La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda es la norma que más ha cambiado el alquiler en la última década. Su pieza más comentada es la zona de mercado residencial tensionado, popularmente "zona tensionada". Conviene entenderla, porque determina cuánto puedes pedir de renta.
Qué es una zona tensionada
Es un área que una comunidad autónoma declara como "tensionada" cuando el esfuerzo para pagar vivienda es desproporcionado (alquiler + suministros por encima del 30% de la renta media, o precios que han subido mucho por encima del IPC). La declaración la hace cada autonomía, así que no existe una lista única para toda España: depende de dónde esté tu inmueble y de si tu comunidad ha activado la medida.
Qué comunidades las han declarado
A noviembre de 2026 hay zonas tensionadas declaradas en cinco comunidades autónomas:
- Cataluña. La más extensa con diferencia: más de 270 municipios, entre ellos Barcelona, Girona, Lleida, Tarragona, Sabadell, Terrassa y Mataró.
- Navarra. Una veintena de municipios, con Pamplona/Iruña y Tudela a la cabeza.
- País Vasco. Las tres capitales —Bilbao, Donostia/San Sebastián y Vitoria-Gasteiz— y otros municipios. Los últimos en entrar, en la relación que publicó el BOE el 3 de noviembre de 2026, son Sopela, Urduliz y Bergara, por tres años.
- Galicia. A Coruña y Santiago de Compostela.
- Asturias. Aquí se ha declarado por barrios y núcleos concretos, no por municipios enteros.
Tres cosas que conviene saber antes de dar por hecho que tu piso está dentro o fuera:
- Se declara por ámbitos, no siempre por municipios enteros. En Asturias están tensionados barrios sueltos (La Arena y Cimadevilla en Gijón, La Magdalena en Avilés); en Vitoria-Gasteiz queda fuera la zona rural, y en Galdakao solo entra un distrito. Que tu ciudad aparezca en la lista no significa que tu calle esté dentro.
- Cada declaración dura tres años desde el día siguiente a su publicación, y puede prorrogarse.
- La lista se amplía cada trimestre. El Ministerio publica en el BOE una resolución trimestral con las nuevas declaraciones, así que una comprobación de hace seis meses puede haberse quedado corta.
La única lista fiable y al día es la oficial: consulta de zonas de mercado residencial tensionado del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Nosotros no la reproducimos aquí a propósito: cambiaría cada tres meses y acabarías leyendo un dato viejo.
Cómo limita el precio del alquiler
En una zona declarada tensionada, el precio de un nuevo contrato queda topado. Lo regula el artículo 17 de la LAU, que el Real Decreto-ley 29/2026 ha reescrito desde el 8 de octubre de 2026:
- Regla general: no puedes superar la última renta que tuvo esa vivienda en los cinco años anteriores, con la actualización que corresponda. Cuenta la de cualquier contrato de vivienda, también la de uno temporal, y no puedes cargar al inquilino nuevo cuotas, gastos generales, servicios, impuestos ni tasas que no estuvieran en el contrato anterior (17.6).
- Grandes tenedores: además, la renta queda limitada por el índice de precios de referencia oficial de la zona, sin cargos aparte que, «directa o indirectamente», impliquen superarlo (17.7).
- Contratos temporales: el artículo habla de «contratos de arrendamiento de vivienda» sin distinguir, y el temporal ya es uno de ellos, así que los topes alcanzan también a los que se firmen desde el 8 de octubre; los de temporada firmados antes conservan su régimen hasta que acaben. Y si firmas varios temporales seguidos en la misma vivienda, aquí o en cualquier otro sitio, cada renta nueva sube como mucho el IRAV sobre la anterior (17.8).
- Habitaciones: en toda España, lo que sumen las rentas de las habitaciones de un piso no puede pasar de la renta del contrato del piso entero. En zona tensionada, esa renta, o la suma si no hay contrato del piso entero, tiene que respetar además los topes de arriba (17.9).
Qué es un "gran tenedor"
La ley considera gran tenedor a quien es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (o de más de 1.500 m² construidos de uso residencial), excluyendo en todo caso garajes y trasteros. En una zona tensionada ese umbral puede bajar a cinco, pero solo si la comunidad autónoma lo activa expresamente al declararla y contando únicamente los inmuebles de ese ámbito. Y desde el 8 de octubre de 2026, un edificio sin división horizontal inscrita no cuenta como un inmueble, sino como tantos como viviendas tenga, y la condición se prueba con un certificado del Registro de la Propiedad (artículo 3.k de la Ley 12/2023, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026).
