Cuando alquilas, la fianza de un mes que marca la ley suele saber a poco: cubre desperfectos, pero no varios meses de impago. De ahí que muchos propietarios pidan un aval. Ahora bien, no todo vale, y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) pone límites.
Los tipos de aval
- Avalista personal (aval solidario). Una persona —normalmente un familiar— responde con su patrimonio si el inquilino no paga. Es gratis, pero solo vale lo que valga la solvencia del avalista.
- Aval bancario. El banco retiene un importe del inquilino y responde por él. Es la garantía más sólida, pero al inquilino le inmoviliza dinero y le cuesta comisiones, así que no todo el mundo puede o quiere.
- Depósito adicional. Meses de renta por adelantado como garantía. Aquí es donde más se equivoca la gente, porque tiene un tope legal.
Cuánto puedes exigir (el límite de la LAU)
Además de la fianza legal de un mes (vivienda), la LAU permite pactar garantías adicionales, pero con un límite: en los contratos de vivienda habitual, esas garantías extra no pueden superar el equivalente a dos mensualidades de renta. Es decir, no puedes exigir seis meses de depósito "por si acaso". En usos distintos a vivienda (local, oficina) hay más libertad de pacto.
¿Qué garantías pedir para alquilar un piso?
Las que la ley permite y las que de verdad cobran: la fianza de un mes, una garantía adicional de hasta dos mensualidades si quieres, un avalista solvente si el candidato lo tiene, y un estudio de solvencia antes de firmar, que es lo único de la lista que te dice de antemano si va a pagar. Lo que no puedes pedir: más de una mensualidad de renta por adelantado ni los honorarios de la agencia al inquilino, que desde 2023 son a cargo del arrendador. Y si lo que buscas es cobrar pase lo que pase, eso no lo da ninguna garantía que aporte el inquilino: lo da la garantía de alquiler que contratas tú.
¿Qué se necesita para ser aval de un alquiler?
Ingresos que se puedan acreditar y patrimonio con el que responder: el avalista se estudia igual que el inquilino, con su nómina o sus declaraciones, su contrato y su vida laboral, porque responde con lo suyo si el otro deja de pagar. No hace falta que tenga nómina (un autónomo o un pensionista pueden avalar), pero sí que lo que gana se vea en papeles. Los umbrales que aplica el estudio, con números, están en cuándo hace falta avalista.
¿Cuáles son las consecuencias de ser avalista de un alquiler?
Responder con todo tu patrimonio de lo que el inquilino deje de pagar, y no solo de la renta: también de los desperfectos y de lo que el contrato le obligue, mientras el contrato dure y hasta que se liquide. Si es aval solidario, el propietario puede reclamarte a ti directamente, sin pasar antes por el inquilino. Y hay un caso que casi nadie cuenta y que va en la sección siguiente: si al inquilino le perdonan la deuda por la ley de segunda oportunidad, el avalista la sigue debiendo entera.
¿Cómo incluir un avalista en un contrato de alquiler?
Firmando el propio contrato, o un anexo, como fiador solidario: con sus datos completos, la cláusula que dice de qué responde y hasta cuándo, y la renuncia a los beneficios de orden, excusión y división, que es lo que convierte al avalista en solidario. Se le pide la misma documentación que al inquilino y se guarda con el contrato. Nuestra plantilla de contrato ya deja al fiador solidario entre las partes y su hueco de firma; la cláusula con el alcance y la renuncia a esos beneficios, para una situación concreta, que la redacte o la revise un profesional.
El problema del aval
El aval tiene dos pegas. La primera: reduce tu bolsa de inquilinos. Un buen candidato —un autónomo solvente, un extranjero con ingresos, alguien sin familiar que le avale— puede quedarse fuera solo por no poder aportar un aval. La segunda: aunque tengas avalista, reclamarle también cuesta un procedimiento si llega el caso.
En lo que sí gana el aval: la segunda oportunidad
Hay un escenario en el que el avalista marca la diferencia y conviene conocerlo, porque es el peor de todos. Un inquilino que acumula deudas puede acogerse a la ley de segunda oportunidad y conseguir que un juez le exonere el pasivo, incluida la renta que te debe. A partir de ahí no se le puede reclamar nada.
Pues bien: el artículo 492.1 del texto refundido de la Ley Concursal deja fuera de esa exoneración a los «obligados solidariamente con el deudor» y a sus «fiadores, avalistas, aseguradores», que no pueden invocarla. Traducido: al inquilino pueden borrarle la deuda y el avalista la sigue debiendo entera. Es la única garantía del contrato que sobrevive a ese desenlace, y lo explicamos con el resto del recorrido en cuándo prescribe la deuda de un alquiler impagado.
La alternativa: una garantía de alquiler
Una garantía de alquiler hace el trabajo del aval sin sus inconvenientes. En vez de pedirle un respaldo al inquilino, contratas tú un afianzamiento: si deja de pagar, cobras igual, sin límite de meses, y la reclamación la llevamos nosotros. Así puedes decir "sí" a más inquilinos —incluidos los que no tienen quien les avale— sin renunciar a la tranquilidad. Antes de firmar, hacemos un estudio de solvencia para elegir bien.
Si el candidato que te interesa es justo el que te dice que no tiene quién le avale, en qué puede proponerte un inquilino al que le piden aval lo contamos desde su lado: es la página que muchos le enseñan a su casero.