La actualización de la renta parece el trámite más inofensivo del alquiler: miras un índice, aplicas un porcentaje y avisas. Y sin embargo es donde más veces hemos visto que el papel no cuadra con lo que se está cobrando.
Lo decimos con el alcance justo: cuando se tramita una garantía sobre un piso ya alquilado, hay que aportar el contrato y los últimos recibos. Ahí es donde salta a la vista si la renta que se está cobrando encaja con la que ese contrato permite. No tenemos medido cuántas veces pasa —así que no vamos a inventarnos un porcentaje—, pero sí sabemos qué tres cosas fallan, porque son siempre las mismas.
Las tres maneras de pasarse (y solo una es la del porcentaje)
1. Subir sin que el contrato lo permita
Esta es la más cara y la que casi nadie ve venir. El artículo 18.1 de la LAU es tajante: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos».
Léelo despacio, porque no dice lo que parece. No dice que sin cláusula se aplique el IPC por defecto. Dice que no hay subida. Si tu contrato no tiene una cláusula de actualización, la renta se queda como está durante toda la vigencia, y cada euro que hayas subido está cobrado de más. No es un exceso: es la subida entera.
Con una salvedad de fechas: esa regla es de la Ley 2/2015 y solo alcanza a los contratos firmados desde el 1 de abril de 2015. En los anteriores, la LAU de entonces aplicaba el IPC aunque el contrato no dijera nada, así que ahí la subida del IPC sí era legal. Lo sigue siendo, pero desde el 8 de octubre de 2026 con el techo que verás en el punto 2.
2. Subir por encima del índice que te toca
Aquí está la parte que todo el mundo asocia con «subir de más». El artículo 18.1 cierra con un tope que no admite pacto en contra, y desde el 8 de octubre de 2026 ese tope es el IRAV: «En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) a fecha de cada actualización».
Y alcanza también a los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, que tenían el IPC de techo, o ninguno si eran anteriores al 6 de marzo de 2019: el Real Decreto-ley 29/2026 reescribe la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023 para decir que esos contratos «se actualizarán con el límite máximo aplicable» del nuevo 18.1. Si estás rehaciendo una actualización anterior al 8 de octubre, mídela con el techo de entonces.
Hasta finales de 2027 hay, además, un tope temporal (disposición final sexta del decreto). En las actualizaciones que caen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, sin un pacto nuevo con el inquilino la subida no puede pasar del 2 %: si el IRAV del mes que te toca es mayor, aplicarlo entero ya es pasarse. Y si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no sube nada. Ese límite se mira con la referencia catastral en el sistema estatal de índices de precios de referencia, aunque el decreto no dice qué límite cuenta para una vivienda que no está en zona tensionada. Cuál es tu caso te lo dice la calculadora de actualización, y el porqué está en el artículo del índice de referencia.
3. Subir bien y notificarlo mal
El apartado 2 del mismo artículo es el que más disgustos da, porque quien se lo salta suele haber hecho el cálculo perfecto: «La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado».
Si lo que buscas es no volver a fallar en esto, el modelo de carta de subida del alquiler sale ya con el porcentaje dentro y con la mensualidad desde la que es exigible.
Tres consecuencias prácticas que conviene tener grabadas:
- Sin notificación por escrito no hay subida exigible. Decírselo por teléfono en la escalera no cuenta.
- Hay que decir el porcentaje aplicado, no solo el importe nuevo. Y si el inquilino la pide, tienes que acompañar la certificación del INE.
- No hay efecto retroactivo. Si te acuerdas en octubre de una actualización que tocaba en junio, no puedes reclamar los cuatro meses anteriores: la nueva renta empieza el mes siguiente a la notificación. Los meses que no reclamaste están perdidos.
La ley da además una vía cómoda que casi nadie usa: «Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente». Una línea en el recibo del mes anterior, con el porcentaje, y trámite resuelto.
Qué pasa con lo que ya has cobrado de más
La parte que excede del tope no es una deuda del inquilino: es dinero que él pagó sin obligación de pagarlo. Y eso tiene dos consecuencias que conviene entender antes de decidir nada.
La primera: el exceso es nulo, no anulable. El artículo 6 de la LAU declara nulas «y se tendrán por no puestas» las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario frente a las normas del Título II, que es donde vive el artículo 18. No hace falta que nadie lo impugne para que sea nulo: lo es desde el principio.
La segunda, y es la que sorprende: que el inquilino lo haya pagado sin rechistar durante dos años no convalida nada. Pagar no es renunciar. Lo cobrado de más entra en el terreno del cobro de lo indebido del artículo 1895 del Código Civil, y la acción para reclamarlo prescribe a los cinco años (artículo 1964.2 CC). O sea: alguien que lleva cuatro años pagando una subida improcedente sigue estando a tiempo de pedirla de vuelta, y normalmente se entera el día que consulta con alguien porque quiere marcharse o porque hay un conflicto por otra cosa.
Cómo se arregla, en cuatro pasos
Si has llegado hasta aquí y te has reconocido en alguno de los tres fallos, lo que menos te conviene es esperar a ver si nadie dice nada. Un exceso pequeño corregido por iniciativa propia es una conversación de dos minutos; el mismo exceso descubierto por un abogado en medio de un conflicto es otra cosa.
- Recalcula desde el principio. Coge el contrato, mira qué dice exactamente la cláusula de actualización —o si no dice nada— y rehaz cada anualidad con el índice y el mes que correspondían. No con el índice de hoy: con el que estaba publicado en la fecha de cada actualización.
