Qué queda en vigor de los decretos de vivienda de 2026 si alquilas tu piso

En qué punto está cada decreto

Se votaron uno detrás de otro y los dos se decidieron por un voto: el 29/2026 salió adelante y el 28/2026 no. Para tu contrato, la cuenta es sencilla. Todo lo del 29/2026 se queda, y la regla de los cinco años sigue siendo la de siempre, porque el decreto que la cambiaba no llegó a regir. Las dos cosas están explicadas abajo.

El 29/2026 ocupa el sitio del 26/2026, el decreto de septiembre, y se le parece mucho, aunque no es una copia exacta: lo que cambia, punto por punto, está en «Qué cambia respecto a los de septiembre».

Los de septiembre siguen derogados: el 26/2026 rigió el 1 y el 2 de octubre, y el 27/2026, solo el día 2, el mismo en que el BOE publicó las dos derogaciones (resolución del 26 y del 27). Lo que se hizo esos días tiene su apartado: «Si hiciste algo entre el 1 y el 7 de octubre».

Lo esencial del Real Decreto-ley 29/2026

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o en los que acabe la prórroga tácita o la tácita reconducción, si el inquilino la pide y está al corriente de pago (disposición final quinta).
• Subida anual limitada hasta el 31 de diciembre de 2027: sin un acuerdo nuevo, como mucho el 2 %; y nada si la renta supera el índice de referencia de precios (disposición final sexta).
• La habitación entra en la Ley de Arrendamientos Urbanos, como vivienda habitual o temporal, y la suma de las rentas de los cuartos no puede superar la del piso entero.
• La temporada pasa a ser «vivienda temporal»: causa escrita y acreditable, más de 31 días y doce meses como máximo por regla general.
• Inquilino vulnerable que no paga: la Administración tiene dos meses para darle alternativa o pagarte lo debido y las costas, y vuelve una suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030.
• Gastos: el IBI y los demás tributos de la vivienda ya no se pueden repercutir al inquilino, salvo los que deba pagar él como obligado tributario, y tampoco los gastos de gestión y formalización del contrato.
• Desistimiento sin indemnización, y prohibido exigir al inquilino un seguro de impago.
• Documento de fin de contrato con el estado de la vivienda, firmado por los dos.
• Anuncios: el índice de referencia y el límite de renta donde los haya, el código de registro de la vivienda si existe y, si es el caso, que el arrendador es gran tenedor.
• IRPF: reducciones nuevas para los contratos que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026, y una deducción para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros.

El de la renovación, derogado: la regla de los cinco años no cambia

El Real Decreto-ley 28/2026 tenía un solo artículo, y con él reescribía el 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pasados los cinco años de contrato, o siete con un propietario persona jurídica, los contratos se habrían prorrogado de cinco en cinco años si nadie avisaba; el propietario habría tenido que avisar con seis meses, y no renovar le habría costado una indemnización de doce mensualidades o más, salvo excepciones. Iba a entrar en vigor el 15 de noviembre. La Diputación Permanente lo derogó tres días antes, así que no llegó a aplicarse.

El artículo 10 se queda, por tanto, como lo escribe el 29/2026, que en esto repite la regla de siempre:

«Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.»

Lo que quiere decir para ti:

• Si no quieres renovar cuando el contrato cumpla los cinco años (siete), avisa con al menos cuatro meses de antelación. No hay indemnización que pagar.
• Si nadie avisa, el contrato sigue año a año hasta tres años más, y el inquilino puede marcharse al final de cada año avisándote con un mes.
• Aunque avises a tiempo, el inquilino puede pedir la prórroga de dos años del 29/2026 si cumple sus requisitos. Es lo que de verdad puede alargar tu contrato, y está en la sección siguiente.
• Las otras prórrogas siguen donde estaban: un año más para el inquilino vulnerable, que tienes que aceptar si eres gran tenedor, y hasta tres en zona tensionada (apartados 2 y 3 del mismo artículo).

