Glosario de la garantía de alquiler

Términos, de la A a la Z

Afianzamiento solidario

Fórmula jurídica de la garantía de alquiler: un fiador responde solidariamente de las obligaciones del inquilino. No es un contrato de seguro, sino una figura del Código Civil.

Anexo fotográfico

Reportaje fotográfico a color del estado del inmueble, firmado por el inquilino, imprescindible para poder reclamar daños por vandalismo.

Arrendador

El propietario que cede el uso del inmueble a cambio de una renta. Es quien contrata la garantía y la persona protegida frente al impago.

Arrendatario / inquilino

La persona o empresa que alquila el inmueble y paga la renta. Su solvencia es la que se estudia antes de aprobar la garantía.

Aval bancario

Garantía emitida por un banco, que se compromete a pagar al arrendador lo que adeude el inquilino hasta un límite. A diferencia de la garantía de alquiler, la concede una entidad financiera y suele inmovilizar fondos del inquilino.

Avalista

Persona que se compromete a responder del pago del alquiler si el inquilino no lo hace. Refuerza el estudio de solvencia.

Carencia

Periodo inicial de una garantía o póliza durante el cual aún no se activa la cobertura de impago.

Cédula de habitabilidad

Documento administrativo que acredita que una vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada. Su exigencia depende de cada comunidad autónoma.

Certificado de eficiencia energética

Documento obligatorio que califica el consumo energético del inmueble (de la A a la G). Debe estar disponible para alquilar o vender.

Cesión del contrato

Transmisión de la posición de inquilino a un tercero, que pasa a ocupar su lugar en el contrato. En vivienda exige el consentimiento del arrendador (art. 8 LAU).

Cláusula abusiva

Estipulación que, en contra de la buena fe, causa un desequilibrio importante en perjuicio del inquilino. Se tiene por no puesta (es nula).

Cláusula penal

Pacto que fija de antemano la indemnización por incumplir el contrato. No puede ser desproporcionada, y en un contrato de vivienda firmado desde el 8 de octubre de 2026 no puede castigar al inquilino que desiste en plazo (artículo 11.3 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026).

Costas judiciales

Gastos del procedimiento (abogado, procurador, peritos, etc.) que el juez puede imponer a la parte que pierde el pleito. Con un tope: ver quién paga las costas de un desahucio.

Defensa jurídica

Servicio o cobertura que asume la reclamación de cantidad, el desahucio y la recuperación de la posesión del inmueble.

Depósito en garantía

Número de mensualidades que se pactan como respaldo del contrato dentro de la garantía, según el tipo de inmueble y el estudio.

Desahucio

Procedimiento judicial para recuperar la posesión del inmueble cuando el inquilino no paga o no se va al terminar el contrato.

Desistimiento del contrato

Derecho del inquilino de vivienda a dejar el contrato una vez transcurridos al menos 6 meses, avisando con 30 días de antelación (art. 11 LAU). Lo desarrollamos en el inquilino que se va antes de tiempo.

Enervación del desahucio

Posibilidad del inquilino de paralizar el desahucio pagando todo lo debido en el plazo que le da el juzgado (art. 22.4 LEC). Solo una vez, y con excepciones: ver la enervación del desahucio.

Esfuerzo financiero

Porcentaje de los ingresos del inquilino que se destina al alquiler. Como referencia, se considera cómodo que no supere un tercio (~33%).

Estudio de solvencia

Análisis de la capacidad de pago del inquilino (ingresos, estabilidad, ahorros, avalistas) que se realiza antes de aprobar una garantía de alquiler.

Fianza

Cantidad que el inquilino deposita como garantía del cumplimiento del contrato (un mes en vivienda), regulada por la LAU. Es distinta de la garantía de impago. En doce comunidades el propietario tiene que ingresarla en un organismo público: ver dónde se deposita la fianza.

Garantía de alquiler (de impago)

Producto por el que, si el inquilino deja de pagar, el arrendador cobra igual y se gestiona la reclamación. Es un afianzamiento, no un seguro: ver garantía vs seguro.

Gran tenedor

Titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de más de 1.500 m² construidos de ese uso, sin contar garajes ni trasteros (Ley 12/2023). En una zona tensionada la comunidad puede bajarlo a cinco o más inmuebles de ese ámbito, y Cataluña tiene desde julio de 2026 su propia definición para su ley de vivienda. Lo explicamos en gran tenedor: cuándo lo eres.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Tributo municipal anual que paga el propietario. En los contratos de vivienda firmados desde el 8 de octubre de 2026 ya no se le puede repercutir al inquilino, salvo que sea él el obligado tributario (artículo 20.1 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026); en los anteriores podía pactarse por escrito, con su importe. Lo vemos en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros.

