En qué punto está cada decreto
| Decreto | En qué punto está |
|---|---|
| Real Decreto-ley 26/2026 Prórroga de hasta dos años, subida de la renta limitada al 2 % sin nuevo acuerdo, alquiler temporal y por habitaciones, desahucios de hogares vulnerables, gastos, fianzas y fiscalidad | En vigor desde el 1 de octubre de 2026, de forma provisional. El Congreso vota su convalidación el 2 de octubre de 2026. |
| Segundo decreto (sin número todavía) La renovación de los contratos de vivienda salvo causa justificada | Aprobado por el Consejo de Ministros el 29 de septiembre de 2026 y sin publicar en el BOE. Mientras no se publique, no rige. |
El segundo, el de la renovación de los contratos, salió del mismo Consejo de Ministros, pero el BOE del 30 de septiembre no lo trae. Sin publicar no obliga a nadie, y lo que se ha contado de él —que el propietario tendría que renovar salvo causa justificada, o indemnizar— no se puede comprobar todavía en ningún texto. Cuando salga, lo leemos y lo añadimos aquí.
Que sean dos textos no es casual. El Congreso los convalida o los deroga por separado, así que uno puede sobrevivir y el otro no.
Lo esencial del Real Decreto-ley 26/2026
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028, si el inquilino la pide y está al corriente de pago (disposición final quinta).
- Subida anual limitada hasta el 31 de diciembre de 2027: sin un acuerdo nuevo, como mucho el 2 %; y nada si la renta supera el índice de referencia de precios (disposición final sexta).
- La habitación entra en la Ley de Arrendamientos Urbanos, como vivienda habitual o temporal, y la suma de las rentas de los cuartos no puede superar la del piso entero.
- La temporada pasa a ser «vivienda temporal»: causa escrita y acreditable, más de 31 días y doce meses como máximo por regla general.
- Inquilino vulnerable que no paga: la Administración tiene dos meses para darle alternativa o pagarte lo debido, y vuelve una suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030.
- Gastos: el IBI y los demás tributos de la vivienda, y los gastos de gestión y formalización del contrato, ya no se pueden repercutir al inquilino.
- Desistimiento sin indemnización, y prohibido exigir al inquilino un seguro de impago.
- Documento de fin de contrato con el estado de la vivienda, firmado por los dos.
- IRPF: reducciones nuevas para los contratos que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026, y una deducción para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros.
Lo que se ha contado y no es exactamente así
El 29 de septiembre se publicó mucho antes de que existiera el texto. Al leerlo, cinco cosas no cuadran con lo que circuló:
- «Los pisos turísticos pagarán un 21 % de IVA». El decreto los lleva al tipo reducido, el 10 %, y desde el 1 de diciembre de 2026. Lo que cambia es que los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches con el mismo inquilino dejan de estar exentos, salvo que sean en la vivienda habitual del propio arrendador (artículo 7).
- «Se prohíbe a los fondos comprar vivienda». Lo que se limita, hasta el 31 de diciembre de 2028, es que una entidad que tenga por objeto adquirir inmuebles compre una vivienda gratis o «por un precio inferior al setenta por ciento de su valor de tasación de mercado», y con excepciones: alquiler asequible durante cinco años, residencias, víctimas de violencia de género o adhesión a un código de buenas prácticas (artículo 1).
- «Prohibidos los desahucios hasta 2030». Es una suspensión con condiciones: inquilino vulnerable, sin alternativa de vivienda y sin que la Administración se la ofrezca. Se revisa cada doce meses, se levanta como tarde a los tres años y no juega a favor del inquilino cuando el propietario es una persona física con dos viviendas o menos (artículo 2). Lo vemos abajo.
- «Rentas congeladas durante la prórroga». El texto dice que durante la prórroga «se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor», y la subida anual queda limitada al 2 % sin nuevo acuerdo. Congelada del todo, solo si la renta supera el índice de referencia.
- «Dos decretos en vigor». Aprobados, dos. Publicado, uno.
