Plantilla de contrato de alquiler de vivienda (gratis)
Nuestro modelo de contrato de arrendamiento de vivienda, conforme a la LAU y con los cambios del decreto de vivienda de octubre de 2026 ya incorporados, listo para rellenar. Lo hemos redactado tomando lo mejor de los modelos de referencia y añadiendo lo que de verdad protege al propietario.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
En [LOCALIDAD], a [DÍA] de [MES] de [AÑO].
Reunidos
De una parte, el ARRENDADOR/A: D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS], mayor de edad, con DNI/NIE [NÚMERO] y domicilio en [DOMICILIO], correo electrónico [CORREO] y teléfono [TELÉFONO]. (Si actúa una sociedad: [RAZÓN SOCIAL], CIF [NÚMERO], representada por D./Dña. [NOMBRE] con DNI [NÚMERO].)
De otra parte, el ARRENDATARIO/A: D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS], mayor de edad, con DNI/NIE/Pasaporte [NÚMERO], domicilio a efectos del presente en la vivienda objeto del contrato, correo electrónico [CORREO] y teléfono [TELÉFONO]. (Si son varios arrendatarios, relaciónalos aquí uno a uno con sus datos y conserva la cláusula 15.)
Y, en su caso, como FIADOR/A solidario/a: D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS], con DNI/NIE [NÚMERO] y domicilio en [DOMICILIO].
Ambas partes se reconocen capacidad legal suficiente para contratar y, a tal efecto,
Exponen
I. Que el arrendador es propietario de la vivienda sita en [DIRECCIÓN COMPLETA], con referencia catastral [REFERENCIA CATASTRAL] e inscrita en el Registro de la Propiedad de [LOCALIDAD]. La vivienda dispone de certificado de eficiencia energética con calificación [LETRA] y de cédula de habitabilidad n.º [NÚMERO] (la cédula, en las comunidades que la exigen).
II. Que se incluyen como anejos: [PLAZA DE GARAJE / TRASTERO / NINGUNO].
III. Que el destino del arrendamiento es el de vivienda habitual del arrendatario (art. 2 LAU).
IV. Declaraciones (art. 31.3 de la Ley 12/2023): la vivienda [SÍ / NO] se ubica en una zona de mercado residencial tensionado. [Si se ubica en ella:] la última renta de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años en esta misma vivienda fue de [IMPORTE] euros mensuales [o bien: la vivienda no ha estado arrendada como vivienda habitual en los últimos cinco años], y el valor que le corresponde según el índice de referencia de precios de alquiler aplicable es de [IMPORTE O RANGO] euros mensuales. El arrendador [SÍ / NO] tiene la condición de gran tenedor. (Esa condición se acredita con una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de propiedades a su nombre, y cada vivienda de un edificio cuenta por separado aunque no haya división horizontal inscrita: artículo 3.k) de la Ley 12/2023. En Cataluña, la condición de gran tenedor se mide con la definición de su propia ley de vivienda: artículo 3.1.s) de la Ley 18/2007.)
Y conviniendo en celebrar el presente contrato de arrendamiento, lo formalizan con arreglo a las siguientes
Cláusulas
1. Objeto, destino y ocupación máxima. El arrendador cede en arrendamiento al arrendatario la vivienda descrita, que se destinará exclusivamente a vivienda habitual y permanente. Queda excluido cualquier otro uso sin consentimiento escrito del arrendador y, en particular, el de oficina, despacho profesional, local de negocio o almacén, así como el alojamiento turístico o por temporada, por días o por semanas, se contrate directamente o a través de una plataforma de intermediación. La vivienda se arrienda para ser ocupada por un máximo de [Nº] personas, que son las relacionadas en el encabezamiento y, en su caso, las siguientes: [NOMBRE Y DNI/NIE/PASAPORTE DE CADA OCUPANTE ADICIONAL]. El arrendatario se obliga a comunicar por escrito al arrendador cualquier variación en las personas que residan habitualmente en la vivienda, y a no superar ni el número aquí pactado ni el máximo que resulte de la normativa de habitabilidad aplicable en la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble. El exceso de ocupación tendrá la consideración de incumplimiento esencial a los efectos de la cláusula 14.
