Conviene empezar por lo que decide todo, porque casi todos los errores nacen de aquí: lo que define el tipo de contrato no es cuánto dura, sino para qué se alquila. Un contrato de once meses puede ser perfectamente un arrendamiento de vivienda, y uno de tres años, no serlo. La duración es una consecuencia; la causa es lo que manda.
La regla general: qué dice la ley estatal
El alquiler de temporada
La Ley de Arrendamientos Urbanos no tiene un título dedicado a la temporada. La mete, junto con los locales y las oficinas, en el cajón del uso distinto del de vivienda, y lo hace con nombre y apellidos en su artículo 3.2:
«En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.»
Ese encaje tiene tres consecuencias prácticas. La primera es la libertad: según el artículo 4.3, estos contratos se rigen «por la voluntad de las partes», y solo en su defecto por el título III de la ley y, supletoriamente, por el Código Civil. No hay prórroga obligatoria de cinco o siete años, ni las reglas de actualización pensadas para la vivienda habitual.
La segunda es la fianza. El artículo 36.1 exige dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, frente a la única de la vivienda habitual.
Y la tercera es la que se olvida: si la causa temporal no está acreditada, un juez puede considerar que lo que firmaste es un arrendamiento de vivienda de toda la vida, con sus prórrogas. La causa no es un adorno del contrato.
El alquiler por habitaciones
Aquí la LAU directamente no entra, y el motivo está en su artículo 2.1: es arrendamiento de vivienda el que recae «sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Una habitación no es una edificación. Por eso, con carácter general, el alquiler de un cuarto se rige por el Código Civil y por lo que pacten las partes.
De ahí sale todo lo demás: sin fianza legal obligatoria, sin prórrogas tasadas, con la duración que se acuerde. Lo tienes desarrollado, con modelo listo para rellenar, en la plantilla de contrato de habitación.
Cataluña: desde el 1 de enero de 2026, otra cosa
La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, publicada en el DOGC el 31 de diciembre y en vigor al día siguiente, añadió dos artículos a la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda. Cambian el encuadre por completo.
Temporada: el artículo 66 bis
El punto de partida se invierte. Es arrendamiento de vivienda permanente el destinado a satisfacer la necesidad de vivienda «con independencia de su duración». Y a los temporales por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención médica, de espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual se les aplican las normas del arrendamiento de vivienda en materia de fianza, garantías, determinación y actualización de la renta, elevación por mejoras y gastos.
Merece la pena precisar qué no dice, porque se exagera mucho: el precepto no traslada a estos contratos la duración mínima ni el régimen de prórrogas de la vivienda habitual. Lo que arrastra es el bloque económico —fianza, renta y su actualización—, que en zona tensionada es justo lo que aprieta.
Dos reglas del mismo artículo son las que de verdad cambian la operativa, y son las menos contadas:
- La causa hay que acreditarla y depositarla. La documentación que justifica la temporalidad se deposita junto con la fianza en el registro correspondiente, y «se presume que el arrendamiento tiene una finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto». Es decir: si no lo documentas, tu contrato de temporada es de vivienda por defecto.
- La prórroga es una trampa si te descuidas. Al prorrogar, si el arrendatario no acredita expresamente la causa de temporalidad y que reside en otro sitio, el contrato pasa a regirse por la normativa de vivienda permanente «incluida la duración legal mínima, y el régimen de prórrogas a contar desde la fecha en que se formalizó el contrato inicial». No desde la prórroga: desde el principio.
Y para cerrar el círculo, el apartado 6 impide el encadenado: si en vez de prorrogar firmas un contrato nuevo con el mismo inquilino sobre la misma vivienda, ese nuevo contrato queda sujeto a las normas del arrendamiento de vivienda permanente, salvo que acredites que las circunstancias temporales siguen ahí.
Habitaciones: el artículo 66 ter
La frase que lo resume es del propio texto legal:
«El arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias. En esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.»
Traducido: en Cataluña, partir el piso en cuartos ya no saca el alquiler del régimen de vivienda, y en zona tensionada no permite cobrar más que alquilándolo entero. El mismo artículo exige además respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación que figuren en la cédula de habitabilidad.
Navarra: desde el 14 de julio de 2026, un tercer régimen
La Ley Foral 11/2026, de 2 de julio, reguladora del arrendamiento de habitaciones, entró en vigor el 14 de julio de 2026. No se limita a copiar el modelo catalán: construye uno propio, apoyado en el derecho civil foral navarro, y distingue dos figuras que casi todo el mundo mezcla.
| Figura | Qué es y por qué se rige |
|---|---|
| Para vivienda habitual art. 4 |
Cubre la necesidad de vivienda habitual del inquilino, de forma permanente o temporal (trabajo, estudios, salud, espera de entrega de vivienda, retorno). Se le aplican las normas del arrendamiento de vivienda: duración, plazo mínimo, prórroga, desistimiento, resolución, gastos y fianza. |
| De temporada art. 9 |
Atiende una necesidad puntual, esporádica o transitoria de alojamiento, distinta de la de vivienda; entran aquí los fines vacacionales, turísticos, lúdicos o recreativos. Se rige por lo pactado, los usos y costumbres del lugar y, supletoriamente, la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra. |
Como en Cataluña, si no dejas escrita la causa te la juegas: el artículo 4 presume el carácter permanente del arrendamiento «cuando en el contrato no se haga constar de forma expresa la causa y finalidad de la temporalidad».