Si tu contrato de vivienda termina antes de 2029: la prórroga de dos años
Es la medida que más propietarios va a notar. La recoge la disposición final quinta y funciona a petición del inquilino:
«En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994 […] vigentes en la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 finalice antes del 31 de diciembre de 2028, o finalice el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2, o finalice, en su caso, el periodo de tácita reconducción […], siempre y cuando la parte arrendataria se encuentre al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores, se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.»
Traducido a lo que tienes que mirar en tu contrato:
- Solo alcanza a contratos que ya existían el 1 de octubre y cuya prórroga obligatoria, tácita o la tácita reconducción terminen antes del 31 de diciembre de 2028.
- El inquilino tiene que pedirla y estar al corriente, y haberlo estado mes a mes durante los ocho meses anteriores. Un inquilino que te debe rentas no puede exigirla.
- Va por años: uno y, si se vuelve a pedir, otro. Dos como máximo.
- Mismas condiciones: «se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor».
Tú no puedes negarte, salvo en tres casos: que pactéis otras condiciones, que firméis un contrato nuevo o que necesites la vivienda para ti o para tus familiares. Esta última vía tiene un matiz que conviene leer entero: vale aunque el contrato no lo previera, siempre que la necesidad sea «real y acreditada» y la comuniques en los plazos y condiciones del artículo 9.3 de la ley, que hoy exige avisar al menos con dos meses de antelación. Lo tienes desarrollado en recuperar la vivienda para uso propio.
Dos detalles más. La prórroga no se aplica si renováis o firmáis un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja. Y es incompatible con la del artículo 10.3 de la ley, la de los grandes tenedores en zona tensionada, que se aplica primero.
Cuánto puedes subir la renta hasta finales de 2027
La disposición final sexta vuelve a poner un tope, como hizo el decreto de marzo que cayó en abril. Se aplica a las actualizaciones anuales que caigan entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:
«a) En el caso de que la renta sea superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta. b) En los demás casos, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento.»
En la práctica: si tu contrato tiene cláusula de actualización y no llegáis a un acuerdo nuevo, la subida no puede pasar del 2 %. Y si la renta está por encima del índice de referencia de precios del Ministerio, este año no sube. El decreto no aclara cómo se aplica ese índice fuera de las zonas tensionadas, que es donde hoy se usa; lo seguiremos.
Por debajo de todo esto, el artículo 18.1 de la ley queda así para todos los contratos: sin pacto expreso, no hay actualización, y con pacto, el techo es el IRAV. Nuestra calculadora de actualización de renta calcula con el IRAV y todavía no aplica el tope del 2 %.
Si alquilas por temporada
Hasta el 30 de septiembre, la temporada era «uso distinto del de vivienda»: libertad de pactos y dos mensualidades de fianza. El decreto la saca de ahí y crea una figura nueva, el arrendamiento de vivienda temporal: el que cubre «la necesidad de vivienda del arrendatario cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable».
Lo que eso supone para un contrato nuevo:
- La causa va escrita y la pruebas tú. El contrato tiene que prever «de forma expresa» la causa del desplazamiento, que debe ser real y acreditable, con la carga de la prueba en el arrendador. Si falta, el contrato pasa a ser de vivienda habitual «con efectos retroactivos a la formalización del contrato» (artículo 7).
- Duración: más de 31 días y, como regla general, doce meses como máximo, prórrogas incluidas, salvo que la causa siga viva (artículo 9 bis).
- Encadenar tiene castigo. Si dura más de doce meses sin que la causa lo justifique, o se suceden más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.
- Fianza y garantías: como deja de ser uso distinto y pasa a ser arrendamiento de vivienda, le corresponde la fianza de la vivienda, una mensualidad, y la garantía adicional no puede pasar de otra (artículo 36.5).
- Renta entre contratos seguidos: si en la misma vivienda firmas varios contratos temporales uno detrás de otro, la renta de los siguientes no puede subir más que el IRAV (artículo 17.8).
- El inquilino puede irse pasado un mes, avisando con diez días, sin indemnización (artículo 11).
