Qué le pasa a la deuda del inquilino que no paga (y cuándo caduca)

Vamos con la respuesta corta, porque es la que casi nadie da bien: la deuda de alquiler no caduca sola. Se deja caducar. Existe un plazo, sí, pero es un plazo que el propietario puede reiniciar cuantas veces quiera con una carta. Y una vez que hay una resolución judicial de por medio, la persecución del dinero no tiene fecha de caducidad mientras el procedimiento siga vivo.

Lo que sigue es qué pasa en cada tramo del camino, qué hay que hacer para que la deuda no se pierda por el desagüe y —esto también hay que contarlo— cuál es la única puerta por la que un inquilino puede librarse de verdad.

El reloj: cinco años, y uno por cada mensualidad

El plazo lo fija el artículo 1966.2.ª del Código Civil, que habla expresamente de la acción para exigir «el precio de los arriendos, sean éstos de fincas rústicas o de fincas urbanas». Son cinco años. No quince, como se sigue leyendo en textos que no se han actualizado: la reforma de 2015 recortó el plazo general de las acciones personales, y el de los arrendamientos ya era de cinco desde 1889.

El matiz que cambia las cuentas está en el artículo 1969: el plazo se cuenta «desde el día en que pudieron ejercitarse». Es decir, cada mensualidad tiene su propio reloj. La renta de marzo prescribe cinco años después de marzo, y la de abril un mes más tarde. No hay un único bloque que caduque de golpe.

En la práctica, un impago de ocho meses no muere de una vez: se va deshilachando por arriba si nadie hace nada.

Cómo se para ese reloj (y por qué el burofax vale para dos cosas)

Aquí está la pieza que cambia todo el panorama y que muchos propietarios desconocen. El artículo 1973 del Código Civil dice que la prescripción se interrumpe de tres maneras:

• Por el ejercicio de la acción ante los tribunales.
• Por la reclamación extrajudicial del acreedor.
• Por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por parte del deudor.

Conviene leerlo despacio: una reclamación por escrito reinicia el plazo. No lo suspende ni lo congela: lo pone a cero y vuelven a correr cinco años enteros. Un burofax bien hecho, repetido cada cierto tiempo, mantiene viva una deuda indefinidamente.

Y el reconocimiento del deudor hace exactamente lo mismo. Si el inquilino contesta admitiendo que debe, si propone un calendario de pagos, si abona una cantidad a cuenta, el reloj se reinicia solo.

De «me debe dinero» a un papel que se puede ejecutar

Una deuda que solo reconoce su acreedor no vale gran cosa. Lo que vale es un título ejecutivo: una resolución judicial que permita ir a por el patrimonio del deudor. Y conseguirlo es más asequible de lo que la gente supone.

La vía corta es el proceso monitorio. El artículo 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lo admite para deudas dinerarias de cualquier importe, líquidas y vencidas, acreditadas con documentos firmados por el deudor o con los que habitualmente documentan ese tipo de relación. Un contrato de arrendamiento firmado más los recibos devueltos encajan sin dificultad.

A partir de ahí el mecanismo es casi automático. Se requiere al inquilino para que pague en veinte días o se oponga de forma motivada. Si no hace ni lo uno ni lo otro, el artículo 816 es contundente: se da por terminado el monitorio y se despacha ejecución «bastando para ello con la mera solicitud». Y añade algo que merece un subrayado: a partir de ese momento el deudor ya no puede discutir esa cantidad en otro pleito.

Si el desahucio ya está en marcha, la reclamación de rentas se acumula a él. Y hay una línea del artículo 220.2 que se olvida a menudo y cuesta meses de renta: la resolución puede incluir también las rentas que se vayan devengando desde la demanda hasta que te entreguen el piso, pero solo si se pidió expresamente en la demanda.

Mientras tanto, la deuda crece

No es una cantidad congelada. El artículo 1108 del Código Civil establece que el deudor en mora debe los intereses pactados y, a falta de pacto, el interés legal del dinero.

Cuando hay sentencia entra en juego el artículo 576 de la LEC: desde que se dicta en primera instancia, la cantidad devenga el interés legal incrementado en dos puntos. El interés legal lo fija cada año la ley de presupuestos y lleva en el 3,25 % desde 2023, así que la mora procesal se mueve hoy en el entorno del 5,25 % anual.

