Es una operación normal: multinacionales que alojan a personal desplazado, empresas que traen a alguien de otra ciudad, consultoras con equipos rotando. Para el propietario tiene una ventaja evidente —una sociedad solvente detrás del recibo— y una trampa que casi nadie le explica hasta que llega la primera declaración.
La trampa es esta: casi todas las ventajas fiscales del alquiler residencial están escritas pensando en que quien firma es quien va a vivir allí. Cuando el arrendatario es una empresa, eso deja de ser evidente y hay que demostrarlo en el papel. Vamos por partes.
El IVA: aquí te juegas un 21%
El artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992 del IVA declara exentos los arrendamientos que tengan por objeto «los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas». Esa palabra, exclusivamente, es toda la partida.
Si alquilas tu piso a un particular que va a vivir en él, no hay discusión: el destino es vivienda y el alquiler va exento, sin IVA. Si lo alquilas a una sociedad, aparece la pregunta incómoda: una sociedad no vive en ningún sitio. Puede usar el piso como vivienda de un empleado, sí, pero también podría destinarlo a oficina, a piso de invitados o a realquilarlo. Y el mismo artículo dice expresamente que la exención no comprende «los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados».
Traducido: si del contrato no se desprende con claridad que ese piso va a ser la vivienda de una persona concreta y que nadie lo va a realquilar, tu alquiler puede acabar tratándose como una operación sujeta y no exenta, con un 21% de IVA que tendrías que repercutir e ingresar. Y ese es un problema que aparece tarde, normalmente en una comprobación, cuando ya has cobrado dieciocho meses sin IVA.
Las tres cláusulas que lo deciden
No hay una fórmula mágica ni un texto oficial, pero sí tres puntos que responden exactamente a lo que la norma exige. Si tu contrato con la empresa los recoge, tienes el caso construido; si le falta alguno, lo tienes cojo:
- Identificar por su nombre a la persona física que va a ocupar la vivienda. No «un empleado de la empresa», sino el nombre y el documento de quien va a vivir allí (y, si es el caso, su familia). Es lo que convierte una abstracción en un destino residencial concreto. Y ojo con el reverso: el contrato no debe facultar a la empresa a designar después a otra persona ni a ir rotando ocupantes, porque entonces vuelve a ser un destino genérico. Si algún día cambia el ocupante, lo limpio es novar el contrato, no dejarlo abierto desde el principio.
- Declarar que el uso es como vivienda habitual de esa persona, y solo eso. Que quede excluido cualquier otro uso: nada de despacho, de oficina de representación ni de alojamiento turístico. Ayuda añadir que el cambio de uso sin autorización expresa y por escrito del arrendador es causa de resolución.
- Prohibir expresamente el subarriendo y la cesión del contrato. Es el punto que ataca de frente la excepción de la ley. Sin esta cláusula, sobre el papel la empresa podría realquilar, y esa mera posibilidad es la que ensucia la exención.
Ninguna de las tres es rara ni le va a chirriar a la empresa: son las condiciones normales de un alquiler para empleados. Lo que suele fallar es que se firma un contrato genérico de vivienda, con el nombre de la sociedad en la casilla del arrendatario y nada más, y ahí es donde queda todo en el aire. Las tienes redactadas y listas para pegar más abajo, con el hueco exacto de nuestro modelo de contrato de vivienda donde encaja cada una.
El IRPF: la reducción también mira el destino
La reducción por arrendamiento de vivienda del artículo 23.2 de la Ley del IRPF —ese 50% que puede llegar al 90%— se aplica «en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda». Misma lógica que en el IVA y mismo requisito de fondo: lo que cuenta es el destino real del inmueble, no la naturaleza de quien firma.
El TEAC lo fijó como criterio en la resolución citada: procede la reducción «cuando siendo el arrendatario una persona jurídica, quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda de determinadas personas físicas». La palabra que hace el trabajo es determinadas. Un alquiler «a la empresa para sus empleados», en genérico, no vale; el mismo alquiler diciendo quién vive allí, sí.
Con las tres cláusulas anteriores estás sosteniendo las dos cosas a la vez, que es la razón por la que conviene hacerlo bien desde el principio y no cuando llegue la campaña de la renta. Si quieres el detalle de porcentajes, requisitos y fechas, lo tienes en cómo tributa el propietario en el IRPF.
