Cómo elegir un buen inquilino (y qué documentación pedirle)
El error caro no es elegir mal: es elegir con un solo candidato encima de la mesa. Este es el método que usan los propietarios que menos se equivocan — cinco pasos, un filtro económico antes de las visitas y una lista ordenada para no empezar de cero si el primero no entra.
El error de partida: enamorarse del primero
Llega alguien simpático, con buena pinta, que dice que el piso le encanta y que quiere entrar ya. Y ahí se toma la decisión. Semanas después resulta que lleva tres meses en el trabajo, que la nómina no es la que dijo y que el alquiler le come más de la mitad de lo que gana.
El problema no es esa persona. Es haber tenido un solo candidato, porque entonces la alternativa a decir que sí es el piso vacío otro mes — y con esa alternativa se dice que sí a casi cualquiera.
Todo lo que viene sirve para no llegar nunca a esa situación.
1 · Reúne entre cinco y ocho candidatos, no uno
Publica el anuncio y responde a todos, pero pon una condición explícita desde el primer mensaje: para reservar el piso hay que pasar un estudio de solvencia y entregar documentación.
Esa frase hace más trabajo del que parece. El que se cae al leerla se iba a caer igual más adelante, cuando el piso ya estuviera comprometido y tú hubieras dicho que no a los demás. Mejor ahora.
Y como se lo dices a todo el mundo desde el principio, es un filtro que aplica igual a cualquiera. Elegir por solvencia es legítimo; elegir por origen, por si tiene hijos o por cómo se apellida alguien, no lo es.
2 · Haz el filtro económico ANTES de las visitas
Aquí está el ahorro de tiempo más grande de toda la guía. Dos preguntas por mensaje, antes de quedar con nadie:
- ¿Cuánto ingresas al mes y de qué tipo? Nómina, autónomo, pensión, ayudas, ingresos de otro país.
- ¿Cuántos vais a vivir y cuántos aportáis ingresos?
Con esas dos respuestas ya sabes si el caso tiene recorrido. La cuenta rápida: si la renta no llega a un tercio de lo que entra en casa, buena señal; si pasa del 40%, va a hacer falta un avalista. Los criterios exactos —los tramos de antigüedad laboral, cuándo el avalista deja de ser opcional, qué ocurre con un fichero de morosos— están en qué mira el estudio de solvencia.
Enseñar el piso a alguien cuyos números no dan es una tarde perdida para los dos.
3 · Agrupa las visitas
Enseña el piso solo a los que han pasado el filtro, y hazlo en un par de tandas en vez de una visita cada tarde durante dos semanas.
Además de ahorrarte desplazamientos, la visita informa: quien se presenta puntual y con las preguntas preparadas quiere el piso. Quien cancela dos veces también te está diciendo algo, y conviene escucharlo.
4 · Ordena tu lista del 1 al 5 y presenta solo al primero
Con las visitas hechas, ordena a los candidatos. No hace falta un cuadro de Excel: basta con saber quién es el primero, quién el segundo y quién el tercero.
Se presenta uno cada vez. Lanzar tres estudios a la vez no acelera nada y complica lo que venga después: cada estudio es una garantía en trámite a nombre de un titular. Se manda el mejor candidato y se espera — y esperar aquí es cuestión de horas, no de días.
Lo que sí conviene tener listo de todos es su documentación, porque el que va segundo entra el mismo día si el primero no sale. En documentación y requisitos está lo que hay que pedirle a cada perfil.
5 · Si sale aprobado, adelante. Si no, el siguiente de la lista
Y aquí es donde el método se paga solo. No empiezas de cero: el segundo candidato ya ha visto el piso, ya sabe que hay que entregar papeles y ya ha dicho que sí. Presentarlo son cinco minutos y mañana lo sabes.
Cuando uno entra, la aprobación te dura 30 días. Tiempo para cuadrar la firma, la entrega de llaves y el inventario sin que nadie tenga que decidir en caliente.
Por qué este método necesita respuesta rápida
El buen inquilino —el que tiene nómina, papeles en regla y prisa por instalarse— es justo el que no espera. Si el martes le dices «te confirmo la semana que viene», el jueves ha firmado en otro sitio.
Por eso el cálculo de abajo es el argumento de fondo de toda la guía. Con una gestión que tarda tres o cuatro días por candidato, una lista de cinco se puede ir a tres semanas de piso vacío. Con respuesta en menos de 24 horas, son cinco días.
Ese medio mes de renta no vuelve. Y encima, en el escenario rápido, el bueno de la lista sigue disponible cuando llega su turno.
Qué documentación pedirle a cada candidato
La lista es corta y es la misma para cualquier tipo de inmueble. Lo que cambia es cómo acredita sus ingresos cada perfil.
- Documento de identidad en vigor. DNI, NIE o pasaporte, legible y con el nombre coincidiendo con el resto de papeles.
- Justificante de ingresos. Nóminas y contrato si es asalariado; trimestrales o la renta si es autónomo; certificado si es pensión o ayuda.
- Movimientos o saldo de la cuenta. Especialmente si los ingresos no vienen de una nómina, o si hay ahorro que respalde el caso.
- Los mismos papeles del avalista, si lo hay. Responde con su patrimonio, así que se estudia igual que el inquilino.
Un apunte que se pasa por alto y luego pesa: esa documentación son datos personales. Pídela cuando haya interés real, guárdala el tiempo justo y bórrala de los candidatos que no salgan elegidos. Nosotros la recibimos cifrada y la eliminamos cuando el expediente se cierra.
Y cuando ya tienes a tu candidato
Tienes tu lista ordenada y tu candidato elegido. Lo que queda son cinco minutos: rellenas sus datos, subes su documentación y envías. Mañana sabes si sigues con él o pasas al siguiente.
Si sale aprobado, cobras la renta pase lo que pase mientras dure el contrato — sin límite de mensualidades y con la reclamación incluida si algún día hace falta.
Preguntas frecuentes sobre elegir inquilino
¿Cuántos candidatos conviene tener antes de decidir?
Entre cinco y ocho que hayan dicho que sí a pasar un estudio y entregar documentación. Con menos te quedas sin plan B; con muchos más la lista se vuelve inmanejable y acabas dando largas a gente que se cansa.
¿Puedo pedirle la nómina a alguien que solo ha venido a ver el piso?
Puedes pedírsela, y él puede negarse. Lo razonable es pedir la documentación cuando hay interés real por las dos partes, avisando desde el anuncio de que para reservar hay que pasar un estudio. Y una vez la tienes, se trata como lo que es: un dato personal. Si el candidato no sale elegido, se borra.
¿Qué le digo a los que no elijo?
Que el piso está reservado a la espera de un estudio y que les avisas si se cae. Es verdad, no cierra la puerta y te deja la lista viva para el día siguiente. Dejar a alguien sin respuesta es lo único que no conviene hacer.
¿Es legal descartar candidatos?
Elegir por solvencia sí. Lo que no se puede es discriminar por origen, sexo, religión, orientación, discapacidad o por tener hijos: eso está prohibido y además te deja expuesto. El filtro es económico y documental, y por eso conviene que sea explícito desde el anuncio: aplica igual a todo el mundo.
¿Y si el mejor candidato no pasa el estudio?
Pasas al siguiente esa misma tarde. Para eso está la lista ordenada: los demás ya han visto el piso, ya saben que hay que entregar papeles y ya han dicho que sí. Presentar a otro cuesta cinco minutos.
¿Cuánto me dura la aprobación si tardo en firmar?
30 días. Da margen de sobra para cuadrar agendas, la entrega de llaves y el inventario sin que nadie decida con prisa.
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