Si en estas semanas has avisado a tu inquilino, o él a ti, pensando en las prórrogas de cinco años o en la indemnización, nada de eso llegó a regir: tu aviso se mide con la regla de arriba. Uno dado con cuatro meses o más de antelación vale, y no te obliga a pagar nada.

Lo que se ha contado y no es así

Con estos decretos se escribe mucho antes de leer el BOE. Algunas cosas que circulan no cuadran con el texto:

• «El decreto prorroga automáticamente los alquileres hasta 2028». Se ha repetido el mismo día de la votación, y falla dos veces. La prórroga no es automática: se aplica «previa solicitud del arrendatario», que además tiene que estar al corriente de pago. Y 2028 no es hasta cuándo dura, sino el límite para entrar: alcanza a los contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, y a partir de ahí pueden alargarse hasta dos años más.
• «Los pisos turísticos pagarán un 21 % de IVA». El decreto los lleva al tipo reducido, el 10 %, y desde el 1 de diciembre de 2026. Lo que cambia es que los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches con el mismo inquilino dejan de estar exentos, salvo que sean en la vivienda habitual del propio arrendador (artículo 7).
• «Se prohíbe a los fondos comprar vivienda». Lo que se limita, hasta el 31 de diciembre de 2030, es comprar una vivienda gratis o por menos del 70 % de su valor de mercado, que fija una sociedad de tasación homologada. Afecta a quien se dedica a comprar inmuebles o carteras de hipotecas impagadas muy por debajo de su valor y a las personas jurídicas que son grandes tenedores, y tiene excepciones (artículo 1).
• «Prohibidos los desahucios hasta 2030» (y hay quien ha escrito 2031). La fecha del texto es el 31 de diciembre de 2030, y no prohíbe nada. Es una suspensión, y solo cuando el inquilino es vulnerable, no tiene alternativa de vivienda y la Administración no se la ofrece. Se revisa cada doce meses, se levanta como tarde a los tres años y no juega a favor del inquilino cuando el propietario es una persona física con dos viviendas o menos (artículo 2).
• «Rentas congeladas durante la prórroga». Durante la prórroga «se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor», y la subida anual queda limitada al 2 % sin nuevo acuerdo. Congelada del todo, solo si la renta supera el índice de referencia.

Si tu contrato de vivienda termina antes de 2029: la prórroga de dos años

Es la medida que más propietarios va a notar, y se aplica desde el 8 de octubre. La recoge la disposición final quinta del 29/2026 y funciona a petición del inquilino:

«En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994 […] vigentes en la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o finalice el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2, o finalice, en su caso, el periodo de tácita reconducción […], siempre y cuando la parte arrendataria se encuentre al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores, se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.»

Traducido a lo que tienes que mirar en tu contrato:

• Solo alcanza a contratos que ya existían el 8 de octubre: aquellos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 y aquellos en los que acabe la prórroga tácita o la tácita reconducción. La fecha solo se ata a la obligatoria; lo confirma la exposición de motivos.
• El inquilino tiene que pedirla y estar al corriente, y haberlo estado mes a mes durante los ocho meses anteriores. Un inquilino que te debe rentas no puede exigirla.
• Va por años, «por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales». El texto no dice si el segundo año hay que pedirlo aparte.
• Mismas condiciones: «se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor».

Tú no puedes negarte, salvo en tres casos: que pactéis otras condiciones, que firméis un contrato nuevo o que necesites la vivienda para ti o para tus familiares. Esta última vía tiene un matiz que conviene leer entero: vale aunque el contrato no lo previera, siempre que la necesidad sea «real y acreditada» y la comuniques en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la ley, que exige avisar al menos con dos meses de antelación. Lo tienes desarrollado en recuperar la vivienda para uso propio. Vender el piso no está entre las excepciones. Si te llega la petición, la solicitud y las dos contestaciones posibles están en el modelo de solicitud de prórroga extraordinaria.

Dos detalles más. La prórroga no se aplica si renováis o firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja. Y es incompatible con la de tres años de las zonas tensionadas, que se aplica primero.

