El cobro entra, sí, pero el problema es de fondo: querías recuperar tu vivienda y sigue ocupada. Y aquí el tiempo juega en tu contra por una figura que poca gente conoce hasta que la sufre: la tácita reconducción. Vamos por partes, porque hay tres situaciones distintas que se confunden constantemente.
Primero: ¿avisaste en plazo y en forma?
Para que el contrato no se prorrogue, el propietario debe comunicar que no renueva con al menos cuatro meses de antelación al vencimiento (el inquilino, si es él quien no quiere seguir, con dos meses). Si no avisas en plazo, el contrato se prorroga automáticamente y el inquilino tiene derecho a quedarse.
Y no basta con decirlo de palabra o por WhatsApp. Para tener prueba, lo recomendable es un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, en el que conste con claridad que el contrato no se renovará y que deberá entregar las llaves en la fecha de finalización.
¿Y si no lo recoge? Aquí duele más que en un impago: allí un aviso que no llega retrasa el procedimiento, y aquí puede costarte la prórroga entera. Que el burofax vuelva como «no retirado» no lo convierte por sí solo en un aviso hecho, así que manda el tuyo con margen sobre los cuatro meses —no el último día— y guarda el resultado exacto que te dé Correos. Si ves que esquiva la notificación, el requerimiento notarial es lo que rompe el bloqueo. Lo explicamos entero, con lo que dice y lo que no dice la ley, en qué hacer si tu inquilino no paga.
Segundo: ¿te ha pedido la prórroga de dos años?
Puede que no se vaya porque tiene derecho a quedarse, aunque tú avisaras bien. Desde el 8 de octubre de 2026, la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026 le da una prórroga de hasta dos años si la pide, por anualidades y con el contrato tal cual. La tiene quien ese día ya vivía con un contrato de vivienda habitual en vigor y está al corriente de pago, como lo ha estado cada uno de los ocho meses anteriores. Se pide cuando se acaba la prórroga obligatoria, siempre que eso pase antes del 31 de diciembre de 2028, y también al final de la tácita de hasta tres años o de la tácita reconducción, aunque para estas dos el decreto no pone fecha ni dice si la de 2028 les vale. Tampoco fija con cuánta antelación hay que pedirla.
Pedida en regla, solo te libras de ella si pactáis otras condiciones, si firmáis un contrato nuevo o si necesitas la vivienda para ti o para tus familiares y se lo comunicaste en los plazos y condiciones del art. 9.3 de la LAU. La necesidad tiene que ser «real y acreditada», pero el contrato no hace falta que tuviera cláusula de uso propio. La venta del piso no está en la lista, y cómo se comunica la necesidad lo tienes en la guía para recuperar la vivienda para uso propio. Y quien te debe rentas no puede exigirla.
No confundas estas tres figuras
- Prórroga obligatoria. Hasta que el contrato alcanza los 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica). Durante ese tiempo, el inquilino decide si sigue; tú no puedes echarlo salvo causas tasadas (como necesitar la vivienda para ti, art. 9.3 LAU).
- Prórroga tácita. Cumplidos los 5 años, si ninguna parte avisa en plazo, el contrato se prorroga hasta 3 años más, año a año (art. 10 LAU; cómo se cuentan las dos prórrogas).
- Tácita reconducción. Es lo que pasa cuando el contrato ya está vencido del todo, el inquilino sigue en la vivienda y tú lo consientes. Aquí se sale de la LAU y se entra en el Código Civil.
El nudo del asunto: la tácita reconducción
Esta es la trampa. Cuando el contrato termina, si el inquilino continúa en la vivienda quince días con tu consentimiento (y aceptarle la renta sin objeción cuenta como consentimiento), nace un nuevo contrato por tácita reconducción (art. 1.566 del Código Civil). Es decir: sin firmar nada, has renovado.
Y ese nuevo contrato tiene dos particularidades:
- Se rige por el Código Civil, no por la LAU. Eso cambia las reglas (en algunos aspectos, a favor del arrendador; en otros, no).
- Su duración va por el periodo de la renta (art. 1.581 CC): si la renta es mensual, el nuevo contrato es de mes en mes; si era anual, de año en año.
Y una vuelta más desde el 8 de octubre de 2026: si el contrato ya estaba en tácita reconducción ese día, el inquilino al corriente de pago también puede pedir la prórroga de dos años cuando acabe uno de esos periodos.
Qué hacer, paso a paso
- Mira antes si te ha pedido la prórroga de dos años. Si la pidió, cumple los requisitos y no se da ninguna de las tres excepciones, tiene derecho a quedarse, y los pasos que siguen esperan a que termine.
- No aceptes la renta como si el contrato siguiera. Si te llega un pago, deja constancia por escrito de que el contrato está vencido y de que esa cantidad no supone renovación, sino, en su caso, compensación por la ocupación.
- Requiere la entrega de la vivienda por burofax, fijando un plazo para la devolución de las llaves.
- Si no se va, interpón demanda de desahucio por expiración del plazo, a la que puedes acumular la reclamación de las cantidades que te deba por el tiempo de ocupación.
- Apóyate en un profesional. Estos plazos son cortos y los errores se pagan caros; un abogado especializado evita que la situación se enquiste.
Cómo no volver a pasar por esto
La mejor defensa es un contrato bien redactado y un calendario claro: fechas de vencimiento, plazos de preaviso y la forma de comunicarlo. Lo tienes todo en nuestra guía del contrato de alquiler y en la plantilla lista para rellenar. Y si el inquilino, además de no irse, deja de pagar, ahí es donde una garantía de alquiler marca la diferencia: te abonamos la renta y nos encargamos de la reclamación y el desahucio, sin límite de meses.