La regla de oro está en el artículo 21 de la LAU y se resume en una idea: el propietario mantiene la vivienda en condiciones de ser habitada; el inquilino se ocupa del pequeño desgaste del día a día. A partir de ahí, los matices.
Lo que paga el propietario
Te corresponden todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda habitable, salvo que el daño lo haya causado el inquilino. En la práctica, esto incluye:
- Fontanería: fugas, tuberías, calentador o caldera averiada.
- Instalación eléctrica que falla, humedades, problemas estructurales.
- Electrodomésticos que venían con la vivienda y se estropean por avería o antigüedad (no por mal uso).
- Carpintería, persianas o cerraduras que dejan de funcionar por desgaste o defecto.
La clave es que el propietario no puede desentenderse: si la vivienda deja de ser habitable y no es culpa del inquilino, la reparación es tuya. Y desde el 8 de octubre de 2026 tiene reloj. Si el inquilino te la pide por escrito y con un presupuesto razonable, tienes quince días naturales desde que lo recibes para aceptar ese presupuesto, proponer otra reparación o hacerla tú. Si no contestas, o te niegas sin motivo, puede encargarla él y descontar el importe de las rentas siguientes, siempre que el coste sea razonable y lo justifique con documentos (artículo 21.5 de la LAU). El decreto que trajo el plazo no aclara si vale también para los contratos que ya estaban firmados. Contestar a tiempo no te cuesta nada.
Lo que paga el inquilino
El inquilino asume las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Son las cosas menores del día a día:
- Cambiar bombillas, fusibles o pilas.
- Ajustar o engrasar un pomo, una bisagra, un grifo que gotea por la junta.
- Limpiar filtros, desatascar un desagüe por uso.
- Y, por supuesto, cualquier daño que cause él mismo o sus visitas, por mal uso o negligencia.
En el alquiler de vivienda temporal la regla cambia desde el 8 de octubre de 2026: también las pequeñas reparaciones del desgaste diario son tuyas (artículo 21 bis). El inquilino tiene que avisarte en cuanto vea el problema, y tú, contestar en cinco días hábiles como mucho. Si no respondes, puede hacer la reparación y exigirte el importe en el acto o, justificándolo, descontarlo de la renta del mes siguiente. De lo que rompa por mal uso sigue respondiendo él (artículos 1563 y 1564 del Código Civil). Y un contrato de temporada anterior a esa fecha conserva su régimen hasta que acabe.
La zona gris: cómo se decide en los casos dudosos
Muchas discusiones nacen de averías que no son ni claramente "pequeñas" ni claramente estructurales. Para resolverlas, fíjate en dos cosas:
- La causa. Si algo se rompe por antigüedad, defecto o desgaste natural, paga el propietario. Si se rompe por un mal uso, paga el inquilino. Un electrodoméstico que muere de viejo no es lo mismo que uno reventado por usarlo mal.
- El momento. Una avería a las pocas semanas de entrar difícilmente es por el uso del inquilino; una tras años de uso, probablemente sí tenga que ver con el desgaste.
Como referencia orientativa, hay sentencias que consideran "pequeña reparación" la que no supera aproximadamente el coste de una mensualidad de renta; por encima de eso, tiende a corresponder al propietario. No es una regla automática, pero ayuda a situarse.
Qué hacer cuando surge una avería
- Que el inquilino te avise cuanto antes y por un medio que deje constancia. Callar una fuga y que el daño crezca puede hacerle responsable del agravamiento.
- Valora la causa (desgaste o mal uso) para saber a quién corresponde.
- Contesta en plazo si es tuya: quince días naturales cuando te la piden por escrito con presupuesto, y cinco días hábiles en la vivienda temporal. Pasado ese plazo sin respuesta, el inquilino puede hacerla y descontártela. Y dejar una vivienda sin agua o sin calefacción demasiado tiempo sigue siendo incumplir tu obligación.
- Deja todo por escrito: avisos, presupuestos y quién asume cada cosa. Y en el contrato, un correo o un teléfono fijo para las averías, como trae la cláusula 9 de nuestra plantilla: el plazo corre desde que recibes el aviso, así que mejor que llegue a un sitio que miras.
El truco para no discutir al final: el inventario
La mayoría de los líos sobre daños se evitan documentando el estado de la vivienda al entrar y al salir. Al entrar, un inventario con reportaje fotográfico a color firmado por ambas partes deja claro cómo se entregó cada cosa, y es además lo que te permite reclamar daños por vandalismo si llega el caso. Al salir, desde el 8 de octubre de 2026, la ley pide dejar por escrito cómo queda la vivienda, en un documento de finalización que firméis los dos. Sin ese papel, o con él limpio, se presume que te la devolvieron en buen estado, salvo prueba en contrario (artículo 36.7). Rellénalo pieza a pieza contra el inventario de la entrada. Las dos cosas las tienes previstas en nuestra plantilla de contrato y explicadas en la guía del contrato de alquiler.
Y para el riesgo grande —el impago o los destrozos serios—, una garantía de alquiler te cubre la renta sin límite de meses y los daños por vandalismo hasta 6.000 €, sin coste añadido.