Cuánto puedes subir la renta hasta finales de 2027

La disposición final sexta vuelve a poner un tope, como el decreto de marzo que cayó en abril y el de septiembre que duró dos días. Se aplica a las actualizaciones anuales que caigan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

«a) En el caso de que la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta. b) En los demás casos, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.»

En la práctica: si tu contrato tiene cláusula de actualización y no llegáis a un acuerdo nuevo, la subida no puede pasar del 2 %. Y si la renta está por encima del índice de referencia de precios del Ministerio, este año no sube. El decreto no aclara cómo se aplica ese índice fuera de las zonas tensionadas, que es donde hoy se usa.

Por debajo de todo esto, el artículo 18.1 de la ley queda así para todos los contratos: sin pacto expreso, no hay actualización, y con pacto, el techo es el IRAV.

Y «todos» es literal. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 seguían con su régimen y no tenían el IRAV como techo. El decreto reescribe la disposición transitoria cuarta de la ley de vivienda (artículo 4.Dos) para que esos contratos «se actualizarán con el límite máximo aplicable» del nuevo 18.1. Si tu contrato es antiguo y pactaba el IPC, desde el 8 de octubre tampoco puedes pasar del IRAV, y hasta finales de 2027 manda además el 2 % de arriba. Nuestra calculadora de actualización de renta y el modelo de carta ya aplican las dos cosas; lo que no pueden saber es si tu renta supera el índice de referencia.

Si alquilas por temporada

Sin el decreto, la temporada es «uso distinto del de vivienda»: libertad de pactos y dos mensualidades de fianza. El decreto la saca de ahí y crea una figura nueva, el arrendamiento de vivienda temporal: el que cubre «la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable».

Lo que eso supone para un contrato nuevo:

• La causa va escrita y la pruebas tú. El contrato tiene que prever «de forma expresa» la causa del desplazamiento, que debe ser real y acreditable, con la carga de la prueba en el arrendador. Si falta, el contrato pasa a ser de vivienda habitual «con efectos retroactivos a la formalización del contrato» (artículo 7).
• Duración: más de 31 días y, como regla general, doce meses como máximo, prórrogas incluidas, salvo que la causa siga viva (artículo 9 bis).
• Encadenar tiene castigo. Si dura más de doce meses sin que la causa lo justifique, o se suceden más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.
• Fianza y garantías: como pasa a ser arrendamiento de vivienda, le corresponde la fianza de la vivienda, una mensualidad, y la garantía adicional no puede pasar de otra (artículo 36.5).
• Renta entre contratos seguidos: si en la misma vivienda firmas varios contratos temporales uno detrás de otro, la renta de los siguientes no puede subir más que el IRAV (artículo 17.8).
• El inquilino puede irse pasado un mes, avisando con diez días, sin indemnización (artículo 11).
• Reparaciones: son tuyas, también las pequeñas del uso ordinario, y tienes cinco días hábiles para responder; si no, el inquilino puede hacerlas y exigirte su importe en el acto o, si no se lo pagas y te lo justifica, descontarlo de la renta del mes siguiente (artículo 21 bis).

¿Y los contratos de temporada que ya tienes firmados? Los celebrados antes del 8 de octubre siguen siendo de uso distinto y con su régimen hasta que termine el plazo pactado, y entonces se extinguen «sin posibilidad de prórroga». Si lo renuevas, el nuevo ya va por las reglas de la vivienda temporal (disposición transitoria octava de la ley). El texto no distingue los que se firmaron el 1 o el 2 de octubre, con el decreto de septiembre en vigor.

En Cataluña y Navarra, que ya tenían normas propias para estos contratos, el decreto las respeta de forma expresa: sus previsiones sobre temporada y habitaciones se aplican «sin perjuicio» de lo que hayan dictado o dicten las comunidades autónomas. Lo que hay comunidad por comunidad está en qué ley se aplica a un alquiler de temporada o por habitaciones.

