Mi casero no me devuelve la fianza: cuándo tiene que hacerlo y cómo reclamarla

¿Cuánto tiempo puede tardar el casero en devolver la fianza?

Un mes desde que le entregas las llaves. A partir de ese día, lo que tenga que devolverte genera el interés legal del dinero, que hoy es del 3,25 % anual.

Lo dice el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, palabra por palabra: «El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución».

Esa frase contiene cuatro reglas, y conviene separarlas:

• El mes empieza con las llaves, no con la fecha en que terminaba el contrato. Y se cuenta de fecha a fecha: si las devolviste el 14 de julio, el mes acaba el 14 de agosto (artículo 5 del Código Civil).
• Lo que se devuelve es el «saldo», es decir, la fianza menos lo que haya que descontar con motivo. Si no hay nada que descontar, el saldo es la fianza entera.
• Pasarse del mes le cuesta intereses, y la ley no añade nada más: ni multa ni recargo. Tampoco dice que por retrasarse pierda el derecho a descontar lo que proceda.
• No hace falta que se la reclames para que empiecen a correr. En una deuda cualquiera, el retraso cuenta desde que el acreedor exige el pago (artículo 1100 del Código Civil); aquí lo pone en marcha la propia ley en cuanto se cumple el mes.

¿Y si tarda más de treinta días? Entonces te debe la fianza y, además, sus intereses desde que se cumplió el mes, y puedes reclamar las dos cosas. No es ninguna fortuna: con una fianza de 900 € que te devuelve seis meses después de esa fecha, los intereses suman 14,63 €. Lo que valen de verdad es el día que marcan, porque desde entonces el retraso corre de su cuenta.

El INCASÒL, que custodia las fianzas de Cataluña, lo resume igual en sus preguntas frecuentes: un mes desde el día en que se entregan las llaves y, pasado ese mes, interés legal. Para reclamar tienes mucho más margen. Cinco años: la ley no le fija a esta deuda un plazo propio, así que rige el general de las acciones personales (artículo 1964.2 del Código Civil).

Antes de seguir, guarda la prueba del día en que devolviste las llaves. Un recibí firmado, un mensaje del propietario que lo confirme o el acta de entrega, si la hicisteis. Todo lo demás se cuenta desde ahí.

¿Qué pasa si no te devuelven la fianza de alquiler?

Que te la sigue debiendo, ahora con intereses, y que puedes reclamársela: primero por escrito, después con un intento de acuerdo que la ley exige desde 2025 y, si no paga, en el juzgado.

Esperar no la hace desaparecer, pero tampoco la trae. Lo que puede descontarte está en si puede quedársela por desperfectos; los pasos, en orden, en qué hacer si no te la devuelve; la carta, un poco más abajo, y si compensa llegar hasta el final, en vale la pena reclamarla.

¿Puede quedarse la fianza por desperfectos?

Sí, por los daños que vayan más allá del paso del tiempo y por lo que cueste repararlos; no por el simple hecho de que hayas vivido en el piso. La fianza responde de lo que dejes a deber y de lo que estropees, y lo que envejece solo no entra en esa cuenta.

El reparto está en cuatro artículos cortos del Código Civil y en uno de la ley de alquileres:

• Devuelves el piso como lo recibiste, «salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable» (artículo 1561).
• Si al entrar nadie dejó por escrito cómo estaba, la ley presume que lo recibiste en buen estado, salvo que se pruebe lo contrario (artículo 1562).
• Del deterioro respondes tú, a no ser que demuestres que ocurrió sin culpa tuya (artículo 1563), y también del que causen las personas de tu casa (artículo 1564).
• Las pequeñas reparaciones que pide el uso diario de la casa son cosa tuya (artículo 21.4 de la LAU). Las que hacen falta para que siga siendo habitable, en cambio, son del propietario (artículo 21.1).

Leídos juntos, el 1562 y el 1563 explican por qué pesa tanto lo que hiciste el día que entraste. Sin un inventario inicial, se parte de que el piso estaba bien y de que el deterioro, si lo hay, es cosa tuya. Lo que te defiende son unas fotos con fecha de cada habitación y un inventario firmado por los dos, al entrar y al salir.

