Un impago no se arregla esperando. Cada mes que pasa sin actuar es renta que no vuelve y un procedimiento que se alarga. La buena noticia: el camino está bastante marcado. Vamos por partes.
1. Confirma el impago y habla con el inquilino
Antes de pensar en abogados, descarta el despiste. Un recibo devuelto, un cambio de cuenta, un problema puntual. Un mensaje o una llamada aclaran muchas situaciones en cinco minutos.
Si la cosa va en serio, no lo dejes correr. Cuanto antes pongas fecha y constancia a la deuda, mejor posición tendrás después.
Si prefieres que ese primer contacto quede por escrito sin tensar todavía la relación, en la misma página del burofax tienes un aviso previo listo para imprimir: un escrito cordial que pone la cifra, el mes y la fecha límite encima de la mesa. Conviene saber lo que no es, porque es donde se equivoca todo el mundo: no es un requerimiento fehaciente —un correo o un WhatsApp no acreditan qué mandaste ni cuándo— y no arranca los treinta días de los que depende que el inquilino no pueda parar el desahucio. Para eso está el burofax del paso siguiente.
2. Reclama por escrito (y que quede constancia)
El siguiente paso es una reclamación formal. Sirve un burofax con acuse de recibo y certificación de texto: reclamas las cantidades debidas, das un plazo para pagar y avisas de que, si no, iniciarás acciones legales. No es una amenaza vacía; es el documento que acredita que reclamaste y cuándo.
Guarda todo: contrato, recibos, justificantes bancarios, mensajes. Esa carpeta es tu munición si hay que ir a juicio.
Para no escribirlo desde cero, tienes el modelo de burofax por impago listo para rellenar e imprimir. Lleva los dos apartados que la mayoría de modelos se dejan y que después se echan de menos: el aviso de los treinta días del que depende la enervación, y el de la posible inclusión en un fichero de morosidad nombrando el fichero, que es lo que exige la ley. Si llegas a ese punto, aquí tienes cómo se incluye de verdad a un inquilino moroso: a ASNEF no puedes aportar tú.
3. Si no recoge el burofax
Es la piedra con la que tropieza casi todo el mundo, y de cómo se resuelva depende buena parte de lo que viene después.
Por dentro funciona así: si el cartero no encuentra a nadie, deja un aviso de llegada en el buzón y el envío queda en la oficina postal durante el plazo que fije el operador. Correos te devuelve el resultado exacto de lo que pasó —entregado, rehusado, no retirado o imposible de entregar—, y no todos valen lo mismo.
Cuidado con lo que se lee por ahí
Circula mucho que «Correos hace dos intentos, lo deja un tiempo en lista y con eso se da por notificado». Ese régimen no es el de tu burofax. Los dos intentos y el depósito en lista están en una sección del reglamento postal titulada «admisión y entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales», y la presunción legal de fehaciencia de Correos está acotada a esas mismas notificaciones. Un burofax entre casero e inquilino va por las normas de derecho privado.
Traducido: un burofax sin recoger no se convierte solo en un requerimiento hecho. Tienes un documento —contenido certificado y resultado de la entrega— que valorará el juzgado. La ley no dice qué ocurre cuando el destinatario no lo retira, así que no hay regla automática; desconfía de quien te la dé.
Qué hacer cuando no lo recoge
- Mira el resultado que da Correos, no si «lo recogió». Un rehusado es un acto voluntario suyo y te deja mucho mejor que un no retirado. Un desconocido es otra señal: puede que ya no viva allí.
- No hace falta que lo recoja él en persona. El reglamento postal entiende autorizados a los mayores de edad presentes en el domicilio que sean familiares suyos o convivan con él. Si lo cogió su pareja, está entregado.
- Mándalo a todas las direcciones que tengas: el inmueble, la del contrato y los canales que hayáis pactado.
- No repitas el mismo burofax y a esperar sentado. Cada vuelta son semanas, y esos treinta días hay que ganarlos antes de presentar la demanda.
- Díselo a tu abogado antes de demandar, no después. Es el único momento en que todavía se puede reconducir.
El requerimiento notarial: cuando el burofax no basta
Cuando el inquilino esquiva la notificación, lo que rompe el bloqueo es un acta notarial de requerimiento. El notario se persona en el domicilio, y ahí cambian dos cosas respecto del burofax:
- Si el inquilino no está, puede hacerse cargo de la cédula cualquier persona que se encuentre allí y se identifique; si el edificio tiene portero, la diligencia puede entenderse con él. A quien la recibe se le advierte de que está obligado a hacérsela llegar.
- Y lo que de verdad importa: si el propio inquilino o su representante se niega a recogerla, o hace resistencia activa o pasiva, el notario lo hace constar y la notificación se tiene por realizada. Cerrar la puerta deja de servirle.
No es infalible —si no hay nadie en casa, el notario acaba remitiendo la cédula por correo certificado y vuelves a depender de la entrega— y cuesta más que un burofax. Pero cuando enfrente tienes a alguien que lleva semanas sin abrir, es dinero bien invertido: estás comprando la prueba que sostiene todo lo demás.
Si alquilas por habitaciones
Aquí aparece una duda propia: el burofax va dirigido al inquilino que no paga, pero en esa puerta viven tres o cuatro personas más. ¿Vale que lo recoja otro?
A efectos postales, sí. El reglamento entiende autorizados a los mayores de edad presentes en el domicilio que sean familiares del destinatario o mantengan con él una relación de convivencia, y un compañero de piso lo es. Correos lo dará por entregado.