La retención: una regla que juega a tu favor
Cuando el inquilino es una empresa o un profesional, por defecto está obligado a retenerte un 19% del alquiler e ingresarlo en Hacienda a tu nombre (artículo 100 del Reglamento del IRPF; la retención se calcula sobre lo que se te satisface, excluido el IVA). No pierdes ese dinero —te lo descuentas después en la declaración—, pero sí lo dejas de cobrar cada mes.
Aquí hay una excepción que a este caso le viene de perlas. El artículo 75.3.g).1.º del Reglamento del IRPF dice que no existe obligación de retener cuando se trate de «arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados». Es decir: en el supuesto típico del que habla este artículo, la empresa no debería retenerte nada y cobras el recibo íntegro.
La consulta V0983-17 lo dice sin rodeos para este mismo supuesto: «En el presente caso, en el que la empresa arrendataria alquilará la vivienda para su utilización por uno de sus empleados, no deberá practicar retención alguna».
Merece la pena saberlo porque muchos departamentos de administración aplican la retención por inercia, sin mirar el supuesto. Si te la practican y tu caso encaja en la excepción, es una conversación de un correo.
Y una pregunta que casi nadie se hace: ¿qué contrato es este?
Esta parte es menos conocida y puede pesar más que el IVA. El artículo 2 de la LAU considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable «cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario». Y el arrendatario, aquí, es una sociedad, que por definición no tiene necesidad de vivienda.
De ahí que exista una discusión real sobre si estos contratos son arrendamiento de vivienda (artículo 2) o arrendamiento para uso distinto (artículo 3), donde manda sobre todo lo que pacten las partes. No es una sutileza académica: de esa calificación dependen la prórroga obligatoria de cinco o siete años, el régimen de la fianza y buena parte de las normas imperativas que protegen al inquilino.
No te vamos a dar aquí una respuesta cerrada, porque depende del caso y es materia opinable. Lo sensato es lo contrario de dejarlo al azar: que el contrato diga expresamente a qué régimen se somete y que la duración y las prórrogas estén pactadas negro sobre blanco. Un contrato que no lo aclara es un contrato que decidirá un juez si algún día hay pelea.
Las cláusulas, listas para copiar y pegar
Hasta aquí el porqué. Esto es el qué: los textos ya redactados y el hueco exacto de nuestro modelo de contrato de alquiler de vivienda donde encaja cada uno. Están escritos para ese modelo, así que la numeración y las remisiones que citan son las suyas; si usas otro contrato, ajústalas.
De otra parte, el ARRENDATARIO: la mercantil [RAZÓN SOCIAL COMPLETA], con domicilio social en [DIRECCIÓN COMPLETA] y C.I.F. [NÚMERO], representada en este acto por D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS], mayor de edad, con DNI/NIE [NÚMERO], en su condición de [administrador único / apoderado], cargo que acredita mediante [escritura de nombramiento / poder] otorgada ante el notario de [LOCALIDAD] D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS], con el número [Nº] de su protocolo.
Y de otra, la PERSONA USUARIA: D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS], mayor de edad, con DNI/NIE/Pasaporte [NÚMERO], que comparece a los solos efectos de quedar identificada como ocupante de la vivienda y de aceptar las obligaciones que le atribuyen las cláusulas 1.ª y 11.ª, sin adquirir por ello la condición de arrendataria ni asumir obligación de pago alguna frente al ARRENDADOR.
El segundo párrafo es opcional: sirve para que la persona que va a vivir en el piso firme también el contrato. Si la empresa prefiere que no firme, quítalo —queda igualmente identificada en el Expone y en la cláusula 1, que es lo que exige la doctrina del TEAC—.
III. Que el destino del presente arrendamiento es satisfacer, de forma exclusiva, la necesidad de vivienda de D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS], persona a la que el ARRENDATARIO cede el uso de la vivienda por razón de la relación [laboral / de prestación de servicios] que le une con él, y de las personas que con ella convivan, sin que la vivienda pueda destinarse a ningún otro uso.
1. Objeto, destino y persona usuaria. El arrendador cede en arrendamiento al arrendatario la vivienda descrita, que se destinará exclusivamente a satisfacer la necesidad de vivienda de D./Dña. [NOMBRE Y APELLIDOS], con DNI/NIE/Pasaporte [NÚMERO], vinculada al arrendatario por razón de [relación laboral / de prestación de servicios], y de las siguientes personas que con ella convivirán: [NOMBRE Y DOCUMENTO DE CADA CONVIVIENTE]. La vivienda se arrienda para ser ocupada por un máximo de [Nº] personas, sin que pueda superarse ese número ni el que resulte de la normativa de habitabilidad aplicable en la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble.
