La norma de referencia es el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que el Real Decreto-ley 29/2026 reescribió entero y que rige así desde el 8 de octubre de 2026. Deja tres reglas. Los gastos generales del inmueble, como la comunidad, los paga el propietario salvo que el contrato diga expresamente que los asume el inquilino. Los tributos de la vivienda no se le pueden imponer al inquilino, salvo aquellos de los que sea él el obligado tributario. Y los suministros con contador los paga quien los consume.
Ese pacto sobre los gastos generales no vale de palabra ni «por costumbre». Tiene que constar por escrito y decir su importe anual a la fecha del contrato. Vamos uno a uno.
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es un tributo cuyo sujeto pasivo es el propietario: la Administración te lo reclama a ti. Hasta octubre de 2026 cabía pactar que lo pagara el inquilino. Ya no. Desde el día 8 de ese mes, la ley dice que «en ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario» (artículo 20.1), y del IBI el obligado eres tú. En un contrato firmado desde entonces, la cláusula que se lo cargue al inquilino es nula y se tiene por no puesta (artículo 6 de la LAU), por clara que esté escrita.
¿Y si tu contrato es anterior y ya decía que el IBI lo pagaba el inquilino? Sobre esa cláusula el decreto calla: para el artículo 20 no trae ninguna regla que mire a los contratos anteriores al 8 de octubre. Hasta entonces se discutía otra cosa: si al pacto le bastaba con estar por escrito o tenía que llevar también el importe anual. El Tribunal Supremo resolvió que bastaba con el pacto escrito (STS 1637/2025, de 17 de noviembre, ECLI:ES:TS:2025:5076).
La tasa de basuras
Aquí decide tu ayuntamiento. En las tasas, la ley de haciendas locales llama contribuyentes a quienes reciben el servicio, y cuando el servicio beneficia a los ocupantes de una vivienda convierte al propietario en sustituto, que puede «repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios» (artículo 23). Lo que hay que mirar es la ordenanza fiscal de la tasa en tu municipio. Si el contribuyente es el ocupante, tu inquilino es obligado tributario y puedes pasársela; si es el propietario, desde el 8 de octubre de 2026 no.
Si se la vas a pasar, déjalo escrito en el contrato, con su nombre y su importe anual, como hace la cláusula 8 de nuestra plantilla. El Supremo dijo en 2025 que a un tributo de la vivienda no le hacía falta la cifra, pero lo dijo sobre la redacción anterior del artículo, y escribirla no cuesta nada.
La comunidad de propietarios
Los gastos de comunidad son gastos generales del inmueble: por defecto, del propietario. Puedes repercutírselos al inquilino con una cláusula expresa que diga su importe anual a la fecha del contrato, y solo en un edificio dividido en propiedad horizontal. En uno que no lo esté, desde el 8 de octubre de 2026 «no se podrán imputar los gastos de comunidad a la parte arrendataria» (artículo 20.1). Dos cautelas prácticas:
- Las derramas por obras o mejoras extraordinarias (arreglar la fachada, instalar un ascensor) corresponden al propietario aunque hayas pactado repercutir la cuota ordinaria: son inversión en tu inmueble, no gasto de uso.
- Aunque el inquilino asuma la cuota, frente a la comunidad el responsable sigues siendo tú: si el inquilino no paga, la comunidad te lo reclama a ti. Por eso conviene domiciliar tú el recibo y repercutirlo, en lugar de que pague directamente.
Los suministros: luz, agua, gas e internet
Aquí cambia la regla. Los suministros que se miden con contador individual (luz, agua, gas) los paga el inquilino, porque dependen de su consumo. Es lo habitual y no necesita un pacto tan formal, aunque siempre conviene dejarlo escrito. Lo ideal es que los contratos de suministro estén a nombre del inquilino durante el arrendamiento: así paga directamente a la compañía y tú te desentiendes.
¿Y el alta o el "enganche"? El coste de poner en marcha un suministro que estaba dado de baja suele corresponder al propietario (forma parte de entregar la vivienda en condiciones de uso), mientras que los cambios de titularidad o el consumo corriente son del inquilino. Internet y telefonía son opcionales y, si el inquilino los quiere, los contrata y paga él.
Los gastos de agencia y del contrato
Nunca le tocan al inquilino. La ley ya los ponía a cargo del arrendador, y desde el 8 de octubre de 2026 lo dice sin resquicios: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato «no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación» (artículo 20.2). Entra ahí cualquier servicio para preparar, firmar, gestionar, cambiar o renovar el contrato. Un servicio que no haga falta para cerrar el alquiler solo puede cobrársele si lo ha pedido por escrito después de saber que era opcional y lo que costaba.
Cómo redactar la cláusula para no discutir
La mayoría de conflictos nacen de una cláusula vaga. Para que la repercusión aguante, tu contrato debería:
- Nombrar cada gasto que asume el inquilino (la cuota ordinaria de comunidad y, si tu ordenanza le hace contribuyente, la tasa de basuras), sin «totum revolutum».
- Indicar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato.
- Aclarar qué queda fuera: las derramas extraordinarias, las obras de mejora y el IBI, que es tuyo.
- Definir cómo se paga: si el inquilino reembolsa contra recibo, si se prorratea mensualmente, etc.
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