Cinco años de espera sobre una deuda de 7.000 € no son 7.000 €. Son bastante más, y ese incremento lo asume íntegro el inquilino.

Con sentencia en la mano: cinco años para empezar, ninguno para acabar

Esta es la distinción que más confusión genera, y conviene entenderla bien porque es justo donde se pierden las deudas.

El artículo 518 de la LEC establece que la acción ejecutiva fundada en sentencia caduca a los cinco años desde que la resolución es firme si no se presenta la demanda ejecutiva. Ese es el plazo para arrancar la ejecución. Dejarlo pasar es tirar la sentencia a la basura.

Pero una vez arrancada, la regla es la contraria. El artículo 570 lo dice en una sola línea: «La ejecución forzosa sólo terminará con la completa satisfacción del acreedor ejecutante.»

No hay caducidad interna. No hay un plazo que la mate por dentro. Una ejecución abierta contra un inquilino insolvente se queda en espera y se reactiva el día que aparezca algo que embargar. Es exactamente lo contrario de la impunidad que muchos dan por descontada.

La razón de fondo la da el artículo 1911 del Código Civil, que es probablemente la frase más importante de todo este artículo: del cumplimiento de sus obligaciones el deudor responde «con todos sus bienes, presentes y futuros». Que hoy no tenga nada no significa que no vaya a tenerlo. Una nómina dentro de tres años, una herencia, la devolución de Hacienda, la venta de un coche: todo eso es patrimonio futuro y todo eso es embargable.

Qué se le puede embargar a alguien que «no tiene nada»

Lo primero: el propietario no tiene que investigar por su cuenta. El juzgado dispone de herramientas que ningún particular tiene.

• Manifestación de bienes (art. 589). Se requiere al ejecutado para que relacione su patrimonio, con apercibimiento de sanciones «cuando menos por desobediencia grave» si no la presenta, si oculta bienes o si incluye bienes que no son suyos. Y caben multas coercitivas periódicas.
• Investigación judicial del patrimonio (art. 590). El letrado de la Administración de Justicia se dirige a entidades financieras, organismos y registros públicos para que faciliten la relación de bienes del deudor.
• Deber de colaboración (art. 591). Todas las personas y entidades, públicas y privadas, están obligadas a colaborar, y quien no lo haga se expone a multas coercitivas.

Con esa información se embarga por el orden del artículo 592: primero dinero y cuentas corrientes, después créditos realizables a corto plazo, joyas, rentas, bienes muebles, inmuebles y, en octavo lugar, sueldos y salarios.

Sobre la nómina hay un límite que conviene conocer para no hacerse ilusiones ni descartarlo de antemano. El artículo 607 declara inembargable todo lo que no supere el salario mínimo interprofesional y, por encima, aplica una escala por tramos: 30 % del primero, 50 % del segundo, 60 % del tercero, 75 % del cuarto y 90 % de lo que exceda. El juzgado puede además rebajar esos porcentajes entre un 10 y un 15 % atendiendo a las cargas familiares. Y el apartado 6 extiende la escala a los ingresos de autónomos y profesionales.

Traducido: un inquilino que cobra el mínimo es intocable por esa vía. Uno que cobra bastante más que el mínimo, no. Y lo segundo pasa más de lo que parece cuatro o cinco años después del impago.

Quedan fuera, por el artículo 606, el mobiliario y el menaje que no sean superfluos, la ropa, los bienes imprescindibles para subsistir con dignidad y las herramientas de su oficio cuando su valor no guarde proporción con la deuda.

El fichero de morosos: la consecuencia que de verdad le pesa

Para muchos inquilinos morosos esto duele más que el embargo, porque les cierra puertas todos los días. Lo regula el artículo 20 de la Ley Orgánica 3/2018 de protección de datos, y tiene requisitos estrictos que hay que cumplir al pie de la letra:

• La deuda debe ser cierta, vencida y exigible, y no haber sido objeto de reclamación por el deudor.
• Hay que haberle informado de la posibilidad de inclusión, y la ley precisa dónde: «en el contrato o en el momento de requerir el pago».
• Los datos se mantienen mientras persista el impago, con un máximo de cinco años desde el vencimiento.
• Solo puede consultarlo quien mantenga o vaya a celebrar con esa persona un contrato que implique «pago aplazado o facturación periódica».