2. Duración y prórrogas. El contrato tendrá una duración de [Nº] año(s), con inicio el [FECHA]. Conforme al art. 9 LAU, llegado el vencimiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con treinta días de antelación. Transcurrido ese plazo, se estará a lo dispuesto en el art. 10 LAU.
3. Necesidad del arrendador de ocupar la vivienda. A los efectos del art. 9.3 LAU, las partes hacen constar de forma expresa la eventual necesidad del arrendador, persona física, de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Transcurrido el primer año de duración del contrato, no procederá la prórroga obligatoria cuando el arrendador comunique al arrendatario esa necesidad, especificando cuál de las causas anteriores concurre, con al menos dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar; el arrendatario deberá entregarla en ese plazo salvo que las partes acuerden otra cosa. (Esta cláusula solo cabe si el arrendador es persona física: suprímela si quien arrienda es una sociedad. Y si no la incluyes al firmar, la ley ya no te deja recuperar la vivienda por esta vía más adelante.)
4. Desistimiento. El arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Este desistimiento no genera derecho de indemnización a favor del arrendador (art. 11 LAU).
5. Renta y forma de pago. La renta se fija en [IMPORTE] euros mensuales, que el arrendatario abonará dentro de los [Nº] primeros días de cada mes mediante transferencia a la cuenta [IBAN], titularidad de [NOMBRE]. Si el contrato empieza en día distinto del primero del mes, el arrendatario abona en este acto la parte proporcional correspondiente a los días que restan hasta el fin del mes en curso, [IMPORTE] euros, y este contrato sirve de recibo de ese pago. El impago de una sola mensualidad faculta al arrendador para resolver el contrato.
6. Actualización de la renta. La renta se actualizará cada año, en la fecha en que se cumpla cada anualidad del contrato, aplicando la variación anual del [IRAV — Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda que publica el INE / IPC], tomando como referencia el último índice publicado en la fecha de actualización. Cualquiera que sea el índice pactado, la subida no podrá superar la que resulte del IRAV, que la ley fija como límite (art. 18.1 LAU). La actualización se notificará por escrito, expresando el porcentaje aplicado, y surtirá efecto desde la mensualidad siguiente a la notificación, sin efecto retroactivo. (Mientras rija el Real Decreto-ley 29/2026, en las actualizaciones que caigan hasta el 31 de diciembre de 2027 la subida no puede pasar del 2 % salvo nuevo acuerdo entre las partes, y no procede ninguna si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia: su disposición final sexta.)
7. Fianza y garantías adicionales. El arrendatario entrega en este acto una fianza de [UNA] mensualidad ([IMPORTE] euros), que el arrendador depositará en el organismo competente si la comunidad autónoma donde está la vivienda lo exige (art. 36.1 y disposición adicional tercera LAU). Durante los cinco primeros años de duración del contrato —siete si el arrendador es persona jurídica— la fianza no se actualiza; en cada prórroga posterior, cualquiera de las partes podrá exigir que se ajuste hasta igualar una mensualidad de la renta vigente en ese momento (art. 36.2 LAU). Como garantía adicional se pacta [AVAL BANCARIO / DEPÓSITO EN METÁLICO] por importe de [IMPORTE]; en un contrato de hasta cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica— las garantías adicionales no pueden superar el equivalente a dos mensualidades de renta, y en ningún caso puede exigirse al arrendatario que contrate un seguro de impago de renta u otra cobertura análoga (art. 36.5 LAU).
8. Gastos, suministros y tributos. Serán de cuenta del arrendatario los suministros individualizables por contador (luz, agua, gas, internet), conforme al art. 20.4 LAU. El arrendatario se obliga a poner a su nombre los contratos de suministro dentro de los [15] días siguientes a la entrada en vigor de este contrato, a domiciliar sus recibos y a mantenerlos vigentes y al corriente de pago hasta la devolución de la vivienda, acreditándolo si el arrendador se lo pide. Los gastos generales de comunidad [CORRERÁN a cargo del arrendador / SE REPERCUTIRÁN al arrendatario, por importe anual de [IMPORTE] a la fecha de este contrato, conforme al art. 20.1 LAU]; solo pueden repercutirse si el edificio está en régimen de propiedad horizontal. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles y los demás tributos asociados a la vivienda son a cargo del arrendador, salvo aquellos en los que el arrendatario tenga la condición de obligado tributario (art. 20.1 LAU): la tasa municipal de recogida de residuos [SE REPERCUTIRÁ al arrendatario, por importe anual de [IMPORTE] a la fecha de este contrato, por ser él su contribuyente como ocupante según la ordenanza de [MUNICIPIO] / CORRERÁ a cargo del arrendador]. Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización de este contrato son a cargo del arrendador y no se repercuten al arrendatario, ni directa ni indirectamente (art. 20.2 LAU). (En zona tensionada, si en los últimos cinco años hubo otro contrato de vivienda habitual en esta misma vivienda, no pueden repercutirse cuotas ni gastos que aquel no recogía: art. 17.6 LAU. En Cataluña, hacerlo es además infracción muy grave.)
