Cuando alquilas una vivienda, lo que cobras es un rendimiento del capital inmobiliario y tributa en tu declaración de la renta (IRPF). La buena noticia es que no tributas por todo lo que ingresas: primero restas los gastos deducibles y, si alquilas como vivienda habitual del inquilino, aplicas además una reducción importante. El resultado es la base sobre la que realmente pagas.
Paso 1: los gastos que se restan
El artículo 23 de la Ley del IRPF deja restar de los ingresos todos los gastos necesarios para obtenerlos, y no es una lista cerrada. En resumen: intereses del préstamo, reparación y conservación, IBI y tasas, comunidad, seguros, formalización del contrato y defensa jurídica, suministros que pagues tú, rentas impagadas en ciertas condiciones y la amortización, que suele ser el gasto más grande de todos.
Cada uno tiene su letra pequeña —un tope que se come las obras grandes, los meses en que el piso está vacío, los muebles, lo que no entra— y por eso está desarrollado aparte, gasto por gasto, en gastos deducibles del alquiler. La amortización, por su cuenta, en la amortización del inmueble alquilado.
Paso 2: la reducción por alquiler de vivienda (aquí está la clave)
Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (no a alquiler turístico ni de temporada), el rendimiento neto positivo se reduce en un porcentaje, y cuál te toca depende de cuándo firmaste el contrato. La Ley 12/2023 (Ley de Vivienda) sustituyó el 60 % único por un sistema escalonado, que es el de los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 y hasta el 30 de noviembre de 2026:
- 90% — si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y formalizas un contrato nuevo en el que la renta inicial se rebaja en más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior sobre esa misma vivienda, una vez aplicada su actualización anual.
- 70% — si no llegas al caso anterior y se da una de estas dos: que alquiles la vivienda por primera vez estando en zona tensionada y el inquilino tenga entre 18 y 35 años (con varios inquilinos, la reducción se aplica solo sobre la parte que les corresponda a los que cumplan la edad), o que el arrendatario sea una Administración o entidad sin fines lucrativos que la destine a alquiler social o a alojar a personas en situación de vulnerabilidad.
- 60% — si la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación (en los términos del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF) terminada en los dos años anteriores a la firma del contrato.
- 50% — en cualquier otro caso.
Los requisitos se miran en el momento de firmar el contrato, y la reducción se mantiene mientras se sigan cumpliendo. No es algo que se recalcule cada año a tu favor si las circunstancias cambian después.
Los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026
Para ellos, el Real Decreto-ley 29/2026 ha reescrito el artículo 23.2 con muchos más escalones. Si no eres gran tenedor y ya la habías alquilado antes, manda la renta: cómo queda la inicial del contrato nuevo frente a la última del anterior, una vez aplicada su actualización anual.
| La renta del contrato nuevo | Reducción |
|---|---|
| La bajas más de un 5 % y renuevas con el mismo inquilino al acabar los cinco años o sus prórrogas, o se la alquilas a otro por debajo del límite del sistema de índices de precios de referencia | 100 % |
| La bajas más de un 5 %, en zona tensionada y con un inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| La bajas más de un 5 %, en zona tensionada | 90 % |
| La bajas más de un 5 %, con un inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| La bajas más de un 5 %, en los demás casos | 70 % |
| La mantienes, o la bajas un 5 % o menos | 50 % |
| La subes un 5 % o menos | 40 % |
| La subes más de un 5 % y hasta un 10 % | 30 % |
| Más de un 10 % y hasta un 15 % | 25 % |
| Más de un 15 % y hasta un 20 % | 20 % |
| Más de un 20 % | 15 % |
Si es la primera vez que la alquilas, la reducción es del 100 % cuando la renta queda por debajo del límite del sistema de índices de precios de referencia. Si llega a ese límite o lo pasa, es del 95 % en zona tensionada con un inquilino de 18 a 35 años, del 90 % en zona tensionada, del 85 % con un inquilino de esa edad y del 50 % en los demás casos. Siguen dos de antes: el 70 % cuando alquilas a una Administración o a una entidad sin fines lucrativos que la destine a alquiler social o a alojar a personas vulnerables, y el 60 % de la vivienda rehabilitada en los dos años anteriores. Son las dos únicas que puede aplicar un gran tenedor: todo lo demás exige no serlo.
Las fechas que deciden (y por qué no son la misma)
Aquí se mezclan dos preguntas distintas: desde cuándo se aplican los porcentajes de la Ley de Vivienda y a qué contratos. Cada una tiene su fecha, y confundirlas es lo que hace que el 60 % se aplique donde no toca, o que se pierda donde sí. Desde octubre de 2026 hay además una tercera: la que separa esa escala de la nueva.
Desde cuándo: el 1 de enero de 2024. La Ley 12/2023 se publicó en el BOE el 25 de mayo de 2023 y entró en vigor al día siguiente, salvo su parte fiscal: la disposición final novena dice que la ley entra en vigor al día siguiente de publicarse «excepto la disposición final segunda, que entrará en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación». Y la disposición final segunda es, precisamente, la que cambia el artículo 23.2.
A qué contratos: a los firmados desde el 26 de mayo de 2023. Lo dice la primera frase de esa misma disposición final segunda: los cambios se hacen «con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de esta ley», y la ley entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Para los anteriores, la disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF, que añadió la misma norma, mantiene la reducción del artículo 23.2 «en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021», que es la del 60%.
Así lo aplica también la Agencia Tributaria, que en el cuadro de su manual de la renta da el 60% a los «Contratos anteriores a 26 de mayo de 2023». Resumido:
- Contrato firmado antes del 26 de mayo de 2023 → sigue con el 60%, sin condiciones añadidas, mientras dure.