Ese último punto es la clave de por qué importa tanto: un alquiler es facturación periódica. Es decir, el siguiente propietario al que ese inquilino le pida un piso puede consultarlo legítimamente, igual que puede hacerlo una financiera o una compañía de suministros.

Y ahora la cara incómoda, porque aquí el propietario se puede meter en un problema serio. El Tribunal Supremo, en su sentencia 1314/2026, de 23 de julio (ECLI:ES:TS:2026:3502), volvió a recordar que lo determinante es si la deuda fue cuestionada antes de la inclusión: si lo fue, no es una deuda «cierta» a estos efectos, la inclusión constituye una intromisión ilegítima en el derecho al honor y se indemniza. En ese caso, con 2.000 euros.

Además, el propio artículo 20 hace al acreedor corresponsable del tratamiento y le obliga a responder «de la inexistencia o inexactitud» del dato. Traducido: si el inquilino discutió la deuda y aun así se le mete en el fichero, el que paga es el propietario. Con una deuda no discutida —que es lo habitual en un impago puro y duro— la inclusión es perfectamente lícita.

Vulnerabilidad, menores y mayores: qué cambia y qué no

Es la pregunta que más se repite, y la respuesta tiene dos mitades que casi siempre se mezclan.

Lo que sí cambia es el calendario del desalojo. El artículo 441.5 de la LEC obliga al juzgado a comunicar de oficio el procedimiento a los servicios sociales, que tienen diez días para verificar si el hogar está en situación de vulnerabilidad. Si lo confirman, el artículo 441.6 permite suspender el proceso un máximo de dos meses si el demandante es una persona física y cuatro si es una persona jurídica. Agotado el plazo, la suspensión se alza automáticamente y el procedimiento continúa.

Los criterios están tasados en el artículo 441.7: que la renta más los suministros superen el 30 % de los ingresos de la unidad familiar y que esos ingresos no lleguen a tres veces el IPREM mensual, con incrementos por cada hijo a cargo, por familia monoparental, por cada mayor de 65 años o persona dependiente, y con un umbral más alto cuando hay discapacidad igual o superior al 33 %. Como vulnerabilidad social cuentan expresamente las personas dependientes, las víctimas de violencia sobre la mujer y las personas menores de edad.

Hay un detalle de ese mismo apartado que casi nadie cuenta y que conviene invocar: el tribunal debe apreciar también «las situaciones de vulnerabilidad que pudieran concurrir en la parte actora». Si el propietario depende de esa renta para vivir, eso pesa en la balanza, pero hay que acreditarlo.

Un aviso sobre lo que vas a leer por ahí. En febrero de 2026 se aprobó el Real Decreto-ley 2/2026, que reactivaba la suspensión extraordinaria de desahucios y lanzamientos por vulnerabilidad hasta el 31 de diciembre de 2026, con un incidente propio y plazos mucho más largos. El Congreso lo derogó por acuerdo de 26 de febrero de 2026, publicado en el BOE del día 28, y hoy el propio boletín lo devuelve como derogado y con la vigencia agotada. Estuvo en vigor tres semanas. Muchísimas páginas lo siguen contando como si rigiera; no rige. Lo aplicable es el artículo 441 de la LEC que acabamos de describir. Es el mismo patrón que explicamos en qué leyes del alquiler están en vigor de verdad.

La única puerta por la que la deuda desaparece de verdad

Existe, y sería deshonesto no contarla: la exoneración del pasivo insatisfecho, lo que todo el mundo conoce como ley de segunda oportunidad. Está en los artículos 486 y siguientes del texto refundido de la Ley Concursal, y la puede pedir cualquier persona física de buena fe.

El artículo 489.1 enumera qué deudas no se pueden exonerar: responsabilidad civil por daños personales o derivada de delito, alimentos, ciertos salarios, crédito público con topes, multas penales y sanciones muy graves, y deudas con garantía real. La renta de un alquiler no está en esa lista. Conclusión honesta: sí, es exonerable, y si el inquilino obtiene la exoneración el artículo 490 impide al acreedor ejercer ninguna acción de cobro.

Ahora bien, hay dos contrapesos que conviene tener muy presentes porque cambian el resultado en más casos de los que parece.