Si te descuenta algo, pídele por escrito el detalle: qué daño, dónde está y lo que cuesta arreglarlo, con la factura o el presupuesto. Luego compáralo con tus fotos. «Hubo que pintar» no es una cuenta.

¿Y si la fianza no cubre los desperfectos? Entonces la diferencia te la puede reclamar aparte, porque la fianza garantiza que cumples el contrato pero no pone techo a lo que respondes. Quién paga cada avería mientras vives en el piso, caso por caso, está en reparaciones del alquiler: quién paga qué.

¿Qué hacer si mi casero no me devuelve el depósito?

Pedírsela por escrito, intentar un acuerdo del que quede prueba y, si en treinta días no hay respuesta, reclamarla en el juzgado. El orden importa: sin el intento de acuerdo, el juzgado no admite la demanda.

1. Pídela por escrito cuando se cumpla el mes. Para empezar sirve un correo o un mensaje con la fecha de las llaves, el importe y el número de cuenta donde quieres recibirla. Si contesta y paga, se acabó.
2. Si no responde o se niega, mándale la carta formal. La tienes más abajo y hace dos trabajos: reclama la deuda, lo que interrumpe el plazo para reclamarla (artículo 1973 del Código Civil), y le invita a negociar, que es el paso previo que exige la Ley Orgánica 1/2025 antes de ir a juicio. Para que ese intento cuente, tienes que poder demostrar que la recibió, en qué fecha y con qué contenido (artículo 10.2). De ahí el burofax. Si no lo recoge, o prefieres que le cite un juzgado, la conciliación también vale.
3. Espera treinta días naturales. Si en ese tiempo no contesta por escrito ni hay un primer contacto para intentar el acuerdo, la negociación se da por terminada sin él (artículo 10.4) y ya puedes acudir al juzgado. Sin dejarlo correr: la reclamación tiene que presentarse dentro del año siguiente a que recibiera la carta para que ese intento siga valiendo (artículo 7.3).
4. Reclámala en el juzgado. Hay dos caminos, y hasta 2.000 euros no necesitas abogado ni procurador en ninguno:
   • El proceso monitorio sirve para cualquier deuda de dinero que se acredite con un documento firmado por el deudor (artículo 812 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y el contrato en el que consta que recibió la fianza lo es. Se pide con un formulario en el juzgado del domicilio del propietario, y esa petición no necesita abogado ni procurador, sea cual sea el importe (artículos 813 y 814). El juzgado le requiere para que pague o se oponga en veinte días; si no hace ninguna de las dos cosas, se pasa a la ejecución (artículos 815 y 816).
   • El juicio verbal es la demanda para cantidades de hasta 15.000 euros (artículo 250.2). Hasta 2.000 euros la puedes presentar tú, con una demanda breve para la que el propio juzgado tiene impresos (artículo 437.2), en el juzgado del lugar donde está el piso (artículo 52.1.7.º).

Si ya te ha dicho que retiene la fianza por desperfectos, cuenta con que se oponga al monitorio. En ese caso el asunto sigue como juicio verbal (artículo 818), y por encima de 2.000 euros ya hacen falta abogado y procurador. Y el intento de negociación hace falta también para el monitorio: la Ley Orgánica 1/2025 pide ese paso en los procesos especiales de la LEC, y el monitorio no figura entre sus excepciones (artículo 5.2).

Cuidado con lo que pongas por escrito. Lo que os ofrezcáis para llegar a un acuerdo es confidencial y no se puede aportar después al juicio (artículo 9 de la Ley Orgánica 1/2025), así que la carta pide lo que te deben, entero. Las rebajas, si las hay, se hablan después.

Carta para reclamar la devolución de la fianza

Es el escrito que le mandas al propietario cuando el mensaje amistoso no ha dado resultado, y está pensado para servirte si luego hay juicio: deja la deuda reclamada, le invita a negociar y le pone un plazo para contestar.