Si alquilas por habitaciones

Aquí el cambio es de raíz. Hasta ahora, una habitación no era una «edificación habitable» y su alquiler se regía, con carácter general, por el Código Civil y lo pactado. El nuevo artículo 2 de la ley define el arrendamiento de vivienda habitual «incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda», y lo mismo hace con el temporal.

La consecuencia es que una habitación alquilada como vivienda habitual pasa a tener las reglas de cualquier vivienda: duración mínima de cinco años si el inquilino quiere seguir, fianza de una mensualidad, actualización con el IRAV como techo y todo lo demás. Si es para un curso, un trabajo o un tratamiento, puede ir como vivienda temporal, con la causa escrita.

Y se añade un límite de precio que vale en toda España, no solo en zona tensionada (artículo 17.9):

«En los contratos de arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.»

Fuera de las zonas tensionadas, el texto no dice qué renta del piso entero sirve de referencia si nunca lo has alquilado completo, ni si vale un contrato antiguo, ni de qué año. Y el decreto sabe que ese contrato puede no existir: el párrafo siguiente del mismo artículo habla de «la renta del contrato unitario de la vivienda completa o, en defecto de este, la suma de las rentas de los contratos parciales», pero solo lo resuelve para las zonas tensionadas, donde la suma tiene que respetar además sus topes.

En el resto de España caben dos lecturas, y ningún tribunal ha dicho todavía cuál vale. Según la primera, sin contrato del piso entero no hay cifra con la que comparar y, por tanto, no hay tope. Según la segunda, la referencia es lo que se pagaría hoy por el piso completo, y el dato oficial que existe para cada vivienda es el del sistema de índices de precios de referencia del Ministerio de Vivienda. Si quieres saber cuánto te juegas, mete ahí la referencia catastral de tu piso y compara su horquilla con lo que suman tus habitaciones.

¿Y si sigues cobrando lo mismo?

El decreto no lo dice. No trae ninguna multa para el propietario: las únicas sanciones que mete en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su título V, son para las plataformas de alquiler de corta duración que no transmitan sus datos a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. La ley por el derecho a la vivienda de 2023 tampoco tiene un régimen sancionador propio. Las multas en materia de vivienda salen de las leyes de cada comunidad autónoma, y el decreto no crea ninguna.

Lo que sí funciona es una regla de la Ley de Arrendamientos Urbanos que está ahí desde 1995 y que alcanza al artículo 17, porque los dos están en el mismo título:

«Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.»

Es el artículo 6. Aplicado a las habitaciones, deja dos situaciones muy distintas:

• En los contratos que ya tienes firmados, nada te obliga a bajar la renta. El decreto no dice que el límite se aplique a los contratos anteriores, y el artículo 2.3 del Código Civil es claro: «Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario». Tampoco lo excluye de forma expresa, pero en el texto no hay nada que permita exigirte una rebaja.
• En un contrato nuevo, el riesgo es un pleito, no una multa. Si desde el 8 de octubre firmas al precio de siempre, el inquilino puede pedir al juez que anule la parte de la renta que pase del tope y reclamarte lo que te haya pagado de más. Primero, el juez tendría que decidir cuál es ese tope, que es justo lo que el decreto deja en el aire fuera de las zonas tensionadas. Y ojo al firmar: la suma incluye también las habitaciones que ya tienes alquiladas en ese piso.

El decreto no pone a nadie a vigilarlo. Lo que cambia es que tu inquilino tiene un argumento que antes no tenía, y que la renta del piso entero pasa a ser la vara con la que se mide lo que cobras por cada cuarto.

Nuestra plantilla de contrato de habitación ya aplica el decreto: trae dos modelos, uno de vivienda habitual y otro de vivienda temporal.

Si tu inquilino deja de pagar

Esta parte es la que más cambia la vida de quien alquila. Hay dos mecanismos distintos y conviene no mezclarlos.

