Durante años, subir la renta cada año era sencillo: se aplicaba el IPC. Eso cambió con la Ley de Vivienda. Para los contratos de vivienda habitual hay ahora un índice de referencia propio, pensado para que las subidas sean más moderadas y previsibles.
Qué es el índice de referencia (IRAV)
El Índice de Referencia para la Actualización de los contratos de arrendamiento de Vivienda (IRAV) lo publica el Instituto Nacional de Estadística (INE). Nació con la Ley 12/2023 de Vivienda para sustituir al IPC como tope de actualización en los contratos de vivienda habitual. La idea es que la renta no suba más de lo que marca este índice, que suele quedar por debajo del IPC en épocas de inflación alta.
¿A qué contratos se aplica?
Desde el 8 de octubre de 2026 lo dice el propio artículo 18.1 de la LAU, tal como lo deja el Real Decreto-ley 29/2026: donde ponía que la subida no podía pasar del IPC, ahora pone el IRAV. El mapa queda así:
- Contratos de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 → la subida no puede pasar del IRAV, como hasta ahora.
- Contratos anteriores → siguen con lo pactado (normalmente IPC), pero sus actualizaciones desde el 8 de octubre de 2026 tampoco pueden pasar del IRAV. El decreto reescribe la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 para decir que esos contratos «se actualizarán con el límite máximo aplicable». Hasta entonces tenían el IPC de techo si eran del 6 de marzo de 2019 en adelante, y los topes extraordinarios de 2023 y 2024.
- Uso distinto a vivienda (local, oficina, nave) → no se rige por el IRAV; se aplica lo que pactasteis en el contrato, habitualmente el IPC. El alquiler de temporada firmado antes del 8 de octubre de 2026 sigue aquí hasta que venza. El que se firma desde entonces es «vivienda temporal» y se rige por las reglas de la vivienda: si encadenas varios temporales en el mismo piso, de uno a otro la renta no puede crecer más que el IRAV (artículo 17.8).
IPC vs. índice de referencia: la diferencia práctica
El IPC mide la inflación general y puede dispararse. El índice de referencia se diseñó precisamente para amortiguar esos picos: cuando la inflación se descontrola, el índice crece menos, de modo que la renta sube de forma más contenida. Para el inquilino es una protección; para el propietario, una actualización más baja pero estable y sin sorpresas legales.
La mecánica está en la Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024, que lo define como el menor de tres valores: la variación anual del IPC, la del IPC subyacente y una tercera tasa que acerca el IPC al 2 % —el objetivo del BCE— quedándose a mitad de camino. De ahí sale una regla útil para comprobar tu cálculo: el IRAV nunca puede salir por encima del IPC, porque es el mínimo de un conjunto que incluye al propio IPC.
Cómo se calcula en euros
La actualización se aplica sobre la renta vigente en el mes que indique el contrato (normalmente el aniversario). La fórmula es sencilla —renta × (1 + índice del mes correspondiente)— pero conviene usar el dato oficial exacto, porque el índice cambia cada mes.
Hasta el 31 de diciembre de 2027 hay que añadir un paso. La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 limita las actualizaciones que caen desde el 8 de octubre de 2026: sin un pacto nuevo con el inquilino, como mucho el 2 % aunque el IRAV salga más alto, y ninguna subida si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia. Ese límite se consulta con la referencia catastral en el sistema estatal de índices de precios de referencia; el texto no aclara cómo juega ese límite fuera de las zonas tensionadas. Si pactáis otra subida, el techo sigue siendo el IRAV.
Para no equivocarte, hazlo con nuestra calculadora de actualización de renta: metes la renta y el índice del mes (IPC o IRAV) y te da la nueva cifra al instante, sin cuentas a mano.
Dos avisos que evitan el error más caro. La actualización solo se puede aplicar si está pactada en el contrato, y no es exigible hasta el mes siguiente a notificarla por escrito con el porcentaje aplicado — para eso tienes el modelo de carta de subida del alquiler, que sale relleno con tu porcentaje. Si crees que te has pasado en alguna anualidad, lo tienes desarrollado en subir el alquiler más de lo permitido.
Y el impago, ¿tiene que ver con esto?
No directamente, pero van de la mano: actualizar bien la renta evita conflictos, y una garantía de alquiler te asegura cobrarla cada mes, actualizada o no. Si el inquilino deja de pagar, tú cobras igual y nosotros reclamamos.