Rent to Rent: cómo cubrir el impago cuando realquilas
Alquilar tu inmueble a una empresa que después lo realquila cambia una cosa importante: quien te paga no es quien vive dentro. Se puede garantizar igual, pero hay que hacerlo bien desde el contrato — y con la prestación que cubre el subarriendo.
Qué es el Rent to Rent y por qué el seguro estándar no entra
El Rent to Rent es alquilar un inmueble para volver a alquilarlo. Un operador —normalmente una sociedad— firma contigo un contrato de larga duración, te paga una renta fija todos los meses y después explota el piso por su cuenta: por habitaciones, por temporadas o a un inquilino final. Tú ganas estabilidad y te quitas la gestión; él gana el margen entre lo que te paga y lo que ingresa.
El problema aparece cuando se busca protección para ese contrato. Las pólizas de impago al uso están escritas pensando en un inquilino que va a vivir en la casa, y el subarriendo suele estar directamente excluido en el condicionado. Como quien firma no es quien ocupa, el caso se sale del molde.
Con una garantía sí encaja, pero no por defecto: hace falta contratar la prestación que lo cubre y dejar el subarriendo autorizado por escrito. Lo uno sin lo otro no vale.
Por qué la prestación Plus es obligatoria aquí
La Plus es una prestación adicional —un 0,25% más sobre la renta anual— y en una operación de Rent to Rent SEAG no la deja como opcional: sin ella no admite el caso. No es que la Plus «cubra el Rent to Rent» como si fuera una cobertura más; es el requisito para que la operación se pueda garantizar. Lo que sí añade a tu garantía es esto:
- Subarriendo. La cobertura sigue en pie aunque el inquilino realquile el inmueble. Es la que importa cuando el operador realquila.
- Sin mes de carencia. Se cobra desde el primer mes impagado, en vez de a partir del segundo.
- Rentas durante la okupación. Si el inmueble acaba okupado, la renta se sigue percibiendo.
El resto de la garantía funciona igual que en cualquier otro alquiler: impago sin límite de mensualidades hasta recuperar la posesión, defensa jurídica ilimitada y sin franquicia, y cobertura de vandalismo. Está desglosado en coberturas.
Lo que no entra es el uso turístico o vacacional: SEAG lo excluye, así que un Rent to Rent montado sobre estancias de días queda fuera por mucha Plus que se contrate.
Subarriendo autorizado: lo que tiene que decir tu contrato
Es el punto donde se cae la mayoría de operaciones, y no por el precio: por el papel. En un arrendamiento de vivienda el subarriendo necesita el consentimiento escrito del arrendador, y si no consta, subarrendar es un incumplimiento del contrato.
Así que la cláusula tiene que estar, y tiene que decir qué se autoriza. Merece la pena dejar por escrito el alcance —si se puede realquilar entero o por habitaciones—, que el operador sigue respondiendo ante ti de la renta y de los daños, y qué pasa con los subinquilinos si el contrato principal se acaba.
Si el contrato lo estás redactando ahora, en nuestra plantilla tienes la estructura y las cláusulas que no conviene olvidar. Y si tienes dudas sobre la redacción concreta, esto es de las cosas que sí compensa consultar con un abogado antes de firmar: es más barato que discutirlo después.
Qué documentación hace falta
El estudio de solvencia se hace sobre el operador, no sobre quien vaya a vivir dentro. Y cuando el inquilino es una sociedad, la lista cambia:
- Escrituras de constitución y CIF de la sociedad. Y poderes de quien vaya a firmar, si no es el administrador.
- Cuentas o declaraciones de la sociedad. Es lo que acredita que la empresa puede sostener la renta.
- El administrador, como avalista solidario. No es opcional: en una persona jurídica entra siempre, con su DNI y sus propios justificantes de ingresos.
- Tres meses de fianza. Con inquilino empresa la fianza sube de uno a tres meses. Conviene tenerlo hablado antes de la firma.
Los criterios con los que se valora todo eso —cuánto puede pesar la renta sobre los ingresos, cuándo hace falta reforzar el aval— son los mismos que en cualquier otro estudio y están en qué mira el estudio de solvencia. La lista completa de papeles, en documentación y requisitos, y el detalle de este perfil en inquilinos que son empresas.
Si eres el operador y no el propietario
Merece la pena decirlo porque llega esta pregunta: la garantía la contrata quien cobra la renta, es decir, el propietario. Si tú eres el operador, esto no te cubre a ti frente a tus subinquilinos.
Ahora bien, te sirve igualmente, y bastante. Un propietario que duda de firmar un Rent to Rent suele dudar por lo mismo: no conoce el modelo y le da miedo que la empresa desaparezca. Poder ofrecerle que su renta quede garantizada por SEAG cambia esa conversación. Muchos operadores lo plantean así, asumiendo el coste de la garantía como parte de la operación.
Preguntas frecuentes sobre Rent to Rent
¿Se puede garantizar un alquiler que el inquilino va a realquilar?
Sí, con dos condiciones: que el subarriendo esté autorizado por escrito en el contrato y que se contrate la prestación Plus, que en estos casos SEAG no deja como opcional. Sin ninguna de las dos, la operación no encaja.
¿Quién contrata la garantía, el propietario o el operador?
El propietario, que es quien cobra la renta y quien tiene el riesgo de que no se la paguen. El operador es el inquilino del estudio: es a él a quien se le valora la solvencia.
¿Y si el operador es una sociedad recién creada?
Se estudia igual, pero pesa más el avalista: su administrador entra siempre como avalista solidario y responde con su patrimonio. Una sociedad sin recorrido ni cuentas presentadas se sostiene sobre esa firma, así que ahí es donde miran los números.
¿La fianza son tres meses siempre?
Cuando el inquilino es una empresa, sí: en vivienda la fianza pasa de uno a tres meses. Es la condición que compensa que quien firma no vaya a vivir en el inmueble.
¿Qué pasa con los subinquilinos? ¿Se estudian ellos también?
No. El contrato que se garantiza es el tuyo con el operador, y es el operador quien te debe la renta a ti, viva quien viva dentro. Sus acuerdos con los subinquilinos son suyos.
¿Cubre el alquiler por habitaciones que monte el operador?
Lo que se cubre es que a ti te paguen la renta pactada. Cómo explote el inmueble el operador —por habitaciones, por temporadas— es su negocio, siempre dentro de lo que le autorice tu contrato.
¿Y el alquiler turístico?
Queda fuera. SEAG excluye el contrato de uso turístico o vacacional, así que un Rent to Rent orientado a estancias de días no entra por esta vía.
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