La amortización del inmueble alquilado: el gasto que casi nadie aplica bien

Cuando alquilas un piso, Hacienda entiende que el inmueble se va desgastando con el uso y te deja restar de tus ingresos una parte de su valor cada año. Eso es amortizar. Lo llamativo es que es un gasto que no pagas: no hay factura, no hay transferencia, no hay recibo. Solo un cálculo que rebaja lo que tributas.

Está en el artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF y en el artículo 14 de su Reglamento, y en un alquiler medio suele ser el mayor de todos los gastos deducibles, por encima del IBI, la comunidad y el seguro juntos.

El 3%, y sobre qué se aplica

La ley da una regla de seguridad: se entiende que la amortización responde a la depreciación efectiva del inmueble «si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo».

Ahí hay tres decisiones metidas en una frase, y conviene separarlas:

1. El porcentaje es el 3% anual. Es un máximo con el que no te van a discutir.
2. La base es la mayor de dos cifras: lo que te costó el inmueble (el precio pagado más los gastos y tributos de la compra) o su valor catastral. Se comparan y se coge la más alta, que casi siempre es lo que pagaste.
3. Y de esa base hay que quitar el suelo. Aquí es donde se tuerce todo.

El motivo de lo tercero es razonable: lo que se desgasta con el tiempo es el edificio, no el terreno sobre el que está construido. Un solar no envejece. Así que la amortización solo se calcula sobre la parte que corresponde a la construcción.

Cómo se descuenta el suelo cuando no sabes cuánto vale

Nadie tiene en la escritura una línea que diga «de estos 200.000 euros, 60.000 son del suelo». Y para eso el Reglamento da una regla exacta que resuelve el problema y que mucha gente desconoce: «Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año».

Es decir: coge la proporción suelo/construcción que aparece en tu recibo del IBI y aplícasela a lo que pagaste. Con un ejemplo se ve en diez segundos.

Fíjate en las dos formas de equivocarse. Si aplicas el 3% sobre los 200.000 € sin quitar el suelo, te deduces 6.000 € cuando te tocaban 4.000: es un exceso que Hacienda puede regularizar. Y si no amortizas nada —que es lo más frecuente—, estás renunciando a 4.000 € de gasto cada año. En diez años de alquiler, la diferencia entre hacerlo y no hacerlo se cuenta en miles de euros de impuestos.

El valor catastral y su desglose están en el recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro. Si el inmueble no tiene desglose, ahí sí necesitas ayuda profesional para fijar la proporción.

El piso no es lo único que se amortiza

El mismo artículo habla de «la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste». Si alquilas amueblado, esos muebles y electrodomésticos también se amortizan, y a un ritmo bastante más rápido: el Reglamento los remite a la tabla de amortización simplificada, aprobada por la Orden de 27 de marzo de 1998 y sin modificar desde entonces, cuyo grupo 2 —«instalaciones, mobiliario, enseres y resto del inmovilizado material»— tiene un coeficiente lineal máximo del 10% anual (período máximo, 20 años).

Para hacerse una idea de las proporciones: en esa misma tabla, «edificios y otras construcciones» va al 3% con un período máximo de 68 años. Es decir, un sofá de 1.000 € se amortiza en diez años a 100 € anuales, mientras que el piso tarda casi setenta. En un alquiler amueblado, esos muebles suman lo suficiente como para no dejarlos fuera.

Y hay un caso especial: si lo que tienes no es la propiedad sino un derecho de uso o disfrute (un usufructo, por ejemplo), también amortizas, pero con otras reglas —si tiene plazo, repartiendo su coste entre los años que dure; si es vitalicio, al 3%— y con el límite de los rendimientos íntegros de ese derecho.

Un límite importante que aquí no se aplica

En el alquiler hay un tope conocido: los intereses del préstamo y los gastos de reparación y conservación, juntos, no pueden superar en el año los ingresos íntegros del inmueble (el exceso no se pierde, se deduce en los cuatro años siguientes).

Ese límite se cita tanto que mucha gente cree que afecta a todos los gastos. No es el caso: la amortización no está dentro de ese tope. Va en un apartado distinto de la ley y se deduce con independencia de esa regla. Es un matiz que en un año con obras grandes cambia bastante el resultado de la declaración.

Reparar no es mejorar (y se tratan distinto)

La frontera que más discusiones genera con Hacienda:

• Reparación y conservación — mantener el piso en condiciones de uso: pintar, arreglar una persiana, sustituir una caldera averiada por otra equivalente, reparar una instalación. Se deduce ese mismo año (con el tope de arriba).
• Mejora y ampliación — aumentar la capacidad, la habitabilidad o la vida útil del inmueble: cerrar una terraza, instalar un ascensor, cambiar toda la instalación por una superior. No se deduce de golpe: se suma al valor del inmueble y se amortiza junto con él.

La consecuencia práctica es que una mejora no se pierde, pero se recupera despacio. Guarda las facturas y distingue los conceptos: una reforma suele tener partidas de las dos clases y conviene desglosarlas en el presupuesto, no después.

La letra pequeña: lo que amortizas hoy lo pagas al vender

Esto no lo suele contar nadie y es de justicia decirlo. Cuando vendas el inmueble, la ganancia patrimonial se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición. Y el artículo 35.1 de la Ley del IRPF dice que ese valor de adquisición «se minorará en el importe de las amortizaciones».

O sea: cada euro que te has deducido por amortización durante los años de alquiler baja el valor de compra a efectos del cálculo y, por tanto, aumenta la ganancia que declararás al vender. No es un truco ni una trampa: es un aplazamiento.

¿Compensa entonces? Casi siempre sí, por dos razones: el ahorro lo tienes ahora y la venta puede no llegar nunca (si el inmueble se hereda, la historia es otra). Y sobre todo porque no es opcional a efectos de la venta: la ley habla de minorar el valor en el importe de las amortizaciones, así que dejar de aplicarla no te libra del ajuste el día que vendas. Renunciar a deducir hoy no compra ninguna ventaja mañana.

Todo esto es una pieza del cálculo general. El resto de gastos que puedes restar y la reducción por alquiler de vivienda están en cómo tributa el propietario en el IRPF, y el reparto de IBI, comunidad y suministros con el inquilino, en quién paga cada gasto. Y un apunte que suma en la misma dirección: la prima de una garantía de impago también es gasto deducible del alquiler, además de evitarte los meses sin cobrar.