La fianza en sí no se discute: el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a exigirla siempre, de una mensualidad en vivienda y dos en cualquier otro uso. Lo que casi nadie tiene claro es qué hay que hacer con ese dinero después.
La respuesta está en la disposición adicional tercera de la LAU, y es una de esas normas que reparte el mapa: dice que las comunidades autónomas «podrán establecer la obligación» de que el arrendador deposite la fianza a disposición de la Administración, sin que genere intereses, hasta que se extinga el contrato. Ese «podrán» es la clave. Unas lo han hecho y otras no, así que la respuesta correcta depende de dónde esté tu piso, tu local o tu garaje.
Dónde hay obligación de depositar y dónde no
Este es el reparto según la relación oficial de organismos del Ministerio de Vivienda:
Sí hay que depositarla (12)
Cada nombre enlaza directamente con el trámite de su organismo:
- Cataluña — Institut Català del Sòl (INCASÒL)
- Madrid — Agencia de Vivienda Social
- Comunidad Valenciana — Agencia Tributaria Valenciana
- Galicia — Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS)
- País Vasco — Servicio Vasco de Vivienda (por Bizilagun)
- Aragón — Dirección General de Vivienda y Rehabilitación
- Baleares — Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI)
- Canarias — Instituto Canario de la Vivienda
- Castilla y León — Cámaras de la Propiedad Urbana
- Castilla-La Mancha — Dirección General de Vivienda
- Ceuta — EMVICESA
- Melilla — EMVISMESA
No hay obligación (7)
Andalucía, Asturias, Cantabria, Extremadura, Murcia, Navarra y La Rioja. Aquí la fianza se la queda el propietario en su poder hasta que acabe el contrato (Navarra, hasta el 1 de enero de 2027: ver abajo). Ojo: eso no significa que no haya que pedirla —el art. 36.1 de la LAU sigue obligando a exigirla—, solo que nadie te la custodia.
No es solo para vivienda
Es el error más caro y el más frecuente, porque el propietario de un local o de una plaza de garaje casi nunca se plantea el trámite. La obligación alcanza a las fincas urbanas en general. La ley catalana lo dice sin rodeos —arrendadores de fincas urbanas «tanto las destinadas a vivienda como las destinadas a otros usos»— y la Comunidad de Madrid, en su información oficial, habla de arrendamientos de «viviendas y otras fincas urbanas».
Traducido: si alquilas un local, una oficina, una nave o un garaje en una comunidad con obligación, también tienes que depositar —y ahí la fianza legal son dos mensualidades, no una—.
En Cataluña tampoco te libras alquilando por cuartos. Desde el 14 de julio de 2026 la ley lo dice con todas las letras: el alquiler por habitaciones, la cesión de uso o «cualquier otra clase de fragmentación física o contractual del uso residencial de una vivienda no excluye la obligación de depósito de la fianza», y depositan también el subarrendador y el cedente (artículo 3.1 de la Ley 13/1996, en la redacción de la Ley 11/2026).
En el resto de España, la habitación también lleva fianza legal desde el 8 de octubre de 2026: una mensualidad, porque el Real Decreto-ley 29/2026 la ha metido en la LAU como arrendamiento de vivienda. El decreto no toca las normas de depósito de cada comunidad, así que, si la tuya obliga a depositar, confirma en su organismo cómo trata las habitaciones.
Los plazos, que no son iguales
Cada comunidad fija el suyo, y se cuenta desde la firma del contrato. Van de quince días a dos meses, así que conviene saber el tuyo. Estos están comprobados uno a uno en la norma o en la información oficial del organismo, con la fuente enlazada para que puedas verificarlo:
- Cataluña: dos meses desde la formalización — art. 3.1 de la Ley 13/1996.
- Aragón: dos meses desde la celebración — Ley 10/1992.
- Madrid: treinta días desde el día siguiente a la firma — Decreto 181/1996, con el régimen de inspección de la Ley 12/1997.
- Galicia: un mes — Decreto 42/2011.
- País Vasco: un mes — Decreto 42/2016.
- Comunidad Valenciana: un mes — Ley 8/2004 y Decreto 46/2022.
- Castilla y León: un mes desde la formalización — art. 37 de la Ley 9/2010, confirmado por las propias Cámaras de la Propiedad.
- Baleares: treinta días desde la firma — Ley 5/2018.
- Castilla-La Mancha: treinta días desde el día siguiente a la celebración — Decreto 6/2022.
- Ceuta: quince días naturales desde la celebración del contrato — EMVICESA.
- Melilla: quince días hábiles — art. 6 de la Ordenanza de Fianzas (BOME nº 3743, de 30 de enero de 2001).
La única que se nos resiste es Canarias: su normativa de fianzas es el Decreto 241, que aprueba el Reglamento de la Caja de Depósitos, y ni la sede electrónica ni el Instituto Canario de la Vivienda publican el plazo de constitución de forma accesible. Antes que darte una cifra que pueda costarte un recargo, te dejamos el trámite oficial para que lo confirmes allí.