El primero es nuevo y permanente: una «enervación extraordinaria» que el decreto mete en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 22.6), solo en el desahucio por falta de pago. Si el inquilino al que demandas está en situación de vulnerabilidad económica y la Administración no le ofrece una alternativa habitacional adecuada,

«[…] estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas y de las que se hayan devengado hasta el momento del pago o consignación, así como las costas procesales a favor del demandante.»

La Administración tiene dos meses para ofrecer esa alternativa o pagar, y mientras tanto el procedimiento y el lanzamiento quedan en suspenso. Si paga, el pleito termina y el contrato sigue; si se retrasa una vez que el tribunal lo ha acordado, debe además intereses. Si pasan los dos meses sin alternativa y sin pago, la Administración «quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario», no hay lanzamiento y el contrato sigue hasta que expire mientras dure la vulnerabilidad. Esta enervación no cuenta como la ordinaria: el inquilino conserva la suya (qué es enervar un desahucio).

El segundo es temporal, hasta el 31 de diciembre de 2030: una suspensión de desahucios para los casos a los que no llegue la enervación anterior. Para un propietario particular, funciona así (artículo 2.2): si el inquilino es vulnerable, no tiene alternativa y la Administración no se la ofrece, el tribunal le pide un informe y, si no hay respuesta o no hay recursos, suspende el proceso. La suspensión se revisa cada doce meses y se levanta cuando desaparece la vulnerabilidad, cuando se ofrece una alternativa (o el inquilino la rechaza sin causa) o a los tres años. Si eres persona física, el auto fija una compensación a cargo de la Administración que cubre, como máximo, la renta que dejes de cobrar, los suministros impagados y las costas.

Y hay una excepción que en la prensa casi no ha salido y que a muchos de nuestros lectores les toca de lleno:

«No procederá la suspensión cuando el tribunal aprecie, atendidas las circunstancias concurrentes, que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante, salvo que se trate de una persona jurídica, o de una persona física que tenga la condición de gran tenedor. Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.»

Es decir: si eres una persona física con dos viviendas o menos, la vulnerabilidad económica de tu inquilino no prevalece frente a ti para suspender el desahucio. Los fondos que compran por debajo del valor de mercado tienen su propio régimen, más duro, en el artículo 2.1.

Las dos cosas se aplican también a los procedimientos en curso en los que aún no se haya practicado el lanzamiento (disposición transitoria segunda).

Queda una idea que no cambia con ningún decreto: la deuda no desaparece. El propio texto lo dice, «la suspensión o la compensación no supondrán la desaparición de la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida». Lo que sí se alarga es el tiempo en que no cobras. Con una garantía de alquiler, la renta impagada te la abonamos hasta que recuperas la posesión del inmueble, sin límite de mensualidades: qué cubre exactamente.

Gastos, reparaciones, anuncios y fin del contrato

Son cambios menos llamativos, pero van a estar en cada contrato que firmes a partir de ahora:

• Impuestos y gastos de formalización, fuera. «En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria», salvo que sea ella la obligada tributaria. El IBI ya no se repercute. Tampoco los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, «ni directa ni indirectamente». Y en un edificio sin división horizontal, tampoco los de comunidad (artículo 20 de la ley).
• Reparaciones con plazo. Si el inquilino te pide por escrito, con un presupuesto razonable, una reparación que afecta a la habitabilidad, tienes quince días naturales para aceptarlo, proponer otra o hacerla. Si no contestas, puede hacerla él y descontarla de las rentas (artículo 21.5).
• El inquilino se puede ir sin indemnizarte pasados seis meses y avisando con treinta días (artículo 11). Hasta ahora podía pactarse una indemnización; ya no.
• No puedes exigirle un seguro de impago. «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas» (artículo 36.5). Contratar tú la garantía, como propietario, no cambia.
• Documento de fin de contrato. Al acabar hay que dejar por escrito el estado de la vivienda, firmado por los dos. Si no se firma, o no recoge desperfectos, se presume que se entregó en buen estado (artículo 36.7). Si luego vas a reclamar daños o descontarlos de la fianza, ese papel es tu prueba.
• El tanteo y el retracto del inquilino ya no se pueden renunciar (artículo 25), y el contrato por escrito es obligatorio si lo pide el inquilino (artículo 37).
• Lo que tiene que decir el anuncio. Es lo único de esta lista que no estaba en septiembre. El artículo 20 del decreto exige que toda oferta o publicidad de un alquiler incluya, como mínimo, el índice de referencia de precios si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta y la norma que lo fija donde lo haya, el número o código de registro de la vivienda «cuando proceda» y la condición de gran tenedor del arrendador, si la tiene. El artículo no trae sanciones propias; la exposición de motivos deja a salvo las de inspección y sanción de cada Administración.