- Reparaciones: son tuyas, también las pequeñas del uso ordinario, y tienes cinco días hábiles para responder; si no, el inquilino puede hacerlas y descontarlas de la renta del mes siguiente (artículo 21 bis).
¿Y los contratos de temporada que ya tienes firmados? Siguen siendo de uso distinto y con su régimen hasta que termine el plazo pactado, y entonces se extinguen «sin posibilidad de prórroga». Si lo renuevas, el nuevo ya va por las reglas de la vivienda temporal (disposición transitoria octava de la ley).
En Cataluña y Navarra, que ya tenían normas propias para estos contratos, el decreto las respeta de forma expresa: sus previsiones sobre temporada y habitaciones se aplican «sin perjuicio» de lo que hayan dictado o dicten las comunidades autónomas. Lo que había antes, comunidad por comunidad, está en qué ley se aplica a un alquiler de temporada o por habitaciones.
Si alquilas por habitaciones
Aquí el cambio es de raíz. Hasta ahora, una habitación no era una «edificación habitable» y su alquiler se regía, con carácter general, por el Código Civil y lo pactado. El nuevo artículo 2 de la ley define el arrendamiento de vivienda habitual «incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda», y lo mismo hace con el temporal.
La consecuencia es que una habitación alquilada como vivienda habitual pasa a tener las reglas de cualquier vivienda: duración mínima de cinco años si el inquilino quiere seguir, fianza de una mensualidad, actualización con el IRAV como techo y todo lo demás. Si es para un curso, un trabajo o un tratamiento, puede ir como vivienda temporal, con la causa escrita.
Y se añade un límite de precio que vale en toda España, no solo en zona tensionada (artículo 17.9):
«En los contratos de arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.»
Fuera de las zonas tensionadas, el texto no dice qué renta del piso entero sirve de referencia cuando nunca lo has alquilado completo. Es un hueco que tendrá que aclararse. En zona tensionada, la suma tiene que respetar además los topes de esas zonas.
El decreto tampoco dice nada sobre los contratos de habitación ya firmados. Nuestra plantilla de contrato de habitación está escrita para el régimen anterior y lleva un aviso mientras se resuelve la votación.
Si tu inquilino deja de pagar
Esta parte es la que más cambia la vida de quien alquila. Hay dos mecanismos distintos y conviene no mezclarlos.
El primero es nuevo y permanente: una «enervación extraordinaria» que el decreto mete en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 22.6). Si el inquilino al que demandas por impago está en situación de vulnerabilidad económica y la Administración no le ofrece una alternativa habitacional adecuada,
«[…] estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas y de las que se hayan devengado hasta el momento del pago o consignación.»
La Administración tiene dos meses para ofrecer esa alternativa o pagar, y mientras tanto el procedimiento y el lanzamiento quedan en suspenso. Si paga, el pleito termina y el contrato sigue. Si pasan los dos meses sin alternativa y sin pago, la Administración «quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario», no hay lanzamiento y el contrato sigue hasta que expire mientras dure la vulnerabilidad. Esta enervación no cuenta como la ordinaria: el inquilino conserva la suya (qué es enervar un desahucio).
El segundo es temporal, hasta el 31 de diciembre de 2030: una suspensión de desahucios para los casos a los que no llegue la enervación anterior. Para un propietario particular, funciona así (artículo 2.2): si el inquilino es vulnerable, no tiene alternativa y la Administración no se la ofrece, el tribunal le pide un informe y, si no hay respuesta o no hay recursos, suspende el proceso. La suspensión se revisa cada doce meses y se levanta cuando desaparece la vulnerabilidad, cuando se ofrece una alternativa (o el inquilino la rechaza sin causa) o a los tres años. Si eres persona física, el auto fija una compensación a cargo de la Administración que cubre, como máximo, la renta que dejes de cobrar y los suministros impagados.