Y desconfía de las tablas que circulan por internet: al preparar este artículo nos hemos encontrado guías que dan quince días para la Comunidad Valenciana cuando su propia sede electrónica dice un mes. Si el dato te va a costar un recargo, cógelo de la fuente.
Qué pasa si se te ha pasado el plazo
Aquí está el consejo que más dinero ahorra, y va en contra de lo que hace la mayoría: si te has retrasado, regulariza por tu cuenta antes de que te reclamen. La diferencia no es menor.
En Cataluña, el artículo 12 bis de la Ley 13/1996 aplica un recargo del 5 % si depositas con menos de tres meses de retraso, 10 % hasta seis, 15 % hasta doce y 20 % más intereses de demora a partir de ahí… siempre que lo hagas sin requerimiento previo. Si te lo reclama la Inspección, el recargo salta directamente al 25 %, y eso al margen de las sanciones que puedan imponerse aparte.
En Galicia el planteamiento es todavía más claro: si regularizas voluntariamente el retraso sin que la Administración te haya requerido, no se impone sanción; pagas el interés legal por el tiempo que tardaste y poco más.
El resto de regímenes que hemos verificado van por esta línea. En Madrid, no depositar es infracción grave de la Ley 12/1997, con multa del 26 % al 50 % de la fianza; si aceptas la regularización que te propone el inspector, pasa a leve y se queda en el 5-25 %. Aparte caben multas coercitivas del 2 % de lo no depositado, reiterables cada cuatro meses mientras no cumplas. Esos porcentajes siguen igual tras la Ley 6/2026, en vigor desde el 10 de octubre de 2026, que ha pasado las cuantías a euros y ha subido a 12.000 euros el tope de las leves. En Aragón, la Ley 10/1992 fija multas de 100 a 300 euros para las infracciones leves y de 301 a 3.000 para las graves. En el País Vasco, no depositar después de un requerimiento es infracción leve de la Ley 3/2015, con multa de 300 a 3.000 euros. En la Comunidad Valenciana los recargos van del 5 % al 20 % según el retraso.
Donde más caro puede salir es en Castilla y León, porque la Ley 9/2010 gradúa por el importe de la fianza: no depositarla es infracción grave si la fianza supera los 600 euros (art. 103) y muy grave si supera los 6.000 (art. 102) — un umbral que en un local o una nave se cruza sin esfuerzo. En Ceuta y Melilla, en cambio, el sistema es simple y previsible: un recargo del 10 % sobre el importe de la fianza si te retrasas, y en Ceuta se aplica siempre que ingreses antes de que empiece la actuación inspectora.
El alquiler de temporada tiene su propia regla
Aquí lo primero es mirar la fecha del contrato. Desde el 8 de octubre de 2026, la temporada es «vivienda temporal», un arrendamiento de vivienda, y su fianza pasa a ser la de cualquier vivienda: una mensualidad. No es que el artículo 36.1 haya cambiado, es que la temporada ha dejado de ser uso distinto. Si además quieres una garantía adicional, la ley la limita a otra mensualidad (artículo 36.5). Los contratos firmados antes de esa fecha conservan su condición de uso distinto, y sus dos mensualidades, hasta que venzan (disposición transitoria octava de la LAU).
Dos comunidades afinan además el importe del depósito. En Cataluña, el art. 3.2 de la Ley 13/1996 calcula la fianza de temporada proporcional a la duración del contrato, tomando como referencia que dos mensualidades corresponden a un año; y en los contratos de un mes o menos, la fianza ya depositada se renueva automáticamente en las prórrogas o nuevos contratos sobre la misma finca. Galicia sigue el mismo criterio de proporcionalidad y no exige el depósito en contratos de duración igual o inferior a un mes. Las dos reglas se escribieron sobre las dos mensualidades del uso distinto, y el decreto no dice cómo encajan con la mensualidad de la vivienda temporal: antes de depositar, confírmalo con el organismo de tu comunidad.
Si es tu caso, conviene que tengas claro antes qué régimen legal se aplica a un alquiler de temporada, porque de ahí cuelga todo lo demás.
Dos cosas que conviene no confundir
La primera: depositar la fianza no es dejar de ser responsable de ella. Al acabar el contrato eres tú quien se la devuelve al inquilino, descontando lo que proceda, y si pasa un mes desde que te entrega las llaves sin haberlo hecho, lo que le debas genera el interés legal (artículo 36.4 de la LAU). Que el dinero estuviera en un organismo público es un trámite entre la Administración y tú, no una excusa frente al inquilino, que puede reclamártela con una carta y, si hace falta, en el juzgado.
Y la segunda, la más importante para lo que solemos tratar aquí: la fianza no es una protección seria frente al impago. Es una mensualidad. Cuando un inquilino deja de pagar, entre que se acumulan recibos y se resuelve un procedimiento pueden pasar muchos meses, y ese mes de fianza se evapora en la primera mensualidad impagada. Para eso está una garantía de impago de alquiler, que cubre la renta sin límite de mensualidades y se ocupa de la reclamación. La fianza cubre desperfectos; el impago es otra liga.