Un impago no se arregla esperando. Cada mes que pasa sin actuar es renta que no vuelve y un procedimiento que se alarga. La buena noticia: el camino está bastante marcado. Vamos por partes.
1. Confirma el impago y habla con el inquilino
Antes de pensar en abogados, descarta el despiste. Un recibo devuelto, un cambio de cuenta, un problema puntual. Un mensaje o una llamada aclaran muchas situaciones en cinco minutos.
Si la cosa va en serio, no lo dejes correr. Cuanto antes pongas fecha y constancia a la deuda, mejor posición tendrás después.
2. Reclama por escrito (y que quede constancia)
El siguiente paso es una reclamación formal. Sirve un burofax con acuse de recibo y certificación de texto: reclamas las cantidades debidas, das un plazo para pagar y avisas de que, si no, iniciarás acciones legales. No es una amenaza vacía; es el documento que acredita que reclamaste y cuándo.
Guarda todo: contrato, recibos, justificantes bancarios, mensajes. Esa carpeta es tu munición si hay que ir a juicio.
3. Antes de demandar: el acuerdo previo obligatorio (MASC)
Aquí hay novedad. Desde la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (en vigor desde el 3 de abril de ese año), antes de presentar la demanda es obligatorio intentar un acuerdo extrajudicial mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC): por ejemplo, una oferta vinculante de aplazamiento o una mediación. Es un trámite previo, pero conviene hacerlo bien: sin ese intento, el juzgado puede inadmitir la demanda. Tu equipo jurídico se encarga de cumplirlo.
Esto aplica a todos los propietarios por igual. Los trámites extra que la Ley de Vivienda había reservado a los grandes tenedores —acreditar la vulnerabilidad del inquilino y una conciliación previa con los servicios sociales— los anuló el Tribunal Constitucional en enero de 2025 y ya no se exigen.
4. La vía judicial: reclamación de cantidad y desahucio
Si el inquilino no paga ni se va, toca el juzgado. La demanda habitual combina dos cosas: la reclamación de las rentas impagadas y el desahucio por falta de pago. Se presenta con abogado y procurador.
Aquí aparece una figura importante: la enervación. El inquilino puede paralizar el desahucio una vez si paga todo lo debido dentro de plazo. Solo una vez; si reincide, ya no puede frenarlo. Conviene conocerla para no llevarte sorpresas.
Si el inquilino deja de pagar y además se atrinchera en el piso, estás ante un caso de inquiokupación, que merece capítulo aparte.
5. Asume los plazos reales
Seamos honestos con esto. Un desahucio por impago no baja de seis meses, y por arriba no tiene fecha de fin: depende del juzgado, de los señalamientos y de las circunstancias del caso. Durante todo ese tiempo, salvo que tengas una garantía detrás, no cobras y sigues con los gastos del inmueble.
Hazte el cálculo: con una renta de 900 €, un proceso de un año son más de 10.000 € que no entran, sumados al abogado y al procurador. Por eso el impago es el miedo número uno del propietario, y con razón.
6. La forma de no pasar por todo esto: la garantía
Todo lo anterior describe el camino si vas solo. Con una garantía de alquiler el guion cambia: cobras tu renta igualmente mientras dure el impago —sin límite de meses— y la defensa jurídica la llevamos nosotros, de la reclamación al desahucio.
La diferencia frente a un seguro de impago clásico es doble: no hay tope de 12 mensualidades y no te quedas a medias en la batalla legal. Lo vemos al detalle en coberturas.
¿Y si el problema ya lo tienes encima, con un contrato en marcha? También se puede: garantizamos inmuebles ya alquilados que estén al corriente, para blindar el futuro (la deuda anterior no se cubre, eso conviene tenerlo claro).
En resumen
Actúa pronto, deja constancia por escrito, ve a la vía judicial si no hay pago, y cuenta con que el calendario es largo. Y para la próxima —o para protegerte desde ya— una garantía te ahorra justo la parte que más duele: los meses sin cobrar y la pelea en el juzgado.