9. Conservación, obras y reparaciones. El arrendador realizará las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable; el arrendatario asume las pequeñas reparaciones por el uso ordinario y responde de los daños que cause. No podrá realizar obras sin autorización escrita del arrendador (arts. 21 a 23 LAU). Los avisos de averías y las peticiones de reparación se dirigirán a [CORREO O TELÉFONO DEL ARRENDADOR PARA AVERÍAS]. Si el arrendatario requiere por escrito una reparación que afecte a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda, con un presupuesto razonable, el arrendador dispondrá de quince días naturales desde que lo reciba para aceptarlo, proponer una reparación alternativa o hacerla; si no responde o se niega sin justificación, el arrendatario podrá ejecutarla y descontar su importe de las rentas siguientes (art. 21.5 LAU).
10. Estado del inmueble, inventario, llaves y documento de finalización. La vivienda se entrega en el estado que refleja el Anexo I (inventario y reportaje fotográfico a color, fechado y firmado), que el arrendatario se obliga a devolver en las mismas condiciones, salvo el desgaste por el uso normal. El arrendador le hace entrega en este acto de [Nº] juegos completos de llaves, que el arrendatario devolverá íntegramente al terminar el contrato. Si cambia la cerradura, entregará al arrendador una copia de la llave nueva. Al terminar el contrato, las partes firmarán un documento de finalización que recoja el estado en que se devuelve la vivienda, comparándolo con ese mismo inventario; si no se firma, o no se refleja en él desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda se entregó en buen estado (art. 36.7 LAU).
11. Cesión y subarriendo. Quedan prohibidos la cesión del contrato y el subarriendo, total o parcial, sin consentimiento escrito del arrendador (art. 8 LAU). A estos efectos, alojar de forma habitual o permanente en la vivienda a personas distintas de las autorizadas en la cláusula 1, con o sin contraprestación, se considerará cesión o subarriendo no consentido. Se entenderá que la estancia es habitual cuando una persona no autorizada pernocte en la vivienda más de [15] noches dentro de un periodo de [dos] meses.
12. Uso, convivencia y actividades prohibidas. El arrendatario no podrá desarrollar en la vivienda ni en el resto del inmueble actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, ni las prohibidas por los estatutos o las normas de régimen interior de la comunidad de propietarios, ni actividades dañosas para la finca (art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). Responderá igualmente del comportamiento de las personas de su casa y de quienes accedan a la vivienda con su consentimiento (art. 1564 del Código Civil). El arrendador podrá requerir por escrito el cese inmediato de cualquiera de estas actividades y, de persistir, resolver el contrato de pleno derecho conforme al art. 27.2.e) LAU.
12 bis. Animales de compañía. (Cláusula opcional: consérvala solo si quieres regular este punto.) La tenencia de animales de compañía en la vivienda [QUEDA PROHIBIDA salvo autorización escrita del arrendador / SE AUTORIZA para los siguientes: [ESPECIE Y NÚMERO]]. Esta previsión no alcanza en ningún caso a los perros de asistencia, cuya presencia no puede limitarse. El arrendatario responde de los daños y de las molestias que el animal ocasione, y su incumplimiento dará lugar a la resolución del contrato cuando cause daños o molestias acreditadas o persista tras un requerimiento escrito del arrendador.
13. Devolución de la vivienda y demora. Llegada la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario devolverá la vivienda desocupada, libre de sus enseres y con todas las llaves, sin necesidad de requerimiento previo. Para el caso de retraso en la devolución, las partes pactan expresamente una pena equivalente al doble de la renta diaria vigente por cada día de demora, devengada desde el día siguiente al de la terminación, sin perjuicio de las acciones que correspondan al arrendador y de la reclamación de los daños que el retraso le cause (arts. 1152 y 1255 del Código Civil).