Indemnización por desistimiento

Compensación al arrendador cuando el inquilino se va antes de tiempo. En los contratos de vivienda firmados desde el 8 de octubre de 2026 ya no cabe: el desistimiento «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador» (artículo 11.3 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). En los anteriores, solo si se pactó y como máximo una mensualidad por cada año de contrato que quede por cumplir; el decreto no dice qué pasa con esa cláusula.

IPC

Índice de Precios de Consumo (INE). Es el índice que más se pacta para actualizar la renta. Fue el techo legal de la subida en los contratos de vivienda firmados entre el 6 de marzo de 2019 y el 25 de mayo de 2023; desde el 8 de octubre de 2026 el techo de todos los contratos de vivienda es el IRAV, que nunca supera el IPC (disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). Calcúlalo en la calculadora de actualización de renta.

IRAV

Índice de Referencia para la Actualización de los contratos de Arrendamiento de Vivienda. Es el límite de la subida anual de la renta en el alquiler de vivienda (artículo 18.1 de la LAU) y, desde el 8 de octubre de 2026, también en los contratos firmados antes del 26/05/2023 (Real Decreto-ley 29/2026): no sustituye al índice pactado, es el techo que no puede superarse. Hasta el 31 de diciembre de 2027, además, sin un acuerdo nuevo la subida no puede pasar del 2 %, y no hay ninguna si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia. Lo publica el INE cada mes y es el mínimo entre el IPC, el IPC subyacente y una tasa media ajustada, así que nunca supera el IPC.

Juicio verbal

Procedimiento civil ágil por el que se tramitan, entre otros, los desahucios por falta de pago.

Lanzamiento

Acto final del desahucio en el que se ejecuta la salida del inquilino y se recupera la posesión del inmueble.

Nota simple registral

Documento del Registro de la Propiedad que informa de la titularidad y las cargas que pesan sobre un inmueble.

Okupación

Ocupación ilegal de un inmueble, sin título y contra la voluntad de su propietario.

Poder para pleitos

Autorización, otorgada ante notario o "apud acta" ante el juzgado, que faculta a abogado y procurador para representarte en un procedimiento.

Prórroga forzosa

Extensión obligatoria del contrato de vivienda a favor del inquilino hasta 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), aunque se hubiera pactado menos (art. 9 LAU).

Renta

Cantidad periódica que paga el inquilino por el uso del inmueble.

Rent to Rent

Modelo en el que un profesional alquila un inmueble para subarrendarlo o explotarlo.

Residencia habitual

Vivienda que constituye el domicilio permanente del inquilino. Es la que goza del régimen protector de la LAU, con el IRAV como tope de la subida anual: en los contratos del 26 de mayo de 2023 en adelante y, desde el 8 de octubre de 2026, también en los anteriores (Real Decreto-ley 29/2026).

Seguro de impago

Póliza de una aseguradora que cubre el impago durante un número limitado de mensualidades, con franquicias y exclusiones. Se diferencia de la garantía de alquiler.

Subarriendo

Cesión parcial del inmueble por el inquilino a un tercero a cambio de renta. En vivienda exige el consentimiento escrito del arrendador (art. 8 LAU).

Tácita reconducción

Renovación automática del contrato ya vencido cuando el inquilino sigue en el inmueble con la aquiescencia del arrendador (art. 1.566 CC). La explicamos en qué pasa si el inquilino no se va.

Uso distinto del de vivienda

Arrendamiento cuyo destino no es la vivienda (local, oficina, nave, plaza…). Se rige sobre todo por lo que pacten las partes. Desde el 8 de octubre de 2026 ya no incluye el alquiler de temporada ni ningún contrato para alojar a personas, que pasan a ser arrendamiento de vivienda (artículos 2.3 y 3.2 de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026). Los de temporada firmados antes siguen siendo de uso distinto hasta que venzan.

Usufructuario

Persona con derecho a usar y disfrutar un inmueble ajeno —incluido alquilarlo— sin ser su propietario.

Vandalismo

Daños intencionados en los elementos integrantes del inmueble (cocina, sanitarios, armarios empotrados, etc.).

Zona tensionada

Zona de mercado residencial tensionado que declara la comunidad autónoma. Allí la renta de un contrato nuevo no puede superar la del anterior, ni el índice de referencia si el arrendador es gran tenedor (art. 17.6 y 17.7 LAU). No limita la subida anual de un contrato en vigor. Lo explicamos en zona tensionada.

Definiciones orientativas, redactadas en lenguaje sencillo. No sustituyen el asesoramiento jurídico ni el texto exacto de la ley o de tu contrato.