La ley da al inquilino una vía para salirse del contrato antes del final, pero con condiciones. Y antes de cumplirse esas condiciones, irse no es un derecho: es un incumplimiento. Esa es la línea que lo decide todo.
La regla general: el desistimiento (art. 11 LAU)
En un arrendamiento de vivienda, el inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que te lo comunique con una antelación mínima de treinta días. Si cumple ambas cosas, está en su derecho y el contrato termina sin más, aunque quedara tiempo por delante.
¿Y si se va antes de los seis meses?
Aquí cambia la cosa. Marcharse antes de ese plazo mínimo no es desistimiento, es un incumplimiento del contrato. En ese caso puedes reclamarle, como regla general, las rentas que falten hasta completar esos seis meses, salvo que lleguéis a otro acuerdo. No es una multa que te inventes: es la consecuencia de romper lo pactado antes de que naciera el derecho a desistir.
En la práctica, muchas veces lo más rentable es negociar: aceptar la salida a cambio de un nuevo inquilino que entre pronto, o de que asuma el coste hasta volver a alquilar. Tú decides hasta dónde.
La indemnización por desistimiento: solo si está pactada
Mucha gente cree que el inquilino siempre paga una penalización por irse. No es así. La indemnización por desistimiento solo se puede exigir si está expresamente pactada en el contrato. Si tu contrato no dice nada, no hay indemnización que reclamar (más allá, en su caso, de las rentas por irse antes de los seis meses).
Cuando sí se pacta, la ley pone un tope: una mensualidad de renta por cada año de contrato que quede por cumplir, y la parte proporcional si es menos de un año. Cualquier cláusula que imponga más que eso (o un plazo mínimo mayor) es nula. Por eso conviene incluir esta cláusula —bien redactada— en el contrato desde el principio.
¿Y la fianza?
La fianza no es "tuya" automáticamente porque el inquilino se vaya antes. Sirve para responder de los daños y de las cantidades impagadas. Si hay rentas pendientes o desperfectos, se aplica a eso; si no, hay que devolverla. Descontarla "por irse antes" sin base puede acabar en reclamación.
Qué hacer cuando te avisa
- Mira el contrato: fecha de inicio, si han pasado seis meses y si hay cláusula de indemnización por desistimiento.
- Pide el preaviso por escrito y fija la fecha real de entrega de llaves.
- Calcula lo que te corresponde según el momento y el contrato, y plantéalo por escrito.
- Valora un acuerdo si te interesa cerrar rápido y volver a alquilar.
Lo que sí te cubre una garantía
Si el inquilino se va dejando rentas a deber, eso es un impago, y una garantía de alquiler te abona esas cantidades y reclama por ti. Para evitar estos sustos desde el principio, ayuda redactar bien el contrato —tienes la plantilla y la guía cláusula a cláusula— y, sobre todo, estudiar al inquilino antes de firmar.