La ley da al inquilino una vía para salirse del contrato antes del final, pero con condiciones. Y antes de cumplirse esas condiciones, irse no es un derecho: es un incumplimiento. Esa es la línea que lo decide todo.
La regla general: el desistimiento (art. 11 LAU)
En un arrendamiento de vivienda habitual, el inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses, siempre que te lo comunique con una antelación mínima de treinta días. Si cumple ambas cosas, está en su derecho y el contrato termina sin más, aunque quedara tiempo por delante.
En el de vivienda temporal, la figura que trajo el Real Decreto-ley 29/2026 el 8 de octubre de 2026, los plazos son más cortos: puede irse en cuanto lleve un mes de contrato, con diez días de preaviso (artículo 11.2). Si el tuyo es de temporada y se firmó antes de esa fecha, sigue con sus reglas de siempre hasta que termine.
¿Y si se va antes de los seis meses?
Aquí cambia la cosa. Marcharse antes de ese plazo mínimo no es desistimiento, es un incumplimiento del contrato. En ese caso puedes reclamarle, como regla general, las rentas que falten hasta completar esos seis meses, salvo que lleguéis a otro acuerdo. No es una multa que te inventes: es la consecuencia de romper lo pactado antes de que naciera el derecho a desistir.
En la práctica, muchas veces lo más rentable es negociar: aceptar la salida a cambio de un nuevo inquilino que entre pronto, o de que asuma el coste hasta volver a alquilar. Tú decides hasta dónde.
La indemnización por desistimiento: ya no se puede pactar
Hasta octubre de 2026, el artículo 11 dejaba pactar que el inquilino que desistía te pagara una mensualidad de renta por cada año de contrato que quedara por cumplir, y la parte proporcional si faltaba menos. El Real Decreto-ley 29/2026 quitó esa posibilidad. Ahora el desistimiento hecho en plazo y con su aviso «no generará derecho de indemnización en favor del arrendador» (artículo 11.3), y eso vale también para la vivienda temporal. Y si un contrato firmado desde el 8 de octubre la pide, esa cláusula no vale: el artículo 6 de la LAU la da por no puesta.
¿Y si tu contrato es anterior y la lleva? El decreto no dice qué pasa con esa cláusula en los contratos ya firmados: ni la anula de forma expresa ni la deja a salvo. Tenlo presente antes de reclamársela o de descontarla de la fianza.
¿Y la fianza?
La fianza no es "tuya" automáticamente porque el inquilino se vaya antes. Sirve para responder de los daños y de las cantidades impagadas. Si hay rentas pendientes o desperfectos, se aplica a eso; si no, hay que devolverla. Descontarla "por irse antes" sin base puede acabar en reclamación.
Qué hacer cuando te avisa
- Mira el contrato: fecha de inicio, si han pasado seis meses (uno, si es de vivienda temporal) y si es anterior al 8 de octubre de 2026 y lleva cláusula de indemnización.
- Pide el preaviso por escrito y fija la fecha real de entrega de llaves. Ese día, firmad los dos un documento con el estado en que te devuelve la vivienda: la ley lo exige desde el 8 de octubre de 2026, y si falta, o no recoge ningún daño, da por hecho que te la devolvió bien mientras no pruebes lo contrario (artículo 36.7).
- Calcula lo que te corresponde según el momento y el contrato, y plantéalo por escrito.
- Valora un acuerdo si te interesa cerrar rápido y volver a alquilar.
Lo que sí te cubre una garantía
Si el inquilino se va dejando rentas a deber, eso es un impago, y una garantía de alquiler te abona esas cantidades y reclama por ti. Para evitar estos sustos desde el principio, ayuda redactar bien el contrato —tienes la plantilla y la guía cláusula a cláusula— y, sobre todo, estudiar al inquilino antes de firmar.