El decreto no trae una regla general sobre si estos cambios alcanzan a los contratos ya firmados. Solo lo dice expresamente para la temporada, la prórroga y la actualización de la renta.

Impuestos: qué cambia y desde cuándo

Aquí las fechas importan más que en ningún otro sitio, porque cada medida tiene la suya.

Las reducciones del IRPF por alquilar vivienda se reescriben (artículo 23.2 de la ley del impuesto), pero solo para los contratos que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026: a los celebrados entre la ley de vivienda de 2023 y esa fecha les sigue valiendo la reducción anterior (disposición transitoria trigésima octava). Para un propietario que no sea gran tenedor, el esquema nuevo queda así:

Si es la primera vez que alquilas la vivienda, la reducción va del 100 % (renta por debajo del índice de referencia) al 50 % (renta igual o superior), con escalones del 95, 90 y 85 % por zona tensionada y edad del inquilino. Y durante la prórroga tácita la reducción es del 80 %, siempre que la renta inicial no pase del límite del índice de referencia en el momento de esa prórroga, que no seas gran tenedor y que el plazo mínimo de cinco años termine después del 1 de diciembre de 2026. Cómo se calcula con tus contratos, de la fecha que sean, lo cuenta la guía de impuestos del alquiler en el IRPF.

Más cambios fiscales, en corto:

• Deducción para inquilinos: el 10 % de lo pagado de alquiler si la base imponible es inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros al año y siempre que no tengan otra vivienda a menos de 50 kilómetros (nuevo artículo 68.6).
• IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, las obras de reforma en viviendas destinadas a alquiler como vivienda habitual tributan al 10 % «cualquiera que sea la condición del arrendador». Y los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches, también al 10 %.
• IBI de las viviendas vacías: los ayuntamientos podrán cobrar recargos de hasta el 50, el 100 o el 150 % a las viviendas desocupadas de forma permanente, según cuántas tenga el dueño, dónde estén y cuánto tiempo lleven vacías. Tenerla anunciada en alquiler cuenta como causa justificada durante seis meses.
• Plusvalía municipal: desde el 1 de diciembre de 2026 cambian los coeficientes máximos con los que tu ayuntamiento calcula el impuesto cuando vendes. Suben para todos los periodos de hasta dieciséis años (con nueve, de 0,15 a 0,25) y bajan desde los diecisiete (con veinte o más, de 0,40 a 0,30). Lo hace el artículo 10.
• Desde 2027, la imputación de rentas de los inmuebles que no están alquilados pasa a una escala del 1,1 al 3 % según la suma de valores catastrales.

Si hiciste algo entre el 1 y el 7 de octubre

Entre el 1 y el 8 de octubre se sucedieron tres regímenes: el decreto de septiembre el 1 y el 2, ninguno del 3 al 7 y el nuevo desde el 8. Lo que el texto nuevo resuelve, y lo que no:

• Avisos de no renovación dados esos días: se miden con la regla de siempre, cuatro meses de antelación y sin indemnización. El decreto de septiembre que la traía solo rigió el día 2, y el de octubre que la recuperaba no llegó a aplicarse. Lo único que puede alargar ese contrato es la prórroga de dos años, si el inquilino la pide.
• Peticiones de la prórroga de dos años del 1 o el 2 de octubre: el decreto nuevo solo da por buenas las que se hicieron con el de marzo, y de estas no dice nada. Lo prudente es que el inquilino que cumpla los requisitos la vuelva a pedir desde el 8.
• Contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre: siguen con su régimen hasta que venzan, y no se prorrogan. Los de habitación firmados esos días no tienen regla propia: guárdalos con su fecha y consúltalo antes de tomar una decisión que dependa de eso.

