La norma de referencia es el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La idea de fondo es sencilla: por defecto, los gastos generales del inmueble los paga el propietario, salvo que en el contrato se pacte expresamente que los asume el inquilino. Y para los suministros individualizados, la lógica es la contraria: los paga quien los consume.
El matiz importante es que, en vivienda, repercutir esos gastos al inquilino no vale de palabra ni "por costumbre": tiene que constar por escrito, y en el caso de los gastos generales debe indicarse su importe anual a la fecha del contrato. Vamos uno a uno.
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es un tributo cuyo sujeto pasivo es el propietario: la Administración te lo reclama a ti. Ahora bien, la LAU permite pactar que el inquilino lo asuma como un gasto más. Para que ese pacto sea válido en un alquiler de vivienda debe cumplir dos condiciones:
- Constar expresamente por escrito en el contrato (una cláusula clara, no una frase genérica de "todos los gastos").
- Reflejar el importe anual a la fecha de la firma, para que el inquilino sepa exactamente a qué se compromete.
La jurisprudencia ha sido constante en exigir que la repercusión sea expresa: sin una cláusula así, el IBI se queda contigo aunque des por hecho que "lo lógico" es que lo pague quien vive allí. Si lo pactas bien, es perfectamente repercutible.
La tasa de basuras
La tasa de residuos (basuras) sigue la misma regla que el IBI: es un gasto asociado al inmueble que puedes repercutir al inquilino si lo pactas expresamente por escrito. Con la nueva normativa de residuos, muchos ayuntamientos han creado o subido esta tasa, así que conviene nombrarla de forma específica en el contrato y no dejarla dentro de un cajón de sastre. Si no hay pacto claro, la asume el propietario.
La comunidad de propietarios
Los gastos de comunidad son gastos generales del inmueble: por defecto, del propietario. Se pueden repercutir al inquilino con los mismos requisitos (cláusula expresa + importe anual conocido). Dos cautelas prácticas:
- Las derramas por obras o mejoras extraordinarias (arreglar la fachada, instalar un ascensor) corresponden al propietario aunque hayas pactado repercutir la cuota ordinaria: son inversión en tu inmueble, no gasto de uso.
- Aunque el inquilino asuma la cuota, frente a la comunidad el responsable sigues siendo tú: si el inquilino no paga, la comunidad te lo reclama a ti. Por eso conviene domiciliar tú el recibo y repercutirlo, en lugar de que pague directamente.
Los suministros: luz, agua, gas e internet
Aquí cambia la regla. Los suministros que se miden con contador individual (luz, agua, gas) los paga el inquilino, porque dependen de su consumo. Es lo habitual y no necesita un pacto tan formal, aunque siempre conviene dejarlo escrito. Lo ideal es que los contratos de suministro estén a nombre del inquilino durante el arrendamiento: así paga directamente a la compañía y tú te desentiendes.
¿Y el alta o el "enganche"? El coste de poner en marcha un suministro que estaba dado de baja suele corresponder al propietario (forma parte de entregar la vivienda en condiciones de uso), mientras que los cambios de titularidad o el consumo corriente son del inquilino. Internet y telefonía son opcionales y, si el inquilino los quiere, los contrata y paga él.
Cómo redactar la cláusula para no discutir
La mayoría de conflictos nacen de una cláusula vaga. Para que la repercusión aguante, tu contrato debería:
- Nombrar cada gasto que asume el inquilino (IBI, tasa de basuras, cuota ordinaria de comunidad…), sin "totum revolutum".
- Indicar el importe anual aproximado de esos gastos a la fecha del contrato.
- Aclarar qué queda fuera (derramas extraordinarias, obras de mejora).
- Definir cómo se paga: si el inquilino reembolsa contra recibo, si se prorratea mensualmente, etc.
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