Pero no me apoyaría en eso para el requerimiento de los treinta días. Hay una señal de por dónde va el ordenamiento: en las notificaciones notariales existía un inciso que daba por hecha la notificación cuando se negaba a recibirla «la persona con quien se haya entendido la diligencia», y el Tribunal Supremo lo anuló. Entregar a un tercero vale; dar por requerido al destinatario por lo que haga ese tercero, no. Y un compañero de piso, a diferencia de un familiar, no tiene por qué tener ningún interés en que te llegue nada.
Dos reglas para este caso:
- El burofax va a nombre del inquilino moroso, con su habitación identificada si el contrato la identifica. Nunca «a los inquilinos de la calle tal»: con contratos separados, la deuda es solo de quien firmó el suyo.
- Si no lo recoge, aquí el acta notarial gana por goleada. Al tercero que la recibe, el notario le advierte de que está obligado a hacérsela llegar, lo identifica y hace constar lo que conteste; y la cédula se entrega en sobre cerrado, así que tus asuntos con un inquilino no acaban leídos por los demás.
Ni las reglas propias de Cataluña ni las de Navarra cambian nada de esto: regulan el contrato, no cómo se notifica.
4. Antes de demandar: el acuerdo previo obligatorio (MASC)
Aquí hay novedad. Desde la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (en vigor desde el 3 de abril de ese año), antes de presentar la demanda es obligatorio intentar un acuerdo extrajudicial mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC): por ejemplo, una oferta vinculante de aplazamiento o una mediación. Es un trámite previo, pero conviene hacerlo bien: sin ese intento, el juzgado puede inadmitir la demanda. Tu equipo jurídico se encarga de cumplirlo.
Esto aplica a todos los propietarios por igual. Los trámites extra que la Ley de Vivienda había reservado a los grandes tenedores —acreditar la vulnerabilidad del inquilino y una conciliación previa con los servicios sociales— los anuló el Tribunal Constitucional en enero de 2025 y ya no se exigen.
5. La vía judicial: reclamación de cantidad y desahucio
Si el inquilino no paga ni se va, toca el juzgado. La demanda habitual combina dos cosas: la reclamación de las rentas impagadas y el desahucio por falta de pago. Se presenta con abogado y procurador.
Aquí aparece una figura importante: la enervación. El inquilino puede paralizar el desahucio pagando todo lo debido dentro de plazo, y solo puede hacerlo una vez. Hay una forma de dejarle sin esa opción —requerirle de pago con treinta días de antelación a la demanda—, y merece la pena conocerla antes de mandar el burofax: la explicamos en la enervación del desahucio.
Si el inquilino deja de pagar y además se atrinchera en el piso, estás ante un caso de inquiokupación, que merece capítulo aparte.
Y hay una pregunta que llega después y casi nadie contesta: recuperado el piso, ¿qué pasa con lo que te debe? No se evapora, pero tampoco se cobra sola. Tiene un plazo de prescripción de cinco años que se reinicia cada vez que reclamas por escrito, y una vez que hay ejecución abierta no caduca hasta el cobro íntegro. Lo desarrollamos en cuándo prescribe la deuda de un alquiler impagado.
Si el inquilino es vulnerable, el calendario cambia
Conviene saberlo antes, porque descoloca a quien no lo espera. Cuando el inmueble es la vivienda habitual del demandado, el juzgado avisa de oficio a los servicios sociales para que valoren si el hogar está en situación de vulnerabilidad. Tienen diez días para responder.
Si la confirman, el procedimiento se suspende mientras la Administración propone alternativa habitacional: hasta dos meses si el propietario es una persona física y cuatro si es una sociedad. No es una vía para eludir el desahucio —se reanuda al agotarse el plazo—, pero son meses más que sumar a la cuenta. Y explica por qué un caso con menores o con una familia sin ingresos avanza más despacio que otro idéntico sin esas circunstancias.
6. Asume los plazos reales
Seamos honestos con esto. Un desahucio por impago no baja de seis meses, y por arriba no tiene fecha de fin: depende del juzgado, de los señalamientos y de las circunstancias del caso. Durante todo ese tiempo, salvo que tengas una garantía detrás, no cobras y sigues con los gastos del inmueble.
Hazte el cálculo: con una renta de 900 €, un proceso de un año son más de 10.000 € que no entran, sumados al abogado y al procurador. Por eso el impago es el miedo número uno del propietario, y con razón.
7. La forma de no pasar por todo esto: la garantía
Si ya tienes una garantía contratada, esto es lo primero que tienes que hacer: comunicar el impago. Se hace en un formulario, en dos minutos, y es lo que pone en marcha el cobro y la defensa jurídica. Mientras no esté comunicado, nadie sabe que hay un impago. Tienes el paso a paso en gestionar tu garantía.
Todo lo anterior describe el camino si vas solo. Con una garantía de alquiler el guion cambia: cobras tu renta igualmente mientras dure el impago —sin límite de meses— y la defensa jurídica la llevamos nosotros, de la reclamación al desahucio.
La diferencia frente a un seguro de impago clásico es doble: no hay tope de 12 mensualidades y no te quedas a medias en la batalla legal. Lo vemos al detalle en coberturas.
¿Y si el problema ya lo tienes encima, con un contrato en marcha? También se puede: garantizamos inmuebles ya alquilados que estén al corriente, para blindar el futuro (la deuda anterior no se cubre, eso conviene tenerlo claro).
En resumen
Actúa pronto, deja constancia por escrito, ve a la vía judicial si no hay pago, y cuenta con que el calendario es largo. Y para la próxima —o para protegerte desde ya— una garantía te ahorra justo la parte que más duele: los meses sin cobrar y la pelea en el juzgado.