Y hay una excepción que en la prensa casi no ha salido y que a muchos de nuestros lectores les toca de lleno:
«No procederá la suspensión cuando el tribunal aprecie, atendidas las circunstancias concurrentes, que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad económica o habitacional de la parte demandante, salvo que se trate de una persona jurídica, o de una persona física que tenga la condición de gran tenedor. Tampoco prevalecerá la situación de vulnerabilidad económica de la parte demandada cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.»
Es decir: si eres una persona física con dos viviendas o menos, la vulnerabilidad económica de tu inquilino no prevalece frente a ti para suspender el desahucio. Los fondos que compran por debajo del valor de mercado tienen su propio régimen, más duro, en el artículo 2.1.
Las dos cosas se aplican también a los procedimientos en curso en los que aún no se haya practicado el lanzamiento (disposición transitoria segunda).
Queda una idea que no cambia con ningún decreto: la deuda no desaparece. El propio texto lo dice, «la suspensión o la compensación no supondrán la desaparición de la obligación de mantenerse al corriente de la renta debida». Lo que sí se alarga es el tiempo en que no cobras. Con una garantía de alquiler, la renta impagada te la abonamos hasta que recuperas la posesión del inmueble, sin límite de mensualidades: qué cubre exactamente.
Gastos, reparaciones y fin del contrato
Son cambios menos llamativos, pero van a estar en cada contrato que firmes a partir de ahora:
- Impuestos y gastos de formalización, fuera. «En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria», salvo que sea ella la obligada tributaria. El IBI ya no se repercute. Tampoco los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización, «ni directa ni indirectamente». Y en un edificio sin división horizontal, tampoco los de comunidad (artículo 20).
- Reparaciones con plazo. Si el inquilino te pide por escrito, con un presupuesto razonable, una reparación que afecta a la habitabilidad, tienes quince días naturales para aceptarlo, proponer otra o hacerla. Si no contestas, puede hacerla él y descontarla de las rentas (artículo 21.5).
- El inquilino se puede ir sin indemnizarte pasados seis meses y avisando con treinta días (artículo 11). Hasta ahora podía pactarse una indemnización; ya no.
- No puedes exigirle un seguro de impago. «En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas» (artículo 36.5). Contratar tú la garantía, como propietario, no cambia.
- Documento de fin de contrato. Al acabar hay que dejar por escrito el estado de la vivienda, firmado por los dos. Si no se firma, o no recoge desperfectos, se presume que se entregó en buen estado (artículo 36.7). Si luego vas a reclamar daños o descontarlos de la fianza, ese papel es tu prueba.
- El tanteo y el retracto del inquilino ya no se pueden renunciar (artículo 25), y el contrato por escrito es obligatorio si lo pide el inquilino (artículo 37).
El decreto no trae una regla general sobre si estos cambios alcanzan a los contratos ya firmados. Solo lo dice expresamente para la temporada, la prórroga y la actualización de la renta.
Impuestos: qué cambia y desde cuándo
Aquí las fechas importan más que en ningún otro sitio, porque cada medida tiene la suya.
Las reducciones del IRPF por alquilar vivienda se reescriben (artículo 23.2 de la ley del impuesto), pero solo para los contratos que se firmen desde el 1 de diciembre de 2026: a los celebrados entre la Ley de Vivienda de 2023 y esa fecha les sigue valiendo la reducción anterior (disposición transitoria trigésima octava). Para un propietario que no sea gran tenedor, el esquema nuevo queda así:
| Contrato nuevo en una vivienda ya alquilada antes | Reducción |
|---|---|
| Bajas la renta más de un 5 % y renuevas con el mismo inquilino al acabar los cinco años o sus prórrogas, o alquilas a otro por debajo del índice de referencia | 100 % |
| Bajas más de un 5 %, en zona tensionada y con inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Bajas más de un 5 %, en zona tensionada | 90 % |
| Bajas más de un 5 %, con inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Bajas más de un 5 %, resto de casos | 70 % |
| Mantienes la renta | 50 % |
| La subes hasta un 5 % | 40 % |
| La subes más de un 5 % y hasta un 10 % | 30 % |
| Más de un 10 % y hasta un 15 % | 25 % |
| Más de un 15 % y hasta un 20 % | 20 % |
| Más de un 20 % | 15 % |
Si es la primera vez que alquilas la vivienda, la reducción va del 100 % (renta por debajo del índice de referencia) al 50 % (renta igual o superior), con escalones del 95, 90 y 85 % por zona tensionada y edad del inquilino. Y durante la prórroga tácita, la reducción es del 80 % si la renta no pasa del índice, siempre que el plazo mínimo de cinco años termine después del 1 de diciembre de 2026. El cálculo actual, el que vale para tus contratos de hoy, está en impuestos del alquiler en el IRPF.
