La duración que pongas en el contrato no es la que manda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impone un sistema de prórrogas que protege al inquilino y ata al propietario durante años. Conviene tenerlo claro desde el principio para no llevarse sorpresas.
La prórroga obligatoria: hasta 5 años (o 7)
Aunque firmes un contrato de vivienda por un año, el artículo 9 de la LAU obliga a prorrogarlo, año a año, hasta alcanzar una duración mínima:
- 5 años si el arrendador es una persona física (un particular).
- 7 años si el arrendador es una persona jurídica (una empresa o sociedad).
La prórroga es obligatoria para ti y voluntaria para el inquilino: él decide si sigue o se va cada año, y tú, en principio, no puedes echarle mientras no se cumpla ese mínimo. Es decir, un contrato "de un año" con un particular puede durar, si el inquilino quiere, hasta cinco.
La prórroga tácita: 3 años más
Cuando el contrato llega a esos 5 (o 7) años, no se acaba automáticamente. El artículo 10 de la LAU añade una segunda capa: si ninguna de las dos partes avisa de que quiere terminar, el contrato se prorroga tácitamente año a año, hasta 3 años más.
Para evitar esa prórroga tácita hay que avisar a tiempo, y los plazos son distintos según quién quiera terminar:
- El propietario debe avisar con al menos 4 meses de antelación al cumplimiento del plazo.
- El inquilino debe avisar con al menos 2 meses de antelación.
Si tú, como propietario, no avisas en esos 4 meses, el contrato entra en la prórroga de hasta 3 años y quedas atado otra temporada. Por eso conviene apuntar la fecha límite en cuanto firmas.
¿Y después de esos años?
Cuando se agota todo el recorrido (los 5/7 + 3) y el inquilino sigue en la vivienda pagando sin que nadie haya dicho nada, entramos en un terreno distinto: la tácita reconducción del Código Civil, que puede reactivar el contrato por periodos cortos. Te lo contamos en el inquilino no se va al acabar el contrato.
Cómo se cuenta el tiempo (y un error habitual)
El plazo mínimo se cuenta desde el inicio del contrato, no desde cada renovación anual. Un fallo común es pensar que "como es un contrato de un año, en un año soy libre". No: salvo el uso propio pactado, estás comprometido hasta el mínimo legal.
Otro punto: los avisos conviene darlos por escrito y con constancia (burofax o similar). Un "ya te lo dije de palabra" no sirve si luego hay discusión sobre si avisaste a tiempo.
La lección práctica
Alquilar bien no va solo de la renta: va de con quién te comprometes durante años. Por eso importa tanto elegir al inquilino antes de firmar —lo tienes en cómo saber si un inquilino es solvente— y dejar el contrato bien atado, con la cláusula de uso propio incluida por si acaso. Nuestra plantilla de contrato ya la contempla.
Y si el miedo es que, atado tantos años, un inquilino deje de pagar por el camino, para eso está la garantía de alquiler: cobras la renta sin límite de meses y con defensa jurídica, durante toda la vida del contrato.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura como mínimo un contrato de alquiler de vivienda?
La duración mínima es de 5 años si el arrendador es un particular, o 7 años si es una empresa, aunque el contrato firmado sea por menos tiempo. El inquilino puede prorrogarlo año a año hasta ese mínimo, y el propietario no puede impedirlo salvo por uso propio pactado.
¿Qué es la prórroga tácita de 3 años?
Al llegar al mínimo de 5 o 7 años, si ninguna de las partes avisa de que quiere terminar, el contrato se prorroga automáticamente año a año hasta 3 años más (art. 10 LAU). Para evitarlo hay que avisar en plazo.
¿Con cuánta antelación tengo que avisar de que no renuevo?
El propietario debe avisar con al menos 4 meses de antelación al vencimiento; el inquilino, con al menos 2 meses. Si el propietario no avisa a tiempo, el contrato entra en la prórroga tácita.
¿Puedo recuperar la vivienda antes de los 5 años?
Solo si necesitas destinarla a vivienda para ti o un familiar de primer grado (o tu cónyuge en caso de divorcio) y lo dejaste constar expresamente en el contrato, avisando con dos meses de antelación (art. 9.3 LAU).
Sigue leyendo
Alquila sin miedo al impago
Calcula tu garantía gratis. Respuesta en menos de 24 horas, sin compromiso.
Calcular mi garantía gratisTe responde un asistente automático y la conversación queda guardada — privacidad.
¿Prefieres WhatsApp? Te atendemos ahí