14. Resolución. El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones pactadas, y en particular el impago de la renta, la fianza o las cantidades asimiladas, facultará a la parte cumplidora para resolver el contrato conforme al art. 27 LAU.
15. Pluralidad de arrendatarios. Cuando el arrendamiento se concierte con dos o más arrendatarios, todos ellos responden solidariamente del pago de la renta, de la fianza y de las demás obligaciones del contrato, de modo que el arrendador podrá reclamar la totalidad de lo debido a cualquiera de ellos o a todos a la vez (arts. 1137 y 1144 del Código Civil). (Suprime esta cláusula si solo hay un arrendatario; sin ella, la ley presume la deuda dividida entre todos.)
16. Derecho de adquisición preferente. Si el arrendador decide vender la vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto del art. 25 LAU, a los que no puede renunciar (art. 25.8 LAU). El arrendador le notificará de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta, y el arrendatario dispondrá de treinta días naturales desde esa notificación para ejercer el tanteo; si la vivienda se vende junto con otras viviendas, locales o inmuebles, la notificación expresará el precio imputado a la vivienda arrendada y los criterios usados para fijarlo (art. 25.2 LAU). (Sin esa notificación, o si se vende por menos o en condiciones distintas de las notificadas, el arrendatario puede ejercer el retracto y quedarse la vivienda en lugar del comprador: art. 25.3.)
17. Notificaciones. A efectos de comunicaciones, el arrendatario señala como domicilio la vivienda arrendada y el arrendador el indicado en el encabezamiento, junto con los correos electrónicos y teléfonos allí reseñados, que ambas partes aceptan como medio válido de comunicación entre ellas. Se obligan a comunicar por escrito cualquier cambio de domicilio o de datos de contacto; mientras no se comunique, las comunicaciones dirigidas a los designados se entenderán correctamente remitidas. Las que afecten a la vigencia del contrato, al pago de la renta o a su resolución se harán por un medio que deje constancia de su envío, de su contenido y de su fecha (burofax con acuse de recibo y certificación de texto, requerimiento notarial o equivalente).
18. Protección de datos e información sobre ficheros de solvencia. Las partes tratarán sus datos personales con la única finalidad de gestionar el presente contrato, conforme al RGPD y a la normativa española de protección de datos. Conforme al artículo 20.1.c) de la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, se informa al arrendatario y, en su caso, al fiador, de la posibilidad de que los datos relativos a las cantidades impagadas derivadas de este contrato sean comunicados a sistemas comunes de información crediticia (ficheros de solvencia patrimonial), en concreto a [NOMBRE DEL FICHERO O FICHEROS EN LOS QUE PARTICIPE EL ARRENDADOR], cuando la deuda sea cierta, vencida y exigible, no haya sido objeto de reclamación por el deudor y se haya practicado el requerimiento previo de pago que exige la ley.
19. Régimen jurídico. El contrato se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por el Código Civil. Para cualquier controversia, las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de [LOCALIDAD].
Anexos
I. Inventario y reportaje fotográfico a color. · II. Certificado de eficiencia energética [y cédula de habitabilidad]. · III. Copia del DNI/NIE de las partes. · IV. [OTROS]. (Al terminar, el documento de finalización de la cláusula 10, firmado por las dos partes.)
Y en prueba de conformidad, las partes firman el presente contrato por duplicado y en todas sus páginas, en el lugar y fecha indicados. La firma podrá ser manuscrita o electrónica; si es electrónica, ambas partes reconocen que expresa su consentimiento y que el contrato las vincula igualmente.
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[NOMBRE]
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[NOMBRE]
(un espacio de firma por cada arrendatario del encabezamiento)
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[NOMBRE]
Qué hemos añadido frente a una plantilla cualquiera
La mayoría de modelos que circulan se quedan cortos justo donde más duele. Estos son los puntos que hemos cuidado:
- La cláusula de uso propio (cláusula 3). Es la que más cara sale olvidar. El art. 9.3 de la LAU exige que la necesidad de ocupar tú la vivienda conste por escrito el día que firmas: si no está ahí, no la puedes recuperar antes de los cinco años ni aunque la necesites de verdad, y no hay forma de añadirla después. Solo vale si arriendas como persona física. Lo contamos entero en recuperar tu vivienda para uso propio.
