Todo sale del mismo sitio: el artículo 20, apartado Uno, número 23.º de la Ley 37/1992 del IVA. Ese artículo declara exentos ciertos arrendamientos y a continuación enumera las excepciones, que llevan el 21 %, salvo las viviendas amuebladas de su letra e'), que van al 10 %. Y la clave para orientarse es esta: el IVA no mira qué inmueble es, mira para qué se usa, con qué se alquila y, a partir del 1 de diciembre de 2026, por cuántas noches. El mismo garaje puede ir exento o al 21 % según el contrato en el que esté metido.
La respuesta rápida, tipo por tipo
| Qué alquilas | IVA |
|---|---|
| Vivienda a quien va a vivir en ella | Exento |
| Garaje o trastero junto con la vivienda, del mismo propietario | Exento |
| Plaza de garaje suelta, en contrato aparte | 21% |
| Trastero suelto, en contrato aparte | 21% |
| Local comercial | 21% |
| Oficina | 21% |
| Nave industrial | 21% |
| Terreno o parcela (regla general) | Exento |
| Terreno para aparcar, almacenar o publicidad | 21% |
| Vivienda con servicios de hotel (limpieza, comidas…) | 10% |
| Vivienda amueblada por 30 noches o menos al mismo inquilino, salvo en tu residencia habitual (a partir del 1 de diciembre de 2026) | 10% |
| Cualquier inmueble alquilado para ser subarrendado | 21% |
Si tu caso está en la mitad de arriba, sigue leyendo igualmente: la parte interesante es por qué, porque de ahí salen los errores caros.
La vivienda, y la palabra que lo condiciona todo
La ley exime los arrendamientos que tienen por objeto «los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas». Exclusivamente. Si el piso se usa para vivir, exento; en cuanto entra otro uso en la ecuación, deja de estar tan claro.
De ahí que el alquiler a una sociedad tenga su propia letra pequeña, y que un piso alquilado con servicios propios de la hostelería —la ley cita «restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos»— quede expresamente fuera de la exención. Hasta el 30 de noviembre de 2026, lo que activa el IVA en un alojamiento turístico no es el alojamiento en sí, sino los servicios que prestas con él. A partir del 1 de diciembre cuenta también la duración: la vivienda amueblada que alquilas por no más de 30 noches «a favor de un mismo arrendatario» deja de estar exenta aunque no prestes ningún servicio, salvo que sea la vivienda en la que tú vives habitualmente. Las dos van al 10 %, el tipo de la hostelería (artículos 20.Uno.23.º e') y 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026), y te obligan a lo mismo que un local: factura y declaración trimestral, con derecho a deducir el IVA que soportas.
Que la vivienda vaya exenta tiene una contrapartida: el IVA de lo que pagas por ella, empezando por las obras, no lo recuperas. A partir del 1 de diciembre de 2026, las obras de renovación y reparación de una vivienda que se alquila como vivienda habitual pasan del 21 % al 10 %, «cualquiera que sea la condición del arrendador»: particular o sociedad (artículo 91.Uno.2.10.º). Con tres condiciones: que las pagues con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en la cuenta de quien las hace; que la vivienda se terminara de construir o de rehabilitar al menos dos años antes de empezarlas; y que los materiales que aporte quien hace la obra no pasen del 40 % de la base.
Garaje y trastero: la misma plaza, dos respuestas
Aquí está el matiz que casi nadie tiene claro, y está escrito en la propia ley: la exención de la vivienda «se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos».
Es decir, lo que decide no es el garaje: es si va dentro del alquiler de la vivienda o va por su cuenta.
- Alquilas piso + plaza + trastero al mismo inquilino, en el mismo contrato y como propietario de los tres: todo exento, la plaza y el trastero siguen la suerte de la vivienda.
- Alquilas la plaza sola, a un vecino que ni siquiera vive en tu piso, o al mismo inquilino pero en un contrato aparte: es un arrendamiento independiente y no es una vivienda. 21%.
La misma lógica de «lo accesorio sigue a lo principal» aparece en la LAU, cuyo artículo 2.2 extiende las normas del arrendamiento de vivienda al mobiliario, los trasteros y las plazas de garaje cedidos como accesorios por el mismo arrendador. Dos leyes distintas, el mismo criterio: lo que va junto, va junto. Si te interesa el detalle de cada uno, tienes las páginas de garaje y de vivienda.
Local, oficina y nave: 21% y unas cuantas obligaciones
El alquiler de local, oficina o nave no es un arrendamiento de vivienda, así que no entra en la exención: lleva el 21%. Y eso no es solo un número más en el recibo, porque al repercutir IVA te conviertes en sujeto pasivo del impuesto con lo que ello arrastra:
- Emitir factura con su IVA repercutido, no un simple recibo.
- Declarar e ingresar ese IVA trimestralmente, con su resumen anual.
- A cambio, puedes deducir el IVA soportado de los gastos del inmueble: obras, reparaciones, honorarios, suministros que pagues tú. Es la parte que compensa.
Y hay un segundo impuesto que la gente confunde con el IVA aunque no tiene nada que ver: la retención del IRPF. Cuando tu inquilino es una empresa o un profesional, te retiene un 19% del alquiler y lo ingresa a tu nombre (artículo 100 del Reglamento del IRPF), calculado sobre lo que se te satisface excluido el IVA. No es un coste: es un adelanto de tu propia declaración. En un recibo de local es normal ver las dos cosas a la vez, el IVA sumando y la retención restando.
Terrenos y parcelas: exentos, salvo tres usos
El arrendamiento de terrenos está exento como regla general, incluidas las construcciones agrarias que se usan para explotar una finca rústica. Pero la ley saca de la exención tres usos muy concretos, y son justo los rentables:
- Terrenos para estacionamiento de vehículos.
- Terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial.
- Terrenos para exposiciones o publicidad.
Si alquilas una parcela para que aparquen camiones o para poner una valla publicitaria, eso va al 21% aunque sobre el papel sea «un terreno».
Tres trampas que aparecen tarde
- El subarriendo. La exención no alcanza a los arrendamientos de edificios «para ser subarrendados». Si alquilas a alguien que va a realquilar —el esquema del rent to rent—, el trato fiscal cambia. Conviene tenerlo claro antes de firmar, no después.
- La opción de compra. Quedan fuera de la exención los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto. Meter una opción de compra en el contrato puede cambiar la fiscalidad de todo el alquiler.
- Los servicios y, desde el 1 de diciembre de 2026, las noches. Ya está dicho arriba, pero es el error más repetido: no es lo mismo alquilar un piso amueblado que alquilar un piso amueblado con limpieza semanal y cambio de sábanas. Lo segundo se parece a un hotel y la ley lo trata como tal. Desde esa fecha trata igual el alquiler de 30 noches o menos al mismo inquilino, aunque no cambies ni una sábana.
Un último apunte, porque es la duda que suele venir detrás: el IVA no tiene nada que ver con cobrar o no cobrar. Si tu inquilino de local deja de pagar, tú sigues debiendo declarar el IVA que has facturado hasta que puedas rectificarlo. Por eso una garantía de impago se nota más en un local que en una vivienda: ahí el impago te cuesta la renta y, durante un tiempo, también el impuesto.