- Fija la renta correcta y comunícala por escrito. Con el porcentaje, el índice y el mes de referencia. Esa comunicación es tu prueba de que actuaste, y a partir de ahí la renta buena es la nueva.
- Devuelve el exceso o compénsalo en los recibos siguientes. Compensar suele ser lo más limpio para las dos partes, y así queda reflejado en los propios recibos. Pon en el recibo el concepto: «regularización de la actualización de la renta».
- Déjalo cerrado por escrito. Un documento corto firmado por ambas partes que diga la renta correcta, el importe regularizado y el periodo al que corresponde. Sin eso, dentro de tres años nadie se acuerda de qué se acordó.
Lo que no funciona: bajar la renta en silencio y no decir nada, o intentar «compensarlo» no aplicando la actualización del año siguiente. Lo primero deja el problema vivo y lo segundo lo enreda, porque mezcla dos anualidades distintas.
Por qué el IRAV nunca puede salir por encima del IPC
Merece la pena entender de dónde sale el número, porque explica por qué cada año ronda el 2 % pase lo que pase con la inflación. La Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024 lo define como el menor de tres valores:
- la variación anual del IPC;
- la variación anual del IPC subyacente;
- y una tercera tasa moderada, que es donde está el truco.
Esa tercera tasa se calcula acercando el IPC al 2 % —el objetivo de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo— y quedándose a mitad de camino. Con la inflación al 6 %, la tasa moderada da 4 %. Con la inflación al 1 %, da 1,5 %. Como el índice final es el mínimo de los tres, el resultado es doble:
- cuando la inflación se dispara, el IRAV amortigua la mitad del pico;
- cuando la inflación es baja, manda el IPC, porque es el más bajo de los tres.
De ahí una regla que sirve de comprobación rápida: si tu cálculo da un IRAV mayor que el IPC, el cálculo está mal. Por construcción no puede pasar.
El último dato publicado: 2,54 %, la referencia de septiembre de 2026. El índice cambia todos los meses, así que toma siempre el del mes que te toque y no el que leíste en un artículo: nuestra calculadora elige el mes por ti a partir de la fecha de tu contrato.
Y sí, desde octubre hay un tope del 2 %, pero no es el de marzo
Conviene tener las fechas claras, porque en 2026 este tope se ha aprobado tres veces y ha caído dos. En marzo lo puso el Real Decreto-ley 8/2026, que limitaba la actualización anual al 2 % y añadía una prórroga extraordinaria de hasta dos años. El Congreso acordó su derogación el 28 de abril de 2026 y el acuerdo se publicó en el BOE el 30 de abril. El de septiembre lo devolvió el 1 de octubre y no pasó del día 2, cuando el Congreso lo derogó.
El que rige es el tercero, el de la disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 que has visto en el punto 2. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de que la Diputación Permanente del Congreso lo convalide, y alcanza a los aniversarios que caen hasta el 31 de diciembre de 2027. Así que el error de la primavera se ha dado la vuelta: ahora se pasa quien aplica entero un IRAV por encima del 2 % sin haber pactado nada nuevo, y eso sí te lo puede reclamar el inquilino.
Cómo no volver a pasarte
Dos cosas, y las dos se hacen una sola vez:
La cláusula. Que diga el índice concreto, el mes de referencia y la fecha de la revisión. «Se actualizará conforme al índice de referencia aplicable, tomando el último publicado a la fecha de cada anualidad» ocupa una línea y cierra las tres puertas a la vez. Está desarrollada en el modelo de contrato.
El recordatorio. Ponte una alarma un mes antes del aniversario del contrato. La actualización no es retroactiva, así que el despiste no se recupera: cada mes que pasa sin notificar es un mes cobrado a la renta vieja y sin vuelta atrás.
Actualizar bien no sirve de nada si no cobras
Esto lo vemos desde el otro lado y conviene decirlo sin adornos: la diferencia entre actualizar al 2 % o al 3 % en una renta de 800 € son unos pocos euros al mes. Un solo mes de impago se come cuatro años de esa diferencia.
Por eso el orden de las preocupaciones importa. Ajusta la actualización, hazla bien y déjala documentada, que es barato y evita un problema tonto. Pero lo que de verdad decide la rentabilidad de un alquiler es si la renta entra cada mes. Con una garantía de impago, si el inquilino deja de pagar cobras igual —la renta actualizada, sin límite de mensualidades— y de reclamar nos ocupamos nosotros.
En corto
- Sin cláusula de actualización no hay subida, ni siquiera el IPC. Es el fallo más caro de los tres.
- El tope no se pacta: desde el 8 de octubre de 2026 es el IRAV, que ahora alcanza a los contratos anteriores al 26-05-2023, y hasta el 31 de diciembre de 2027, sin un pacto nuevo, el 2 %, o nada si la renta supera el índice de referencia de precios.
- Sin notificación escrita con el porcentaje, la subida no es exigible, y nunca es retroactiva.
- Lo cobrado de más es nulo y reclamable durante cinco años; que se haya pagado no lo convalida.
- En local, oficina, nave o garaje manda lo pactado: el tope del artículo 18 no aplica solo.
- El tope del 2 % de marzo de 2026 (Real Decreto-ley 8/2026) se derogó en abril. El que rige es el del Real Decreto-ley 29/2026, para los aniversarios entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.