Cambia los datos entre corchetes por los tuyos y quita las frases que no te sirvan. Después, envíala por burofax con certificación de texto y acuse de recibo, que es lo que prueba qué decía, cuándo llegó y que llegó a sus manos. Guarda el justificante: si terminas en el juzgado, se presenta con la demanda (artículo 264 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

¿Dónde denunciar que no me devuelven la fianza?

No es asunto de denuncia, sino de reclamación. Lo que tienes es una deuda a tu favor y se reclama por la vía civil: ninguna oficina puede obligar al propietario a pagarte sin pasar por un juez, salvo que él mismo firme un acuerdo o acepte un arbitraje.

El propio INCASÒL, cuando un inquilino le pregunta qué puede hacer si no le devuelven la fianza, contesta con dos cosas en sus preguntas frecuentes: consultar el estado del depósito y reclamar el importe «iniciando acciones judiciales contra la parte arrendadora».

Lo que sí hay son sitios donde te ayudan a llegar a un acuerdo o a preparar la reclamación:

• El juzgado de paz o el letrado de la Administración de Justicia, con una conciliación. La pides por escrito o con un impreso, sin abogado ni procurador (artículo 141 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria), y el juzgado cita al propietario. Si llegáis a un acuerdo, se puede ejecutar como una sentencia (artículo 147); si no acude, la conciliación se tiene por intentada a todos los efectos (artículo 144.3), y haberla intentado cumple el paso previo de la Ley Orgánica 1/2025 (artículo 5.1). Se pide en el juzgado del domicilio del propietario: ante el juez de paz, donde lo haya, si reclamas menos de 6.000 euros, y si no, ante el letrado del juzgado de primera instancia (artículo 140).
• Un servicio público de mediación en alquiler, si lo hay donde vives. En el País Vasco, Bizilagun, del Gobierno Vasco, es público y gratuito, y entre sus funciones está mediar entre propietarios e inquilinos. En otras comunidades, pregunta en la oficina de vivienda de tu ayuntamiento o de tu comunidad; no lo hemos comprobado una por una. La mediación también cumple el paso previo (artículo 5.1).
• Consumo, solo si el piso te lo alquiló una empresa. El arbitraje de consumo resuelve conflictos entre consumidores y empresarios, y someterse a él es voluntario para las dos partes (Real Decreto 713/2024). Si la empresa lo acepta, el laudo obliga a las dos; si no lo acepta, no hay arbitraje. Con un particular que alquila su piso, esa puerta no existe.
• El organismo donde se depositó la fianza, si tu comunidad obliga a depositarla. Te puede decir si está depositada, pero ni te la devuelve a ti ni resuelve el desacuerdo: lo explicamos más abajo.
• Tu colegio de abogados, si vas a necesitar abogado y crees que puedes tener derecho a justicia gratuita. La ley les obliga a tener un servicio gratuito que orienta a quien la pide y le ayuda con la solicitud (artículo 22 de la Ley 1/1996).

¿Puedo pagar el último mes con la fianza?

No por tu cuenta. Dejar sin pagar la última renta con la idea de que «total, ya tiene la fianza» es un impago, aunque te vayas unos días después.

La fianza no es un mes pagado por adelantado. Se ajusta cuando termina el contrato: primero se revisan el piso y lo que queda pendiente, y lo que sobra es lo que vuelve a ti (artículo 36.4 de la LAU). Si la gastas antes en la renta, el propietario se queda sin nada con qué cubrir un daño y tú, con una mensualidad pendiente que te puede reclamar con sus intereses.

Otra cosa es que lo acordéis. Si el propietario acepta por escrito que la última mensualidad se cobre de la fianza, es un pacto entre los dos, y la ley deja pactar lo que no vaya contra ella (artículo 1255 del Código Civil). Sin ese papel, no hay pacto.

Lo que puede mandarte el propietario si se encuentra la renta sin pagar está en nuestro modelo de burofax por impago, que está escrito para él.

¿Vale la pena reclamar la fianza?

Depende de cuánto sea y de lo que puedas probar, pero cuesta menos de lo que parece: los primeros pasos son baratos, el juzgado no te cobra tasa y, hasta 2.000 euros, llegas al juicio sin abogado.