- La venta, bien notificada (cláusula 16). Desde el 8 de octubre de 2026 el inquilino ya no puede renunciar al tanteo y al retracto, así que en los contratos nuevos ya no cabe la cláusula de renuncia que llevaban muchos modelos. Lo que queda en tu mano es notificar bien la venta: precio y condiciones por un medio fehaciente, y treinta días para que decida. Si te lo saltas, o vendes por menos de lo que le dijiste, puede quedarse la vivienda después, en lugar del comprador.
- Los suministros a nombre del inquilino (cláusula 8), con plazo para hacer el cambio. Que el contrato diga que la luz «es de su cuenta» no basta. Mientras el suministro esté contratado por ti, quien figura como deudor ante la eléctrica eres tú, y a ti te corta. Y la cláusula ya separa lo que el decreto prohíbe repercutir, el IBI y los gastos de formalización, de lo que todavía puedes pasarle: la comunidad, con su importe anual, y la tasa de basuras si tu ayuntamiento hace contribuyente al ocupante.
- La penalización por no irse a tiempo (cláusula 13): por cada día de más que tarde en devolverte las llaves, el doble de lo que paga de renta al día. Es lo poco que tienes mientras el inquilino sigue dentro y el contrato ya ha terminado.
- Cláusula de actualización clara (cláusula 6), con el IRAV como tope legal, para que no te quedes sin poder subir la renta ni subas de más. Calcúlala con la calculadora de actualización.
- Las dos cifras de la zona tensionada (Expone IV). Si la vivienda está en una, la ley obliga a escribir en el propio contrato la última renta de los cinco años anteriores y el valor del índice de referencia (artículo 31.3 de la Ley 12/2023). Casi ningún modelo deja el hueco, y es la prueba de que respetaste el tope.
- Un número máximo de ocupantes pactado por escrito (cláusula 1), con la obligación de comunicarte cualquier cambio. Firmas con dos personas y acaban viviendo ocho: sin esa cifra en el contrato, discutirlo después es tu palabra contra la suya. Y solo seis comunidades tienen una norma de sobreocupación a la que agarrarse —Cataluña, País Vasco, Baleares, Andalucía, Extremadura y la Comunidad Valenciana—, así que en las once restantes el contrato es la única palanca que tienes. Donde sí hay norma, además, ayuda: la ley andaluza exonera expresamente al propietario que «habiendo impuesto contractualmente los límites de ocupación» actuó con diligencia.
- El alquiler turístico, prohibido por su nombre (cláusula 1). Un «no se destinará a otro uso» genérico obliga a discutir si subarrendar por noches en una plataforma entra ahí. Escrito, no hay discusión.
- Inventario y reportaje fotográfico a color como anexo obligatorio: es lo que te permite reclamar daños por vandalismo. Y el número de juegos de llaves que entregas, que es lo que reclamas si te devuelven una copia de menos.
- Garantías y fianza bien delimitadas (cláusula 7), con el tope legal de dos mensualidades de garantía adicional en vivienda, sin pedirle al inquilino que contrate un seguro de impago, que la ley ya no deja exigir, y con el depósito de la fianza donde tu comunidad lo exija: dónde se deposita en cada una.
- Un sitio fijo para pedir reparaciones (cláusula 9). Desde el 8 de octubre, si el inquilino te pide por escrito una reparación de habitabilidad con presupuesto y no contestas en quince días, puede hacerla él y descontarla de la renta. El plazo corre desde que lo recibes, así que conviene dejar escrito dónde se te avisa: un correo que leas.
- El documento de entrega al final (cláusula 10). Ahora la ley lo exige, y sin él, o sin los desperfectos apuntados, se presume que el piso se devolvió bien. Hazlo con el inventario y las fotos del principio delante, y firmadlo los dos el día de las llaves.
- Solidaridad entre los inquilinos cuando firman varios (cláusula 15). Sin ella, la ley presume la deuda dividida en partes iguales y tendrías que reclamarle a cada uno la suya: la solidaridad no se presume, hay que pactarla (arts. 1137 y 1144 del Código Civil).