Qué cambia respecto a los de septiembre

Hemos comparado los textos párrafo a párrafo. La prórroga de dos años, el tope del 2 %, la temporada, las habitaciones, los gastos, las fianzas y los impuestos están escritos igual en el 29/2026 que en el 26/2026. Esto es lo que se mueve:

• Impago: solo el desahucio por falta de pago, y con costas. La enervación a cargo de la Administración ya no alcanza a «otros supuestos» del artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y cuando paga, paga también tus costas. La compensación de la suspensión hasta 2030 las incluye igualmente.
• Los anuncios llevan datos obligatorios. Es un artículo nuevo, el 20, que se explica en el apartado «Gastos, reparaciones, anuncios y fin del contrato».
• Las compras de los fondos, limitadas hasta 2030 y no hasta 2028, y con otra definición de a quién afecta.

El de la renovación también cambiaba respecto al de septiembre: la cuenta de la indemnización, cuándo se aplazaba y desde qué fecha se salvaban los avisos ya dados. Ya da igual, porque no llegó a aplicarse.

Qué cambia ahora que está convalidado

Un decreto-ley nace provisional. La Constitución deja que el Gobierno lo dicte por urgencia, pero lo manda de inmediato al Congreso:

«Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación.»

Es el artículo 86.2. Con las Cortes disueltas para las elecciones del 29 de noviembre, ese voto lo ha hecho la Diputación Permanente, que según el artículo 78.2 asume «las facultades que correspondan a las Cámaras, de acuerdo con los artículos 86 y 116, en caso de que éstas hubieren sido disueltas». Votó cada decreto por separado, y corrieron suertes distintas.

Convalidado, el 29/2026 deja de ser provisional y se queda como cualquier otra norma con rango de ley, con las fechas que él mismo pone a sus medidas temporales: el tope del 2 % vale hasta el 31 de diciembre de 2027, la prórroga de dos años alcanza a los contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 y la suspensión de desahucios llega hasta el 31 de diciembre de 2030. Para cambiarlo hace falta otra norma del mismo rango: una ley de las Cortes que salgan de las elecciones o un decreto-ley nuevo, que tendría que pasar a su vez por la convalidación.

La cautela de estas semanas tenía motivos. En 2026 han caído cinco decretos de vivienda:

• El Real Decreto-ley 2/2026, que suspendía los desahucios de personas vulnerables hasta finales de 2026, se aprobó el 3 de febrero y el Congreso acordó su derogación el 26 (BOE del día 28). Tres semanas.
• El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, con el primer tope del 2 % y otra prórroga extraordinaria, cayó el 28 de abril (BOE del día 30). Cinco semanas.
• El 26/2026 y el 27/2026, derogados el 2 de octubre con su resolución en el BOE ese mismo día. Dos días el primero; el segundo, uno.
• El 28/2026, derogado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre, tres días antes de entrar en vigor.

Volver a aprobar un decreto derogado tampoco era nuevo. En 2019 el Congreso derogó el Real Decreto-ley 21/2018, de vivienda y alquiler; el Gobierno aprobó semanas después el 7/2019, con medidas muy parecidas, y se convalidó el 3 de abril, con las Cortes ya disueltas (BOE del día 10). Es el precedente que citaba el preámbulo del 28/2026, y con el 29/2026 ha vuelto a pasar.

El método para comprobar tú mismo si una norma sigue viva, con todos estos casos, está en qué leyes del alquiler están en vigor de verdad.