Para la habitación temporal destinada a vivienda habitual, la ley foral pone además unos límites que no existen en ningún otro sitio de España:
- Un año como techo. La duración se pacta libremente pero no puede exceder de un año; si el contrato dice más, «se entenderá en todo caso celebrado para satisfacer la necesidad de vivienda habitual y permanente».
- Prórroga obligatoria por meses si el contrato dura menos de un año y la causa de temporalidad sigue viva, hasta alcanzar ese año o hasta que la causa termine.
- Desistimiento barato para el inquilino. Pasado un mes desde la firma puede irse avisando con diez días de antelación y sin indemnización.
- Renta con las reglas de la vivienda —fianza, determinación, limitación y actualización— y, en zona tensionada, la suma de las habitaciones no puede superar la renta máxima del piso entero, repartida además de forma proporcional a la superficie útil de cada cuarto.
Y un detalle que a un propietario le conviene mirar dos veces: si cobra de más, el inquilino puede reclamar lo indebidamente pagado con sus intereses, alegarlo en el propio procedimiento de desahucio por falta de pago, y la acción no prescribe hasta los cinco años. Todo ello sobre una base imperativa: el artículo 8 declara nulas las estipulaciones en perjuicio del arrendatario que contravengan ese título.
La inscripción de estos contratos en el Registro de Contratos de Arrendamiento de Vivienda de Navarra también está prevista, pero esa parte no entra en vigor hasta el 1 de enero de 2027.
La obligación estatal que casi nadie menciona
Al margen de dónde esté el piso, hay un requisito que se aplica en toda España y que sorprende a mucha gente porque lo asocia solo al alquiler turístico. El Real Decreto 1312/2024 creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital, y sus disposiciones despliegan efectos desde el 1 de julio de 2025.
Dos precisiones, porque circula mal contado:
- No es solo turístico. El real decreto incluye expresamente las causas «laborales, de estudios, de tratamiento médico o cualquier otra que no suponga una necesidad de vivienda de carácter permanente», y contempla que la unidad registrada sea una finca completa, una habitación o parte de una finca.
- La obligación va unida a las plataformas. El artículo 5.a) obliga al arrendador a obtener previamente el número de registro «a los efectos de poder ofrecer sus servicios a través de las plataformas en línea». Si vas a anunciar tu alquiler de temporada o tu habitación en un portal, necesitas ese número antes; el Ministerio puede ordenar retirar los anuncios que no lo lleven o lo lleven inválido.
Qué hacer, en la práctica
- Mira primero dónde está el inmueble. Es lo que decide qué régimen te aplica, y ninguna plantilla genérica lo resuelve por ti.
- Escribe la causa en el contrato y guarda lo que la acredite. En Cataluña y en Navarra, además, la ausencia de causa acreditada hace presumir que el contrato es de vivienda permanente.
- Comprueba si estás en zona tensionada antes de fijar el precio, sobre todo si alquilas por cuartos: ahí la suma de las habitaciones tiene techo.
- Si vas a anunciarlo en un portal, pide el número de registro antes de publicar.
- Ante la prórroga, no improvises. Es el momento en el que un contrato temporal se convierte en uno de vivienda sin que nadie lo anuncie.
Dónde encaja una garantía
Todo lo anterior regula la forma del contrato. Ninguna de esas normas dice nada sobre lo único que decide si el alquiler sale bien, que es si el inquilino paga; y en estos contratos el perfil suele ser justo el que más cuesta estudiar: gente recién llegada, estudiantes, desplazados por trabajo, contratos cortos.
Para un contrato con causa temporal acreditada, el producto que encaja es la Garantía Temporal; para el piso partido en cuartos, la garantía por habitaciones, que cubre cada habitación por separado, con su propio estudio de solvencia. El uso turístico o vacacional queda fuera de la garantía, igual que queda fuera de la LAU.
En corto
- Manda la causa, no la duración. Un contrato de once meses puede ser de vivienda habitual.
- Regla estatal: temporada es uso distinto de vivienda (art. 3.2 LAU), con libertad de pactos y dos meses de fianza; la habitación va por el Código Civil.
- Cataluña, desde el 1-1-2026: a la temporada se le aplican las reglas de vivienda en fianza, garantías y renta, y partir el piso en cuartos no lo saca del régimen de vivienda. Recurrido ante el TC, pero vigente y sin suspender.
- Navarra, desde el 14-7-2026: dos figuras distintas, tope de un año para la habitación temporal, desistimiento con diez días de preaviso y renta con reglas de vivienda.
- En toda España: número de registro previo si lo vas a ofrecer en plataformas en línea.