- Contrato firmado desde el 26 de mayo de 2023 y hasta el 30 de noviembre de 2026 → sistema escalonado, que se aplica desde el ejercicio 2024: 50% por defecto, y 60/70/90% solo si cumples los requisitos de arriba.
- Contrato que se firme a partir del 1 de diciembre de 2026 → la tabla del Real Decreto-ley 29/2026: del 15 al 100%, según la renta.
La confusión tiene consecuencias reales en las dos direcciones: quien firmó en el verano de 2023 y sigue aplicando el 60% se aplica una reducción que ya no le toca, y quien tiene un contrato de 2022 y se conforma con el 50% deja dinero por el camino.
Y la tercera: el 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 ha reescrito la misma disposición transitoria trigésima octava: la escala de 2023 sigue para los contratos que «se hubieran celebrado entre las fechas de entrada en vigor de la Ley 12/2023 [...] y el 1 de diciembre de 2026», y la tabla nueva queda para los posteriores. Si firmas justo ese día, el texto no aclara de qué lado caes. Si puedes elegir, evita esa fecha.
Queda una regla que no mira cuándo se firmó el contrato, sino cuándo cumple sus cinco años. Si eso ocurre después del 1 de diciembre de 2026, en los años en que se prorrogue tácitamente por el artículo 10.1 de la LAU la reducción pasa a ser del 80 %, siempre que la renta con la que empezó no supere en ese momento el límite del sistema de índices de precios de referencia y que no seas gran tenedor. Sirve también para los contratos anteriores a la Ley de Vivienda.
Dos formas de quedarte sin la reducción
La reducción no es automática por tener un piso alquilado. Se puede perder entera, y estos son los dos supuestos:
- No declarar. Solo se aplica sobre los rendimientos que hayas calculado tú en una autoliquidación presentada antes de que empiece un procedimiento de comprobación o inspección. Si Hacienda descubre el alquiler, o los ingresos ocultos o los gastos indebidos que regularice, sobre esa parte no hay reducción ninguna.
- Incumplir el tope de renta en zona tensionada. El artículo 23.2 cierra diciendo que tampoco se aplican las reducciones a los contratos que incumplan el artículo 17.6 de la LAU, que es el que limita la renta en las zonas declaradas tensionadas. Es decir: pasarte del tope no solo te expone a que te reclamen el exceso, sino que puede costarte toda la reducción de ese alquiler. Lo tienes desarrollado en zona tensionada y Ley de Vivienda y en qué pasa si te has pasado subiendo el alquiler.
¿Cuánto se lleva Hacienda de un alquiler de 1.000 euros?
Bastante menos de lo que la gente teme, y conviene verlo con la cuenta entera delante. Un alquiler de 1.000 € al mes:
· Restas 4.000 € de gastos deducibles: el rendimiento neto queda en 8.000 €.
· Con la reducción del 50%, la que toca por defecto en la escala de 2023, declaras 4.000 €. Con la del 90%, 800 €.
· En un contrato que se firme a partir del 1 de diciembre de 2026 la horquilla se abre por los dos lados: con el 100% no declaras nada, y con el 15%, el de quien sube la renta más de un 20% frente al contrato anterior, 6.800 €.
· Y sobre esos 4.000 € pagas a tu tipo marginal: 960 € con un marginal del 24%, 1.200 € con un marginal del 30%, 1.480 € con un marginal del 37%.
(Cifras de ejemplo. Los gastos dependen de tu piso, y el marginal, de tus demás ingresos y de tu comunidad autónoma.)
O sea que de los 12.000 € que cobras en el año se van a Hacienda del orden de 960 € a 1.480 €, según tu tipo. Las dos palancas que mueven esa cifra son los gastos —cuanto mejor documentados, menor es el neto— y la reducción, que es donde de verdad se decide.
Lo que suele fallar
- No declarar el alquiler. Además de la sanción, pierdes la reducción y la deducción de gastos. No compensa.
- Dar por hecho el 60 %. Con la reforma de 2023, el porcentaje por defecto de los contratos firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 30 de noviembre de 2026 es el 50 %; el 60, el 70 o el 90 % hay que ganárselo cumpliendo condiciones. Y al revés: si tu contrato es anterior, no te quedes en el 50 % pudiendo aplicar el 60 %. En los que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026 no hay porcentaje por defecto: lo decide la renta, frente a la del contrato anterior o, si es el primero, frente al sistema de índices de precios de referencia.
- Olvidar que el destino manda. La reducción es para inmuebles destinados a vivienda. Si tu inquilino es una sociedad, el contrato tiene que dejar claro que ese piso es la vivienda de una persona concreta, o te juegas la reducción y también el IVA: lo explicamos en alquilar tu piso a una empresa.
- Quedarse corto con los gastos. Cada euro que no restas antes de la reducción se paga a tu marginal. Los dos que más se olvidan son la amortización y las obras de conservación anteriores al contrato; están en gastos deducibles del alquiler.
Y una nota práctica, porque baja esa cuenta: lo que pagas por una garantía de impago es un gasto deducible del alquiler. No por ser la prima de un seguro —una garantía es un afianzamiento solidario, lo explicamos en garantía o seguro de impago—, sino porque es un gasto necesario para obtener el rendimiento, que es lo que pide el artículo 23.1 de la Ley del IRPF. Resta antes de la reducción, como el IBI. Puedes ver qué cubre en las coberturas.
Normativa verificada en septiembre de 2026.