El cobro entra, sí, pero el problema es de fondo: querías recuperar tu vivienda y sigue ocupada. Y aquí el tiempo juega en tu contra por una figura que poca gente conoce hasta que la sufre: la tácita reconducción. Vamos por partes, porque hay tres situaciones distintas que se confunden constantemente.
Primero: ¿avisaste en plazo y en forma?
Para que el contrato no se prorrogue, el propietario debe comunicar que no renueva con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento (el inquilino, si es él quien no quiere seguir, con dos meses). Si no avisas en plazo, el contrato se prorroga automáticamente y el inquilino tiene derecho a quedarse.
Y no basta con decirlo de palabra o por WhatsApp. Para tener prueba, lo recomendable es un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, en el que conste con claridad que el contrato no se renovará y que deberá entregar las llaves en la fecha de finalización.
No confundas estas tres figuras
- Prórroga obligatoria. Hasta que el contrato alcanza los 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). Durante ese tiempo, el inquilino decide si sigue; tú no puedes echarlo salvo causas tasadas (como necesitar la vivienda para ti, art. 9.3 LAU).
- Prórroga tácita. Cumplidos los 5 años, si ninguna parte avisa en plazo, el contrato se prorroga hasta 3 años más, año a año (art. 10 LAU).
- Tácita reconducción. Es lo que pasa cuando el contrato ya está vencido del todo, el inquilino sigue en la vivienda y tú lo consientes. Aquí se sale de la LAU y se entra en el Código Civil.
El nudo del asunto: la tácita reconducción
Esta es la trampa. Cuando el contrato termina, si el inquilino continúa en la vivienda quince días con tu consentimiento (y aceptarle la renta sin objeción cuenta como consentimiento), nace un nuevo contrato por tácita reconducción (art. 1.566 del Código Civil). Es decir: sin firmar nada, has renovado.
Y ese nuevo contrato tiene dos particularidades:
- Se rige por el Código Civil, no por la LAU. Eso cambia las reglas (en algunos aspectos, a favor del arrendador; en otros, no).
- Su duración va por el periodo de la renta (art. 1.581 CC): si la renta es mensual, el nuevo contrato es de mes en mes; si era anual, de año en año.
Qué hacer, paso a paso
- No aceptes la renta como si el contrato siguiera. Si te llega un pago, deja constancia por escrito de que el contrato está vencido y de que esa cantidad no supone renovación, sino, en su caso, compensación por la ocupación.
- Requiere la entrega de la vivienda por burofax, fijando un plazo para la devolución de las llaves.
- Si no se va, interpón demanda de desahucio por expiración del plazo, a la que puedes acumular la reclamación de las cantidades que te deba por el tiempo de ocupación.
- Apóyate en un profesional. Estos plazos son cortos y los errores se pagan caros; un abogado especializado evita que la situación se enquiste.
Cómo no volver a pasar por esto
La mejor defensa es un contrato bien redactado y un calendario claro: fechas de vencimiento, plazos de preaviso y la forma de comunicarlo. Lo tienes todo en nuestra guía del contrato de alquiler y en la plantilla lista para rellenar. Y si el inquilino, además de no irse, deja de pagar, ahí es donde una garantía de alquiler marca la diferencia: te abonamos la renta y nos encargamos de la reclamación y el desahucio, sin límite de meses.