La cuenta tiene más trampas de las que parece, y sus obligaciones reales no son las que suele contarse por ahí: lo tienes desarrollado en gran tenedor: cuándo lo eres y qué te cambia. Incluida la definición propia que Cataluña aplica desde julio de 2026 a las obligaciones de su ley de vivienda, que cuenta las viviendas de toda Cataluña y no solo las de la zona.
Otras novedades que te afectan
- Gastos de gestión e inmobiliaria: los paga el propietario, no el inquilino. En Cataluña, además, repercutírselos al inquilino de una vivienda en zona tensionada es infracción muy grave.
- Actualización de la renta: la subida anual no puede superar el IRAV, el índice que el INE publica como límite, y desde el 8 de octubre de 2026 eso vale para todos los contratos de vivienda, también los firmados antes del 26 de mayo de 2023. Ojo con el matiz: no es que sustituya al IPC, es que actúa de techo sobre lo que hayáis pactado. Hasta el 31 de diciembre de 2027, además, sin un pacto nuevo la subida no puede pasar del 2 %, y si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia no sube nada (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026). Puedes calcularlo en la calculadora de actualización de renta.
- Desahucios: antes de demandar hay que intentar un acuerdo extrajudicial (un MASC), y eso vale para todos los propietarios. Los trámites extra que la Ley de Vivienda había impuesto solo a los grandes tenedores —informe de vulnerabilidad y conciliación previa— los anuló el Tribunal Constitucional en enero de 2025.
Cómo se comprueba que una renta respeta el tope
Conviene quitarse una imagen de la cabeza: no hay inspectores llamando a los timbres. Lo que hay son cuatro cauces, y el primero sorprende a mucha gente.
- El contrato lleva escrito su propio tope, y desde octubre también el anuncio. El artículo 31.3 de la Ley 12/2023 obliga al propietario —y a la inmobiliaria, si interviene— a advertir de que la vivienda está en zona tensionada y a informar, antes de firmar «y en todo caso en el documento del contrato», de dos cifras: la última renta que estuvo vigente en esa vivienda en los cinco años anteriores y el valor que le corresponde según el índice de referencia. Traducido: el inquilino se queda el día de la firma con la prueba en la mano. Nadie tiene que investigar nada. Y desde el 8 de octubre de 2026 la tiene antes de llamarte: el artículo 20 del Real Decreto-ley 29/2026 obliga a que el anuncio de una vivienda en zona tensionada diga el índice de referencia de precios, el límite de renta que se le aplica con la norma de la que sale y, si eres gran tenedor, que lo eres. El decreto no le pone multa propia.
- El depósito de la fianza. Donde depositarla es obligatorio, al hacerlo se declara la renta. En Cataluña la cosa va más lejos: el índice de referencia se elabora precisamente a partir de los datos que constan en el Registro de Fianzas, así que la Administración tiene a la vez tu renta y el valor con el que compararla. En otras comunidades el depósito ni siquiera es obligatorio —en Navarra no lo será hasta el 1 de enero de 2027, y en Asturias no lo es—, y ahí ese cauce sencillamente no existe.
- La reclamación del inquilino. Es el disparador habitual de todo lo demás. Un expediente sancionador rara vez nace de una inspección de oficio; nace de alguien que compara su renta con lo que pone en su propio contrato.
- La declaración de la renta. El alquiler se declara en el IRPF, y ahí es donde se juega la consecuencia más cara de todas.
Qué pasa si la renta se pasa del tope
Tres consecuencias distintas, y solo una de ellas es una multa. No dependen de lo mismo ni las aplica el mismo organismo, así que conviene separarlas.
1. Lo cobrado de más se devuelve
Es la vía civil y vale en toda España. El artículo 6 de la LAU declara nulas «y se tendrán por no puestas» las estipulaciones que modifiquen las reglas de la ley en perjuicio del arrendatario. Una renta por encima del máximo del artículo 17.6 entra de lleno ahí: el inquilino puede pagar solo el importe legal y reclamar lo que ya haya pagado de más. No hace falta expediente administrativo ni que intervenga ninguna comunidad autónoma. Le basta con reclamar.
2. Se pierde la reducción del IRPF
Es la consecuencia más cara y la que menos se cuenta. El artículo 23.2 de la Ley del IRPF cierra con esta frase: «Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos».