Más cambios fiscales, en corto:
- Deducción para inquilinos: el 10 % de lo pagado de alquiler si la base imponible es inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de 11.630 euros al año y siempre que no tengan otra vivienda a menos de 50 kilómetros (nuevo artículo 68.6).
- IVA: desde el 1 de diciembre de 2026, las obras de reforma en viviendas destinadas a alquiler como vivienda habitual tributan al 10 % «cualquiera que sea la condición del arrendador». Y los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches, también al 10 %.
- IBI de las viviendas vacías: los ayuntamientos podrán cobrar recargos de hasta el 50, el 100 o el 150 % a las viviendas desocupadas de forma permanente, según cuántas tenga el dueño, dónde estén y cuánto tiempo lleven vacías. Tenerla anunciada en alquiler cuenta como causa justificada durante seis meses.
- Desde 2027, la imputación de rentas de los inmuebles que no están alquilados pasa a una escala del 1,1 al 3 % según la suma de valores catastrales.
Por qué todo esto puede durar una semana
Un decreto-ley nace con fecha de caducidad. La Constitución deja que el Gobierno lo dicte por urgencia, pero lo manda de inmediato al Congreso:
«Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación.»
Es el artículo 86.2. Esta vez el Gobierno no ha esperado: ha pedido un pleno extraordinario para el viernes 2 de octubre. Si el Congreso convalida el decreto, sigue en vigor, y además puede tramitarlo como proyecto de ley, que es la vía para cambiarle el texto. Si lo deroga, deja de aplicarse.
No es una hipótesis de manual. En 2026 ya ha pasado dos veces con decretos de vivienda:
- El Real Decreto-ley 2/2026, que suspendía los desahucios de personas vulnerables hasta finales de 2026, se aprobó el 3 de febrero y el Congreso acordó su derogación el 26 (BOE del día 28). Tres semanas.
- El Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, que limitaba la subida de la renta al 2 % y traía otra prórroga extraordinaria, cayó el 28 de abril (BOE del día 30). Cinco semanas.
El método para comprobar tú mismo si una norma sigue viva, con esos dos casos, está en qué leyes del alquiler están en vigor de verdad.
Qué hacer mientras tanto
- No rescindas ni firmes con prisas para esquivar el decreto. Lo que firmes desde el 1 de octubre queda sujeto a él mientras esté vigente.
- Si tu inquilino te pide la prórroga, contesta por escrito y guarda la petición con su fecha. Si necesitas la vivienda, dilo en los plazos del artículo 9.3 y reúne la prueba.
- Si toca actualizar la renta en estos meses, cuenta con el 2 % como máximo salvo acuerdo nuevo, y comprueba antes si tu renta supera el índice de referencia.
- Si alquilas de temporada o por habitaciones, no uses para un contrato nuevo el modelo de siempre sin revisarlo: la causa escrita, la fianza y la duración han cambiado.
- Al acabar cualquier contrato, firma el documento de entrega con los desperfectos que haya. Sin él, se presume que la vivienda se devolvió bien.
- Vuelve aquí el viernes por la tarde. Lo que salga del pleno decide qué de todo esto sigue en pie.
Historial de este seguimiento
- 30 de septiembre de 2026. Publicado en el BOE el Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre. El segundo decreto, el de la renovación de los contratos, no se ha publicado. Primera versión de esta página, con el texto oficial.