- La prohibición expresa de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas (cláusula 12). No es retórica: si un vecino demanda por lo que hace tu inquilino, la ley te sienta a ti en el banquillo aunque el infractor sea él, y tener esa cláusula —y haberla usado— es lo que separa al propietario diligente del que consintió. Lo explicamos en si responde el propietario de lo que haga su inquilino.
- Un domicilio, un correo y un teléfono designados para las notificaciones, y la obligación de comunicar si cambian (cláusula 17). Es lo que sostiene después un burofax o un requerimiento; te contamos por qué en qué hacer si tu inquilino no paga.
- Una cláusula de animales que no te deja vendido (12 bis), opcional. La prohibición seca que llevan otros modelos tiene dos agujeros: no vale frente a un perro de asistencia, y aplicada como resolución automática hay tribunales que la han tumbado. La nuestra exige daños o molestias acreditadas, o que el inquilino siga igual tras un aviso por escrito.
Si quieres entender cada cláusula en detalle, lee la guía modelo de contrato de alquiler: qué no puede faltar.
Y si quien firma como arrendatario es una empresa, esta plantilla se queda corta: hay que tocar los Reunidos, el Expone III y las cláusulas 1, 11 y 19 para dejar claro quién va a ocupar la vivienda, a qué uso se destina y que no cabe subarrendarla —de eso dependen el IVA y la reducción del IRPF—. Tienes los textos ya redactados, listos para copiar y pegar, y el hueco exacto donde encaja cada uno en alquilar tu piso a una empresa.
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Publicamos plantillas, calculadoras y avisos cuando cambia algo que afecta a los propietarios. Si quieres, te lo mandamos por correo. No hace falta para descargar nada de esta página.
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Preguntas sobre la plantilla de contrato
¿Esta plantilla de contrato de alquiler es gratis?
Sí. Puedes leerla, copiarla e imprimirla gratis desde esta misma página con el botón de imprimir o guardar como PDF. Es un modelo de arrendamiento de vivienda redactado conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Es válida legalmente?
Es un modelo general conforme a la LAU, con los cambios del Real Decreto-ley 29/2026 ya incorporados, pensado como punto de partida. Cada alquiler tiene particularidades (uso temporal, habitaciones, avalista, zonas tensionadas), así que conviene adaptarla a tu caso y, si tiene aristas, que la revise un profesional antes de firmar.
¿Qué ha cambiado en la plantilla con el decreto de vivienda?
Seis cláusulas, todas para los contratos que se firmen desde el 8 de octubre de 2026. El inquilino puede irse a los seis meses sin pagarte indemnización (cláusula 4). No puede renunciar al tanteo y al retracto si vendes, así que la cláusula 16 dice cómo avisarle de la venta. El IBI y los gastos de formalización ya no se le repercuten (cláusula 8). No se le puede exigir que contrate un seguro de impago (cláusula 7). Puede hacer él una reparación de habitabilidad que no atiendas en quince días y descontarla de la renta (cláusula 9). Y al acabar hay que firmar un documento con el estado de la vivienda (cláusula 10). Si la Diputación Permanente no convalida el decreto, la plantilla vuelve a su versión anterior.
¿Puedo seguir cobrándole al inquilino el IBI y la tasa de basuras?
El IBI, no: desde el 8 de octubre de 2026 la ley prohíbe imponerle los tributos de la vivienda «excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario» (artículo 20.1 de la LAU), y del IBI lo es el propietario. La tasa de basuras depende de tu ayuntamiento: la ley de haciendas locales hace contribuyentes de esa tasa a quienes se benefician del servicio, los ocupantes, y al propietario su sustituto; si la ordenanza de tu municipio es así, el inquilino es obligado tributario y cabe repercutírsela. La cláusula 8 lo deja a tu elección con esa condición.
¿Por qué el contrato nombra un fichero de morosos?
Porque el artículo 20.1.c) de la Ley Orgánica 3/2018 exige haber informado al inquilino de esa posibilidad «en el contrato o en el momento de requerir el pago», y añade algo que casi ningún modelo recoge: «con indicación de aquéllos en los que participe», o sea que hay que decir en cuál. Tenerlo firmado desde el principio es lo único que no depende de acordarse el día del burofax. Antes de escribir un nombre en ese hueco, mira a qué fichero puedes acudir de verdad: a ASNEF, por ejemplo, no puede aportar un particular. Los tres del sector que sí admiten a un propietario son FIM Ibérica, BDMI (el de idealista) y S-CAIM, y nada impide nombrar más de uno. Un aviso sobre BDMI: escribirlo aquí cumple con la ley, pero él además exige que el requerimiento de pago posterior sea su propio modelo, salvo que el contrato de alquiler sea también el suyo. Y si no vas a acudir a ninguno, suprime esa parte de la cláusula en vez de dejar el corchete.