Qué hacer ahora

1. Revisa el modelo de contrato que uses. Todo lo que firmes desde el 8 de octubre va con el 29/2026, y ya no hay votación pendiente que pueda tumbarlo: gastos, desistimiento, seguro de impago, tanteo y documento de fin de contrato.
2. Si pensabas no renovar, la regla es la de siempre: avisa con al menos cuatro meses antes de que el contrato cumpla los cinco años (siete), y no hay indemnización. Si ya está en la prórroga de hasta tres años, esa prórroga corre entera para ti: solo el inquilino puede dejarla al acabar cada año. Y cuenta con que puede pedirte la prórroga de dos años si su contrato cumple los requisitos.
3. Si tu inquilino te pide la prórroga de dos años, contesta por escrito y guarda la petición con su fecha. Si necesitas la vivienda, dilo en los plazos del artículo 9.3 y reúne la prueba.
4. Si toca actualizar la renta en estos meses, cuenta con el 2 % como máximo salvo acuerdo nuevo, también en un contrato de antes de 2023, y comprueba antes si tu renta supera el índice de referencia.
5. Si alquilas de temporada o por habitaciones, no uses para un contrato nuevo el modelo de siempre sin revisarlo: la causa escrita, la fianza y la duración han cambiado. Tienes uno al día en el modelo de contrato de temporada.
6. Revisa tus anuncios antes de volver a publicarlos: índice y límite de renta si estás en zona tensionada, el código de registro si la vivienda lo tiene.
7. Al acabar cualquier contrato, firma el documento de entrega con los desperfectos que haya. Sin él, se presume que la vivienda se devolvió bien.

Historial de este seguimiento

• 30 de septiembre de 2026. Publicado en el BOE el Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre. El segundo decreto, el de la renovación de los contratos, no se ha publicado. Primera versión de esta página, con el texto oficial.
• 30 de septiembre de 2026, por la noche. Añadido qué le pasa a quien sigue cobrando lo mismo por las habitaciones y por qué, fuera de las zonas tensionadas, el tope del artículo 17.9 puede quedarse sin cifra.
• 1 de octubre de 2026. Publicado en el BOE el segundo decreto, el Real Decreto-ley 27/2026, en vigor desde el 2 de octubre. Añadido lo que dice, cómo encaja con la prórroga de dos años, lo que se contó de él y no es así, y lo que cambia para quien alquila habitaciones.
• 2 de octubre de 2026. El Congreso derogó los dos decretos en votaciones separadas, el 26/2026 con 172 votos a favor y 178 en contra y el 27/2026 con 166 a favor y 184 en contra, y el BOE publicó las dos derogaciones ese mismo día. La página pasó a contar qué volvía a aplicarse.
• 7 de octubre de 2026. El Gobierno aprobó el día 6 dos decretos nuevos y el BOE los publicó hoy: el Real Decreto-ley 29/2026, que se aplica desde el 8 de octubre, y el 28/2026, el de la renovación, que entra en vigor el 15 de noviembre. Los dos están pendientes de la Diputación Permanente. Vuelve el detalle de cada medida, cotejado con el texto nuevo, y una sección con lo que cambia respecto a los de septiembre.
• 6 de noviembre de 2026. Las guías que cambia el 29/2026 ya cuentan la regla vigente en su propio texto, no solo en un aviso, y vuelven solas a la de antes si el decreto se deroga. En esta página, la comparación con los decretos de septiembre baja de sitio y se reescriben varias frases que se leían mal. La votación de la Diputación Permanente sigue pendiente.
• 12 de noviembre de 2026. La Diputación Permanente convalidó el Real Decreto-ley 29/2026, con 35 votos a favor y 34 en contra, y derogó el 28/2026, con 34 a favor y 35 en contra, tres días antes de que entrara en vigor. La página deja de tratar los dos como provisionales, quita lo que explicaba del de la renovación y cuenta cómo queda el artículo 10 de la ley.
• 14 de noviembre de 2026. El BOE del día 13 publicó las dos resoluciones de la votación, la de la convalidación del 29/2026 y la de la derogación del 28/2026, y la tabla de arriba enlaza las dos. «Qué hacer ahora» enlaza además el modelo de contrato de temporada.