Cuando alquilas una vivienda, lo que cobras es un rendimiento del capital inmobiliario y tributa en tu declaración de la renta (IRPF). La buena noticia es que no tributas por todo lo que ingresas: primero restas los gastos deducibles y, si alquilas como vivienda habitual del inquilino, aplicas además una reducción importante. El resultado es la base sobre la que realmente pagas.
Qué gastos puedes deducir
El artículo 23 de la Ley del IRPF permite restar de los ingresos los gastos necesarios para obtenerlos. Los principales:
- Intereses y gastos de financiación del préstamo con el que compraste o reformaste la vivienda.
- Tributos y tasas: IBI, tasa de basuras, etc.
- Comunidad de propietarios y gastos de administración o portería.
- Seguros (hogar, impago) y servicios de terceros.
- Reparación y conservación (pintar, arreglar instalaciones, sustituir elementos) — no las obras de mejora o ampliación, que se amortizan.
- Amortización: un 3% anual sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral, sin contar el valor del suelo. Suele ser el gasto más grande de todos y el que más gente calcula mal: lo tienes paso a paso, con la regla para descontar el suelo, en la amortización del inmueble alquilado.
- Suministros, si los paga el propietario, y saldos de dudoso cobro en las condiciones que fija la ley.
Ojo con un límite: los intereses de financiación y los gastos de reparación y conservación juntos no pueden superar, en el año, la cuantía de los ingresos íntegros del alquiler. Si te pasas, el exceso no se pierde: lo puedes deducir en los cuatro años siguientes.
La reducción por alquiler de vivienda (aquí está la clave)
Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (no a alquiler turístico ni de temporada), el rendimiento neto positivo se reduce en un porcentaje. La Ley 12/2023 (Ley de Vivienda) sustituyó el 60% único por un sistema escalonado, recogido hoy en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF:
- 90% — si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado y formalizas un contrato nuevo en el que la renta inicial se rebaja en más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior sobre esa misma vivienda, una vez aplicada su actualización anual.
- 70% — si no llegas al caso anterior y se da una de estas dos: que alquiles la vivienda por primera vez estando en zona tensionada y el inquilino tenga entre 18 y 35 años (con varios inquilinos, la reducción se aplica solo sobre la parte que les corresponda a los que cumplan la edad), o que el arrendatario sea una Administración o entidad sin fines lucrativos que la destine a alquiler social o a alojar a personas en situación de vulnerabilidad.
- 60% — si la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación (en los términos del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF) terminada en los dos años anteriores a la firma del contrato.
- 50% — en cualquier otro caso.
Los requisitos se miran en el momento de firmar el contrato, y la reducción se mantiene mientras se sigan cumpliendo. No es algo que se recalcule cada año a tu favor si las circunstancias cambian después.
Las dos fechas que deciden (y por qué no son la misma)
Aquí se mezclan dos preguntas distintas: desde cuándo se aplican los porcentajes nuevos y a qué contratos. Cada una tiene su fecha, y confundirlas es lo que hace que el 60% se aplique donde no toca, o que se pierda donde sí.
Desde cuándo: el 1 de enero de 2024. La Ley 12/2023 se publicó en el BOE el 25 de mayo de 2023 y entró en vigor al día siguiente, salvo su parte fiscal: la disposición final novena dice que la ley entra en vigor al día siguiente de publicarse «excepto la disposición final segunda, que entrará en vigor el 1 de enero del año siguiente al de su publicación». Y la disposición final segunda es, precisamente, la que cambia el artículo 23.2.
A qué contratos: a los firmados desde el 26 de mayo de 2023. Lo dice la primera frase de esa misma disposición final segunda: los cambios se hacen «con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de esta ley», y la ley entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Para los anteriores, la disposición transitoria trigésima octava de la Ley del IRPF, que añadió la misma norma, mantiene la reducción del artículo 23.2 «en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2021», que es la del 60%.
Así lo aplica también la Agencia Tributaria, que en el cuadro de su manual de la renta da el 60% a los «Contratos anteriores a 26 de mayo de 2023». Resumido:
- Contrato firmado antes del 26 de mayo de 2023 → sigue con el 60%, sin condiciones añadidas, mientras dure.
- Contrato firmado desde el 26 de mayo de 2023 → sistema escalonado, que se aplica desde el ejercicio 2024: 50% por defecto, y 60/70/90% solo si cumples los requisitos de arriba.
La confusión tiene consecuencias reales en las dos direcciones: quien firmó en el verano de 2023 y sigue aplicando el 60% se aplica una reducción que ya no le toca, y quien tiene un contrato de 2022 y se conforma con el 50% deja dinero por el camino.
Dos formas de quedarte sin la reducción
La reducción no es automática por tener un piso alquilado. Se puede perder entera, y estos son los dos supuestos:
- No declarar. Solo se aplica sobre los rendimientos que hayas calculado tú en una autoliquidación presentada antes de que empiece un procedimiento de comprobación o inspección. Si Hacienda descubre el alquiler, o los ingresos ocultos o los gastos indebidos que regularice, sobre esa parte no hay reducción ninguna.
- Incumplir el tope de renta en zona tensionada. El artículo 23.2 cierra diciendo que tampoco se aplican las reducciones a los contratos que incumplan el artículo 17.6 de la LAU, que es el que limita la renta en las zonas declaradas tensionadas. Es decir: pasarte del tope no solo te expone a que te reclamen el exceso, sino que puede costarte toda la reducción de ese alquiler. Lo tienes desarrollado en zona tensionada y Ley de Vivienda y en qué pasa si te has pasado subiendo el alquiler.
Un ejemplo para verlo claro
Supón que cobras 12.000 € al año de alquiler y tienes 4.000 € de gastos deducibles. Tu rendimiento neto es 8.000 €. Si te corresponde la reducción del 50%, tributas sobre 4.000 €; si te corresponde el 90% (zona tensionada bajando renta), tributarías sobre 800 €. La diferencia de aplicar bien la reducción es enorme. (Las cifras son solo un ejemplo para ilustrar el cálculo, no una recomendación.)
Lo que suele fallar
- No declarar el alquiler. Además de la sanción, pierdes la reducción y la deducción de gastos. No compensa.
- Confundir reparación con mejora. Cambiar una caldera rota se deduce como conservación; sustituir toda la instalación por una superior se amortiza. Guarda las facturas y distínguelas bien.
- Olvidar la amortización. Es de los gastos que más rebajan la base y mucha gente no la aplica.
- Dar por hecho el 60%. Con la reforma, el porcentaje por defecto de los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 es el 50%; el 60/70/90% hay que ganárselo cumpliendo condiciones. Y al revés: si tu contrato es anterior, no te quedes en el 50% pudiendo aplicar el 60%.
- Olvidar que el destino manda. La reducción es para inmuebles destinados a vivienda. Si tu inquilino es una sociedad, el contrato tiene que dejar claro que ese piso es la vivienda de una persona concreta, o te juegas la reducción y también el IVA: lo explicamos en alquilar tu piso a una empresa.
Y una nota práctica: la prima de una garantía de impago es un gasto deducible del alquiler, como el seguro del hogar. Además de ahorrarte el disgusto de un impago, forma parte de los gastos que restas antes de calcular lo que tributas. Puedes ver qué cubre en las coberturas o compararla en garantía vs seguro.
Normativa verificada en septiembre de 2026.