Cuando alquilas una vivienda, lo que cobras es un rendimiento del capital inmobiliario y tributa en tu declaración de la renta (IRPF). La buena noticia es que no tributas por todo lo que ingresas: primero restas los gastos deducibles y, si alquilas como vivienda habitual del inquilino, aplicas además una reducción importante. El resultado es la base sobre la que realmente pagas.
Qué gastos puedes deducir
El artículo 23 de la Ley del IRPF permite restar de los ingresos los gastos necesarios para obtenerlos. Los principales:
- Intereses y gastos de financiación del préstamo con el que compraste o reformaste la vivienda.
- Tributos y tasas: IBI, tasa de basuras, etc.
- Comunidad de propietarios y gastos de administración o portería.
- Seguros (hogar, impago) y servicios de terceros.
- Reparación y conservación (pintar, arreglar instalaciones, sustituir elementos) — no las obras de mejora o ampliación, que se amortizan.
- Amortización: un 3% anual sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral, sin contar el valor del suelo.
- Suministros, si los paga el propietario, y saldos de dudoso cobro en las condiciones que fija la ley.
Ojo con un límite: los intereses de financiación y los gastos de reparación y conservación juntos no pueden superar, en el año, la cuantía de los ingresos íntegros del alquiler. Si te pasas, el exceso no se pierde: lo puedes deducir en los cuatro años siguientes.
La reducción por alquiler de vivienda (aquí está la clave)
Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (no a alquiler turístico ni de temporada), el rendimiento neto positivo se reduce en un porcentaje. La Ley 12/2023 (Ley de Vivienda) cambió este punto para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024, sustituyendo el 60% único por un sistema escalonado:
- 90% — si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y firmas un contrato nuevo bajando la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior.
- 70% — si está en zona tensionada y es el primer alquiler a un joven de entre 18 y 35 años, o si se alquila a una administración o entidad para vivienda asequible o social.
- 60% — si la vivienda se ha rehabilitado en los dos años anteriores al contrato.
- 50% — en el resto de los casos.
Los contratos anteriores al 1 de enero de 2024 mantienen la reducción del 60% que había hasta entonces. En todos los casos, la reducción solo se aplica sobre rendimientos declarados: si Hacienda regulariza un alquiler no declarado, no hay reducción.
Un ejemplo para verlo claro
Supón que cobras 12.000 € al año de alquiler y tienes 4.000 € de gastos deducibles. Tu rendimiento neto es 8.000 €. Si te corresponde la reducción del 50%, tributas sobre 4.000 €; si te corresponde el 90% (zona tensionada bajando renta), tributarías sobre 800 €. La diferencia de aplicar bien la reducción es enorme. (Las cifras son solo un ejemplo para ilustrar el cálculo, no una recomendación.)
Lo que suele fallar
- No declarar el alquiler. Además de la sanción, pierdes la reducción y la deducción de gastos. No compensa.
- Confundir reparación con mejora. Cambiar una caldera rota se deduce como conservación; sustituir toda la instalación por una superior se amortiza. Guarda las facturas y distínguelas bien.
- Olvidar la amortización. Es de los gastos que más rebajan la base y mucha gente no la aplica.
- Dar por hecho el 60%. Con la reforma, el porcentaje por defecto de los contratos nuevos es el 50%; el 60/70/90% hay que ganárselo cumpliendo condiciones.
Y una nota práctica: la prima de una garantía de impago es un gasto deducible del alquiler, como el seguro del hogar. Además de ahorrarte el disgusto de un impago, forma parte de los gastos que restas antes de calcular lo que tributas. Puedes ver qué cubre en las coberturas o compararla en garantía vs seguro.