Lo que cuesta cada paso, y de dónde sale:

Y lo que se recupera: la fianza, o la parte que retuvo sin motivo, más el interés legal desde que se cumplió el mes de las llaves. En las costas, dos reglas juegan a tu favor. Si el propietario se negó a negociar, tú quedas exento de pagar las suyas, salvo que el juez vea abuso (artículo 394.4 de la LEC). Y si él se busca abogado donde no es obligatorio, por regla general esos honorarios no entran en las costas que te pudieran tocar (artículo 32.5).

Lo que no podemos darte es un plazo ni una probabilidad. No hay estadística pública de cuántas reclamaciones de fianza se ganan, y lo que tarda un juzgado depende del que te toque, así que desconfía de quien te prometa una cifra. Lo que sí inclina la balanza es lo que tengas guardado: el contrato con la fianza, la fecha de las llaves, las fotos y el inventario.

Donde menos compensa es cuando el descuento está justificado con facturas, o cuando lo que se discute es tan poco que el tiempo que le vas a dedicar vale más. Esa cuenta solo la puedes hacer tú.

¿Y si la fianza estaba depositada en el INCASÒL o en otro organismo?

Te la tiene que devolver igualmente el propietario. El organismo le devuelve el depósito a él, no a ti, y el mes del artículo 36.4 se cuenta desde que entregas las llaves, sin que la ley lo haga depender de ese trámite.

En las comunidades que obligan a depositarla, la ley estatal pone las reglas: el dinero queda en manos de la Administración hasta que se extingue el contrato y, si un mes después de que termine no se ha devuelto, genera el interés legal (disposición adicional tercera de la LAU). Qué organismo es en cada comunidad, y dónde no hay que depositarla, lo tienes en dónde se deposita la fianza del alquiler.

¿Cuánto tarda el INCASÒL en devolver la fianza? Según sus preguntas frecuentes, 21 días hábiles; si tarda más, aplica el interés legal, salvo que la solicitud llegara fuera de plazo o sin la documentación correcta. En el País Vasco, Bizilagun tiene como máximo tres meses para devolverla una vez pedida, y lo explica sin rodeos: la devolución la solicita la parte arrendadora y se ingresa en su cuenta. En Cataluña, la cancelación del depósito también le toca al arrendador (artículo 3 de la Ley 13/1996).

Tú sí puedes comprobar que la depositó. En Cataluña, cualquiera de las partes del contrato puede pedir al INCASÒL un certificado informativo de la fianza, y el propietario tiene que darte copia del justificante del depósito en los dos meses siguientes a hacerlo (artículo 5 de la Ley 13/1996). En el País Vasco, Bizilagun le envía dos copias del resguardo, una para ti, que te tiene que entregar en un mes.

¿Y si no la depositó? Te la debe igual. No depositarla es una infracción suya frente a la Administración —en Cataluña, grave (artículo 8.2 de la Ley 13/1996)—, pero no cambia lo que tiene que devolverte.

Para el piso siguiente

Si reclamas una fianza, es que te has ido o estás a punto. Tres cosas que te ahorran tiempo en la próxima casa:

• Los papeles del próximo contrato —identidad, ingresos, la fianza y, a veces, un aval— y los límites de lo que te pueden exigir: qué te piden para alquilar un piso.
• Si no tienes avalista, haz antes la cuenta de si pasarías un estudio de solvencia —¿pasarías el estudio?— y, si quieres algo más que una orientación, pide tu estudio sin tener piso: cuando aparezca el propietario, será él quien contrate y pague la garantía.
• Si en el piso nuevo te piden garantías, puedes presentarte con una propuesta para tu propietario ya preparada. Le explica una garantía que contrata y paga él y que le asegura la renta si un día tú no pudieras pagarla.

Con la búsqueda ya en marcha, en la página para quien busca piso tienes el recorrido completo, con la documentación que te van a pedir según de dónde vengan tus ingresos.

Y del piso que dejas, llévate lo que hoy te habría ahorrado media página: el día que entres en el siguiente, fotos con fecha de cada habitación y un inventario firmado por los dos.