1. El escudo del pequeño propietario (art. 489.2). El juez «podrá declarar que no son total o parcialmente exonerables deudas no relacionadas en el apartado anterior cuando sea necesario para evitar la insolvencia del acreedor afectado». Si esa renta es tu sustento, es un argumento que hay que alegar expresamente en el concurso.
2. La buena fe no es un trámite (art. 487.1.6.º). Queda fuera de la exoneración quien proporcionó «información falsa o engañosa» o actuó de forma «temeraria o negligente» al contraer la deuda, y la ley obliga al juez a valorar «la información patrimonial suministrada por el deudor al acreedor … a los efectos de la evaluación de la solvencia patrimonial». Si el inquilino entró en el piso con nóminas retocadas o con un contrato de trabajo inventado, ese papel deja de ser una anécdota y pasa a ser el argumento central contra su exoneración. Guardar la documentación del estudio inicial tiene aquí un valor que casi nadie anticipa: es la prueba de qué te enseñó y cuándo.

El avalista no se libra (ni con la segunda oportunidad)

Si hay un motivo para exigir avalista solidario, es este. El artículo 492.1 del texto refundido de la Ley Concursal no deja margen: la exoneración «no afectará a los derechos de los acreedores frente a los obligados solidariamente con el deudor y frente a sus fiadores, avalistas, aseguradores», y esas personas «no podrán invocar la exoneración del pasivo insatisfecho obtenido por el deudor».

Es decir: al inquilino pueden borrarle la deuda y el avalista la sigue debiendo entera. Es la única garantía del contrato que sobrevive incluso al escenario más desfavorable. Lo desarrollamos en aval y avalista en el alquiler.

Y si el inquilino fallece

Tampoco ahí se evapora. El artículo 659 del Código Civil establece que la herencia comprende «todos los bienes, derechos y obligaciones» que no se extingan con la muerte, y las deudas de dinero no se extinguen. Si los herederos aceptan la herencia pura y simplemente, el artículo 1003 los hace responsables de las cargas «no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios». Aceptándola a beneficio de inventario responden solo hasta donde llegue lo heredado.

El mapa, resumido

• Impago, sin reclamar nada. Cada mensualidad prescribe a los cinco años, una detrás de otra.
• Reclamación por escrito. El plazo vuelve a empezar de cero, tantas veces como reclames.
• El inquilino reconoce la deuda. Igual: el plazo se reinicia solo.
• Monitorio que no atiende. Tienes título ejecutivo y ya no puede discutir esa cantidad.
• Sentencia firme. La deuda devenga el interés legal más dos puntos, y tienes cinco años para pedir la ejecución.
• Ejecución ya abierta. No caduca: dura hasta el cobro íntegro.
• Fichero de morosos. Hasta cinco años desde el vencimiento, mientras persista el impago.
• Inquilino vulnerable. Se retrasa el desalojo dos o cuatro meses; la deuda sigue creciendo igual.
• Segunda oportunidad. Se puede exonerar, salvo las dos excepciones de arriba.
• Hay avalista. Responde entero aunque al inquilino le exoneren.
• El inquilino fallece. La deuda pasa a los herederos que acepten la herencia.

Lo que esto no arregla

Conviene terminar sin vender humo, porque el mapa de arriba describe derechos, no cobros.

Todo lo anterior exige tiempo, dinero adelantado y constancia: abogado y procurador, meses de procedimiento, una ejecución que hay que mantener viva y reclamaciones cada pocos años para que el reloj no corra. Y por muy bien que se haga, hay una frase que resume la realidad de muchos casos: ganar no es cobrar. Frente a un inquilino que de verdad no tiene ni va a tener nada, un título ejecutivo es un derecho en espera.

Lo que sí cambia el resultado es no estar solo en esa espera. Con una garantía de alquiler el propietario cobra su renta desde el primer impago, sin límite de mensualidades, y quien pelea el procedimiento —con abogado y procurador incluidos, sin tope y sin franquicia— es la defensa jurídica de la garantía. La reclamación al inquilino sigue existiendo con todas las consecuencias que hemos descrito, pero deja de depender de que él pueda pagar.

Y lo decimos por delante, como en el artículo de las costas del desahucio: en ese escenario, lo que se recupere del inquilino es de quien ha pagado el pleito, es decir nuestro. Tú no adelantas honorarios ni asumes la incertidumbre; a cambio, ese reembolso no te llega. Es un intercambio que conviene entender antes de firmar, no después.