Es una operación normal: multinacionales que alojan a personal desplazado, empresas que traen a alguien de otra ciudad, consultoras con equipos rotando. Para el propietario tiene una ventaja evidente —una sociedad solvente detrás del recibo— y una trampa que casi nadie le explica hasta que llega la primera declaración.
La trampa es esta: casi todas las ventajas fiscales del alquiler residencial están escritas pensando en que quien firma es quien va a vivir allí. Cuando el arrendatario es una empresa, eso deja de ser evidente y hay que demostrarlo en el papel. Vamos por partes.
El IVA: aquí te juegas un 21%
El artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992 del IVA declara exentos los arrendamientos que tengan por objeto «los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas». Esa palabra, exclusivamente, es toda la partida.
Si alquilas tu piso a un particular que va a vivir en él, no hay discusión: el destino es vivienda y el alquiler va exento, sin IVA. Si lo alquilas a una sociedad, aparece la pregunta incómoda: una sociedad no vive en ningún sitio. Puede usar el piso como vivienda de un empleado, sí, pero también podría destinarlo a oficina, a piso de invitados o a realquilarlo. Y el mismo artículo dice expresamente que la exención no comprende «los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados».
Traducido: si del contrato no se desprende con claridad que ese piso va a ser la vivienda de una persona concreta y que nadie lo va a realquilar, tu alquiler puede acabar tratándose como una operación sujeta y no exenta, con un 21% de IVA que tendrías que repercutir e ingresar. Y ese es un problema que aparece tarde, normalmente en una comprobación, cuando ya has cobrado dieciocho meses sin IVA.
Las tres cláusulas que lo deciden
No hay una fórmula mágica ni un texto oficial, pero sí tres puntos que responden exactamente a lo que la norma exige. Si tu contrato con la empresa los recoge, tienes el caso construido; si le falta alguno, lo tienes cojo:
- Identificar por su nombre a la persona física que va a ocupar la vivienda. No «un empleado de la empresa», sino el nombre y el documento de quien va a vivir allí (y, si es el caso, su familia). Es lo que convierte una abstracción en un destino residencial concreto. Y ojo con el reverso: el contrato no debe facultar a la empresa a designar después a otra persona ni a ir rotando ocupantes, porque entonces vuelve a ser un destino genérico. Si algún día cambia el ocupante, lo limpio es novar el contrato, no dejarlo abierto desde el principio.
- Declarar que el uso es como vivienda habitual de esa persona, y solo eso. Que quede excluido cualquier otro uso: nada de despacho, de oficina de representación ni de alojamiento turístico. Ayuda añadir que el cambio de uso sin autorización expresa y por escrito del arrendador es causa de resolución.
- Prohibir expresamente el subarriendo y la cesión del contrato. Es el punto que ataca de frente la excepción de la ley. Sin esta cláusula, sobre el papel la empresa podría realquilar, y esa mera posibilidad es la que ensucia la exención.
Ninguna de las tres es rara ni le va a chirriar a la empresa: son las condiciones normales de un alquiler para empleados. Lo que suele fallar es que se firma un contrato genérico de vivienda, con el nombre de la sociedad en la casilla del arrendatario y nada más, y ahí es donde queda todo en el aire. Puedes partir de nuestra plantilla de contrato de alquiler y añadir estos tres puntos.
El IRPF: la reducción también mira el destino
La reducción por arrendamiento de vivienda del artículo 23.2 de la Ley del IRPF —ese 50% que puede llegar al 90%— se aplica «en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda». Misma lógica que en el IVA y mismo requisito de fondo: lo que cuenta es el destino real del inmueble, no la naturaleza de quien firma.
El TEAC lo fijó como criterio en la resolución citada: procede la reducción «cuando siendo el arrendatario una persona jurídica, quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas». La palabra que hace el trabajo es determinadas. Un alquiler «a la empresa para sus empleados», en genérico, no vale; el mismo alquiler diciendo quién vive allí, sí.
Con las tres cláusulas anteriores estás sosteniendo las dos cosas a la vez, que es la razón por la que conviene hacerlo bien desde el principio y no cuando llegue la campaña de la renta. Si quieres el detalle de porcentajes, requisitos y fechas, lo tienes en cómo tributa el propietario en el IRPF.
La retención: una regla que juega a tu favor
Cuando el inquilino es una empresa o un profesional, por defecto está obligado a retenerte un 19% del alquiler e ingresarlo en Hacienda a tu nombre (artículo 100 del Reglamento del IRPF; la retención se calcula sobre lo que se te satisface, excluido el IVA). No pierdes ese dinero —te lo descuentas después en la declaración—, pero sí lo dejas de cobrar cada mes.
Aquí hay una excepción que a este caso le viene de perlas. El artículo 75.3.g).1.º del Reglamento del IRPF dice que no existe obligación de retener cuando se trate de «arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados». Es decir: en el supuesto típico del que habla este artículo, la empresa no debería retenerte nada y cobras el recibo íntegro.
La consulta V0983-17 lo dice sin rodeos para este mismo supuesto: «En el presente caso, en el que la empresa arrendataria alquilará la vivienda para su utilización por uno de sus empleados, no deberá practicar retención alguna».
Merece la pena saberlo porque muchos departamentos de administración aplican la retención por inercia, sin mirar el supuesto. Si te la practican y tu caso encaja en la excepción, es una conversación de un correo.
Y una pregunta que casi nadie se hace: ¿qué contrato es este?
Esta parte es menos conocida y puede pesar más que el IVA. El artículo 2 de la LAU considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable «cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Y el arrendatario, aquí, es una sociedad, que por definición no tiene necesidad de vivienda.
De ahí que exista una discusión real sobre si estos contratos son arrendamiento de vivienda (artículo 2) o arrendamiento para uso distinto (artículo 3), donde manda sobre todo lo que pacten las partes. No es una sutileza académica: de esa calificación dependen la prórroga obligatoria de cinco o siete años, el régimen de la fianza y buena parte de las normas imperativas que protegen al inquilino.
No te vamos a dar aquí una respuesta cerrada, porque depende del caso y es materia opinable. Lo sensato es lo contrario de dejarlo al azar: que el contrato diga expresamente a qué régimen se somete y que la duración y las prórrogas estén pactadas negro sobre blanco. Un contrato que no lo aclara es un contrato que decidirá un juez si algún día hay pelea.
Lo que sí es igual que siempre
Que el inquilino sea una sociedad no cambia lo básico: hay que estudiar si puede pagar. Una empresa puede entrar en pérdidas, cambiar de política o cerrar, y entonces el impago es tuyo igual que con un particular; solo que se estudia distinto, mirando cuentas y movimientos en vez de nóminas. Lo contamos en garantía de alquiler cuando el inquilino es una empresa.
Y un apunte práctico para el contrato: la fianza y las garantías adicionales siguen su régimen habitual, y conviene dejar claro quién responde de los desperfectos cuando quien vive en el piso no es quien firma. Es justo el hueco por el que se cuelan las discusiones al final del arrendamiento.