¿Cómo la relleno?
Sustituye todo lo que aparece entre corchetes [ ] por los datos reales del arrendador, el arrendatario y la vivienda. No dejes ningún corchete sin completar y revisa especialmente la renta, la duración, la actualización y la fianza.
¿Incluye la cláusula de actualización de la renta?
Sí, y con el tope bien puesto. En un contrato de vivienda habitual firmado desde el 26 de mayo de 2023 —cualquiera que firmes hoy— la subida anual no puede superar el IRAV, el índice que el INE publica como límite (artículo 18.1 de la LAU). La cláusula 6 te deja pactar el IRAV o el IPC, pero en los dos casos la subida se queda en el IRAV como máximo. Y mientras rija el Real Decreto-ley 29/2026, en las actualizaciones que caigan hasta el 31 de diciembre de 2027 hay un tope más bajo: sin un nuevo acuerdo con el inquilino, como mucho el 2 %, y nada si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia. Sin cláusula de actualización, la renta no se puede subir. Calcula la subida con la calculadora de actualización de renta.
¿Puedo limitar cuántas personas vivirán en la vivienda?
Sí, y conviene hacerlo: la cláusula 1 fija un número máximo de ocupantes y obliga al inquilino a comunicarte cualquier cambio. Solo seis comunidades (Cataluña, País Vasco, Baleares, Andalucía, Extremadura y la Comunidad Valenciana) tienen una norma de sobreocupación a la que recurrir; en las once restantes lo único que te ampara es lo pactado. Y donde sí la hay, tenerlo por escrito te protege: la ley andaluza exonera de responsabilidad al propietario que «habiendo impuesto contractualmente los límites de ocupación» actuó con la diligencia debida. Lo explicamos entero en cuántas personas pueden vivir en un piso de alquiler.
¿Me sirve para recuperar el piso si algún día lo necesito?
Solo si dejas puesta la cláusula 3. El artículo 9.3 de la LAU permite recuperar la vivienda antes de los cinco años para vivir en ella tú, tus padres o hijos, o tu cónyuge tras una separación, un divorcio o una nulidad — pero exige que esa necesidad conste de forma expresa en el contrato al firmarlo. Sin la cláusula no hay vía, y no se puede añadir después. Requisitos: que el arrendador sea persona física, que haya pasado el primer año y avisar con dos meses. Lo desarrollamos en recuperar tu vivienda para uso propio.
¿Puedo prohibir que tenga mascotas?
Sí, pactándolo por escrito: la Ley 7/2023 de bienestar animal no modificó la LAU, así que la relación entre propietario e inquilino sigue rigiéndose por lo que firméis. Dos límites que casi ningún modelo recoge: no cabe frente a un perro de asistencia, y una prohibición seca aplicada como resolución automática ha sido considerada abusiva por algún tribunal. Por eso nuestra cláusula 12 bis es opcional y condiciona la resolución a que haya daños o molestias acreditadas, o a que el inquilino siga igual después de un aviso por escrito.
¿Y si quiero asegurarme de cobrar aunque el inquilino no pague?
El contrato fija las reglas, pero no cobra por ti. Para eso está la garantía de alquiler: si el inquilino deja de pagar, te abonamos la renta y reclamamos. Puedes calcular tu garantía gratis.
¿Tengo que mencionar en el contrato que he contratado una garantía de alquiler?
No, y es mejor no hacerlo: son dos acuerdos distintos y el inquilino no es parte del segundo. Una cláusula que nombre a la aseguradora o recoja sus condiciones mezcla ambos, y la compañía puede pedirte que rehagas el contrato antes de emitir la garantía — con todas las partes volviendo a firmar. Por eso esta plantilla no menciona ninguna. Lo que sí tiene que constar es la fianza y las garantías adicionales pactadas (cláusula 7): eso forma parte del arrendamiento y es cosa tuya y del inquilino. Si vas a contratar una garantía, mira antes las tres cosas que tienen que cuadrar en el contrato.
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