La regla de oro está en el artículo 21 de la LAU y se resume en una idea: el propietario mantiene la vivienda en condiciones de ser habitada; el inquilino se ocupa del pequeño desgaste del día a día. A partir de ahí, los matices.
Lo que paga el propietario
Te corresponden todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo que el daño lo haya causado el inquilino. En la práctica, esto incluye:
- Fontanería: fugas, tuberías, calentador o caldera averiada.
- Instalación eléctrica que falla, humedades, problemas estructurales.
- Electrodomésticos que venían con la vivienda y se estropean por avería o antigüedad (no por mal uso).
- Carpintería, persianas o cerraduras que dejan de funcionar por desgaste o defecto.
La clave es que el propietario no puede desentenderse: si la vivienda deja de ser habitable y no es culpa del inquilino, la reparación es tuya, y debes hacerla en un plazo razonable.
Lo que paga el inquilino
El inquilino asume las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Son las cosas menores del día a día:
- Cambiar bombillas, fusibles o pilas.
- Ajustar o engrasar un pomo, una bisagra, un grifo que gotea por la junta.
- Limpiar filtros, desatascar un desagüe por uso.
- Y, por supuesto, cualquier daño que cause él mismo o sus visitas, por mal uso o negligencia.
La zona gris: cómo se decide en los casos dudosos
Muchas discusiones nacen de averías que no son ni claramente "pequeñas" ni claramente estructurales. Para resolverlas, fíjate en dos cosas:
- La causa. Si algo se rompe por antigüedad, defecto o desgaste natural, paga el propietario. Si se rompe por un mal uso, paga el inquilino. Un electrodoméstico que muere de viejo no es lo mismo que uno reventado por usarlo mal.
- El momento. Una avería a las pocas semanas de entrar difícilmente es por el uso del inquilino; una tras años de uso, probablemente sí tenga que ver con el desgaste.
Como referencia orientativa, hay sentencias que consideran "pequeña reparación" la que no supera aproximadamente el coste de una mensualidad de renta; por encima de eso, tiende a corresponder al propietario. No es una regla automática, pero ayuda a situarse.
Qué hacer cuando surge una avería
- Que el inquilino te avise cuanto antes y por un medio que deje constancia. Callar una fuga y que el daño crezca puede hacerle responsable del agravamiento.
- Valora la causa (desgaste o mal uso) para saber a quién corresponde.
- Actúa en plazo razonable si es tuya: dejar una vivienda sin agua o sin calefacción demasiado tiempo es incumplir tu obligación.
- Deja todo por escrito: avisos, presupuestos y quién asume cada cosa.
El truco para no discutir al final: el inventario
La mayoría de los líos sobre daños se evitan documentando el estado de la vivienda al entrar. Un inventario con reportaje fotográfico a color firmado por ambas partes deja claro cómo se entregó cada cosa, y es además lo que te permite reclamar daños por vandalismo si llega el caso. Lo tienes previsto en nuestra plantilla de contrato y explicado en la guía del contrato de alquiler.
Y para el riesgo grande —el impago o los destrozos serios—, una garantía de alquiler te cubre la renta sin límite de meses y los daños por vandalismo hasta 6.000 €, sin coste añadido.