Queda excluido cualquier otro uso de la vivienda y, en particular, su utilización como oficina, despacho, local de negocio, almacén, alojamiento turístico o alojamiento de personal de paso. El cambio de destino sin autorización expresa y por escrito del arrendador tendrá la consideración de incumplimiento esencial a los efectos de la cláusula 14.
El arrendatario no podrá designar con posterioridad a la firma del presente contrato a personas usuarias distintas de las relacionadas, ni sustituirlas ni añadir otras. Cualquier cambio en la persona que ocupe la vivienda exigirá la novación expresa y por escrito de este contrato.
El arrendatario responde frente al arrendador del uso que las personas usuarias hagan de la vivienda y de los deterioros que ocasionen (art. 1.564 del Código Civil), y se obliga a comunicar por escrito al arrendador cualquier variación en las personas que residan habitualmente en ella.
El párrafo tercero es el que más gente se deja y el que expresamente exige la doctrina del TEAC recogida en la V0983-17: un contrato que faculte a la empresa a ir cambiando de ocupante vuelve a tener un destino genérico, y con él se cae la exención.
11. Prohibición de cesión y subarriendo. Quedan expresamente prohibidos, sin excepción, la cesión del presente contrato y el subarriendo de la vivienda, total o parcial, así como cualquier otra forma de cesión de su uso a terceros, gratuita u onerosa, distinta de la puesta a disposición de la persona usuaria identificada en la cláusula 1.ª. El arrendador no prestará consentimiento a la cesión ni al subarriendo, y las partes hacen constar que la presente prohibición es condición esencial del contrato.
Tampoco se autoriza el cambio en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria; cualquiera de estos supuestos requerirá el consentimiento previo y por escrito del arrendador, a los efectos de lo previsto en el artículo 32.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El incumplimiento de esta cláusula facultará al arrendador para resolver de pleno derecho el contrato, conforme al artículo 27.2.c) de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El segundo párrafo tapa un hueco que casi nadie ve: el artículo 32.3 de la LAU dice que «no se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria». O sea que, sin pactarlo, tu inquilino puede acabar siendo otra sociedad sin que eso cuente como cesión.
19. Régimen jurídico. Las partes hacen constar que el arrendamiento se concierta con una persona jurídica y que su destino, declarado en el Expone III y en la cláusula 1.ª, es satisfacer la necesidad de vivienda de la persona usuaria allí identificada. En atención a ello, acuerdan expresamente someter el contrato al régimen del [arrendamiento de vivienda del artículo 2 / arrendamiento para uso distinto del de vivienda del artículo 3] de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, al Código Civil. Para cualquier controversia, las partes se someten a los Juzgados y Tribunales de [LOCALIDAD].
Aquí hay que elegir uno de los dos, y no te lo vamos a elegir nosotros: es la discusión de la sección anterior y depende del caso. Lo que sí conviene saber antes de decidir:
- Si eliges el artículo 3 (uso distinto), revisa la cláusula 2: ahí no rigen la prórroga obligatoria ni la tácita de los artículos 9 y 10, así que la duración y las prórrogas tienen que quedar pactadas expresamente o te quedas sin ellas.
- Declarar el régimen no es lo mismo que excluir normas concretas. El artículo 4.4 de la LAU exige que «la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos»: si quieres apartar un artículo determinado, hay que nombrarlo.
Dos ajustes más del modelo, que no son cláusulas
- Suprime la cláusula 15 (pluralidad de arrendatarios). Regula la solidaridad entre varios inquilinos y aquí el arrendatario es uno solo: la sociedad. Dejarla no rompe nada, pero sobra.
- En el bloque de firmas, quien firma por el ARRENDATARIO es el representante de la mercantil, indicando su nombre y su cargo. Si has conservado el párrafo de la persona usuaria, añádele su propia línea de firma.
Lo que sí es igual que siempre
Que el inquilino sea una sociedad no cambia lo básico: hay que estudiar si puede pagar. Una empresa puede entrar en pérdidas, cambiar de política o cerrar, y entonces el impago es tuyo igual que con un particular; solo que se estudia distinto, mirando cuentas y movimientos en vez de nóminas. Lo contamos en garantía de alquiler cuando el inquilino es una empresa.
Y un apunte práctico para el contrato: la fianza y las garantías adicionales siguen su régimen habitual, y conviene dejar claro quién responde de los desperfectos cuando quien vive en el piso no es quien firma. Es justo el hueco por el que se cuelan las discusiones al final del arrendamiento.
Normativa verificada en septiembre de 2026.