, y ninguna plantilla genérica lo resuelve por ti.
- Escribe la causa en el contrato y guarda lo que la acredite: sin ella, la ley lo trata como de vivienda habitual desde el primer día (artículo 7.2 de la LAU), y en Cataluña y en Navarra sus leyes presumen lo mismo.
- Comprueba si estás en zona tensionada antes de fijar el precio: ahí la vivienda temporal tiene los topes de cualquier vivienda. Y si alquilas por cuartos, lo que cobres por todos ellos ya tiene techo en toda España: la renta del piso entero.
- Si vas a anunciarlo, incluye el código de la vivienda si tiene uno y, en zona tensionada, el índice de referencia de precios y el límite de renta; si eres gran tenedor, dilo también (artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026). El número estatal ya no hace falta.
- Si uno deja de pagar, reclámale solo a él. Con un contrato por habitación la deuda es de quien firmó el suyo; y si lo que tienes es un único contrato con varios inquilinos, la solidaridad no se presume: sin cláusula expresa, cada uno responde de su parte (arts. 1137 y 1138 del Código Civil). Cómo hacer el requerimiento en un piso compartido, en qué hacer si tu inquilino no paga.
- Ante la prórroga, no improvises. Solo cabe por acuerdo expreso y mientras siga la causa, y pasar de doce meses sin justificación, o firmar un tercer contrato seguido, convierte el primero en uno de vivienda habitual sin que nadie lo anuncie.
Dónde encaja una garantía
Todo lo anterior regula la forma del contrato. Ninguna de esas normas dice nada sobre lo único que decide si el alquiler sale bien, que es si el inquilino paga; y en estos contratos el perfil suele ser justo el que más cuesta estudiar: gente recién llegada, estudiantes, desplazados por trabajo, contratos cortos.
Para un contrato de vivienda completa con causa temporal acreditada, el producto que encaja es la Garantía Temporal; para el piso partido en cuartos, la garantía por habitaciones, que cubre cada habitación por separado, con su propio estudio de solvencia. Aquí conviene una precisión que se pregunta a diario: si lo que alquilas es una habitación, va siempre por la garantía por habitaciones, también cuando el contrato es de temporada —un cuarto por el curso académico, sin ir más lejos—. El régimen legal del contrato es el que has visto arriba; lo que no cambia es el producto que le corresponde. El uso turístico o vacacional queda fuera de la garantía.
En corto
- Manda la causa, no la duración. Un contrato de once meses puede ser de vivienda habitual.
- Regla estatal, desde el 8-10-2026: la temporada es «vivienda temporal», con la causa escrita en el contrato, un techo de doce meses como regla y una mensualidad de fianza; la habitación pasa a la LAU, con un tope a la suma de las rentas de los cuartos: la del piso entero. Los contratos de temporada anteriores siguen como estaban hasta que venzan.
- Cataluña, desde el 1-1-2026: a la temporada se le aplican las reglas de vivienda en fianza, garantías y renta, y partir el piso en cuartos no lo saca del régimen de vivienda. Recurrido ante el TC, pero vigente y sin suspender. Y desde el 14-7-2026, la fianza de una habitación se deposita en el INCASÒL.
- Navarra, desde el 14-7-2026: dos figuras distintas, tope de un año para la habitación temporal, desistimiento con diez días de preaviso y renta con reglas de vivienda.
- En toda España: el número de registro estatal para anunciar en plataformas ya no se exige; el Supremo anuló esa parte del RD 1312/2024 en 2026. El anuncio lleva, eso sí, el código de la vivienda si tiene uno.