Léelo con calma, porque no dice lo que parece a primera vista. No se pierde la reducción del 90 % de zona tensionada: se pierden todas, incluida la del 50 % que se aplica «en cualquier otro caso». El rendimiento neto del alquiler pasa a tributar entero, o sea que se duplica la base sobre la que pagas. Esos porcentajes son los de los contratos firmados antes del 1 de diciembre de 2026. Para los que se firmen desde ese día, el Real Decreto-ley 29/2026 trae otra escala, pero conserva la frase que las anula todas si se incumple el 17.6. Y no es un susto de un año: los requisitos han de cumplirse al firmar y la reducción se aplica «mientras se sigan cumpliendo», así que el agujero se repite cada ejercicio que el contrato siga vivo. Esto lo aplica Hacienda, no tu comunidad autónoma, y no hace falta que nadie te denuncie. Lo tienes desarrollado en impuestos del alquiler en el IRPF.
3. La multa, si la hay, la pone tu comunidad
Aquí es donde se equivoca medio internet. La Ley de Vivienda no tiene régimen sancionador: en todo su texto no aparece ni una sola vez la palabra «infracción». Lo único que dice sobre multas es a dónde va el dinero de las que impongan otras administraciones. Las sanciones salen, por tanto, de la ley de vivienda de cada comunidad autónoma, y a día de hoy solo dos de las cinco con zonas declaradas han tipificado el exceso de renta:
- Cataluña. Fijar una renta por encima del máximo es infracción grave cuando la diferencia es igual o inferior al 30 % (multa de 9.001 a 90.000 €) y muy grave cuando la supera (90.001 a 900.000 €). Desde el 14 de julio de 2026 también es muy grave cobrar cuotas, gastos o servicios que no figuraban en el contrato anterior de esa vivienda o habitación, y todo cuenta como renta: los gastos generales, los servicios y las cuotas suman para el tope. Vale igual si lo que firmas es una cesión de uso, un subarriendo o el alquiler de un cuarto. Y se sanciona por sí solo, como grave, no hacer constar en el contrato el precio máximo del índice o la última renta anterior —o hacer constar uno superior al que toca— y no declarar la condición de gran tenedor.
- País Vasco. Desde el 30 de diciembre de 2025, alquilar una vivienda situada en zona tensionada incumpliendo las obligaciones y medidas derivadas de la declaración es infracción grave: multa de 3.001 a 20.000 €.
- Galicia, Navarra y Asturias. Sus leyes de vivienda regulan cómo se declara la zona y, en el caso navarro, hasta repiten las reglas de contención de precios, pero ninguna convierte el exceso de renta en infracción. Ahí lo que muerde son las dos consecuencias anteriores, que no dependen de la comunidad.
Una advertencia sobre las cifras catalanas, porque es fácil toparse con una desactualizada: ese régimen ha ido y venido tres veces. El que introdujo la Ley 11/2020 lo anuló el Tribunal Constitucional en 2022; el que trajo el Decreto ley 6/2024 decayó en el Parlament un mes después; el que está en vigor hoy nace del Decreto ley 1/2025 y se ha retocado dos veces en 2026, en marzo y en julio. El retoque de julio, la Ley 11/2026, es el que amplió las conductas, trajo la regularización del 5 % y sacó de la lista no adjuntar al contrato el documento del sistema de índices, que hasta entonces era grave. Trae, además, una errata que despista: tal como se publicó, el tramo muy grave decía «igual o inferior al treinta por ciento», lo mismo que el grave. El DOGC la corrigió el 2 de octubre de 2026, y lo muy grave es pasarse en más del 30 %. Tampoco te fíes del texto consolidado del BOE: a 3 de octubre de 2026 aún no recoge esta reforma. Antes de dar por buena una multa que hayas leído por ahí, mira de cuándo es el artículo.
Y en la práctica, ¿qué haces?
Primero, comprueba si tu inmueble está en zona tensionada (lo publica tu comunidad autónoma). Segundo, si lo está, saca el valor del índice y la última renta de los cinco años anteriores antes de fijar el precio, ponlos en el anuncio con el límite que te toca y déjalos escritos en el contrato: las dos cosas son obligatorias y, de paso, son tu prueba de que hiciste los deberes. Y tercero, protege el cobro: los límites de precio no te protegen del impago. Una garantía de alquiler sí: cobras cada mes aunque el inquilino deje de pagar, y la defensa jurídica —cada vez más necesaria con los nuevos trámites— va incluida.
Normativa verificada en septiembre de 2026.