Antes de nada, qué son. Las costas judiciales no son «lo que te ha costado el pleito» en sentido amplio: son una lista cerrada que fija el artículo 241 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Entran los honorarios del abogado y del procurador cuando su intervención es obligatoria, los peritos, los anuncios que haya que publicar, los depósitos para recurrir, las copias y certificaciones y la tasa judicial cuando sea exigible.
No entran el tiempo que has perdido, los desplazamientos, ni por supuesto las mensualidades que no has cobrado. Eso último se reclama aparte, y es una distinción que conviene tener clara desde el principio.
Mientras el pleito dura, además, cada parte va pagando lo suyo. La condena en costas llega al final y sirve para que el que pierde te reembolse; no evita que tú adelantes el dinero durante meses.
La regla general: quien pierde, paga
En primera instancia rige el vencimiento objetivo: las costas se imponen a la parte que ve rechazadas todas sus pretensiones. Da igual que actuara de buena fe. Si el inquilino se opone y pierde, le condenan.
Con dos matices que aparecen a menudo en los desahucios:
- Serias dudas de hecho o de derecho. El juez puede no imponer costas si razona que el caso era jurídicamente dudoso, y para valorarlo debe atender a la jurisprudencia de casos parecidos. No es un comodín: hay que motivarlo.
- Estimación parcial. Si te dan la razón a medias —por ejemplo, se acuerda el desahucio pero se rebaja la cantidad reclamada porque parte no estaba bien justificada—, cada parte paga las suyas y las comunes se reparten, salvo que alguien haya litigado con temeridad.
El trámite que desde 2025 puede dejarte sin costas
Esta es la novedad importante y sigue sin contarse casi en ningún sitio. Desde la Ley Orgánica 1/2025, antes de demandar hay que intentar un acuerdo por un medio adecuado de solución de controversias, el famoso MASC. Y esa misma ley reescribió el artículo 394.
El resultado, en plata: quien rehúsa sin justa causa participar en un MASC al que ha sido convocado no obtiene pronunciamiento de costas a su favor, aunque gane. Y funciona en los dos sentidos, porque el juez puede condenar en costas a quien no acudió incluso cuando la demanda se estima solo en parte.
La cara amable es simétrica: si eres tú quien convoca a la negociación previa y el inquilino se niega a intervenir, quedas exento de la condena en costas aunque el pleito no te acompañe, salvo que se aprecie abuso del servicio público de Justicia.
El tope del tercio: el número que descoloca a todo el mundo
Aquí llega la sorpresa desagradable. Aunque condenen en costas al inquilino, no tiene que pagar toda la minuta de tu abogado. La ley limita esa parte a un tercio de la cuantía del proceso.
El límite se aplica a los profesionales que no cobran por arancel, es decir al abogado señaladamente, y no funciona si el juez declara temeridad del condenado. En un desahucio, además, la cuantía suele ser modesta: en los juicios sobre arrendamientos se calcula por una anualidad de renta, y cuando se acumula la reclamación de las rentas impagadas se suma lo que se reclame.
Con números redondos se entiende mejor. Renta de 800 € al mes y seis mensualidades reclamadas: la cuantía se mueve en el entorno de esa anualidad más lo debido, y el tercio recuperable se queda en unos pocos miles de euros. Si tu abogado ha minutado por encima de esa cifra, la diferencia la pagas tú aunque hayas ganado con todos los pronunciamientos a favor.
Y no hace falta que nadie lo reclame: cuando se practica la tasación, el letrado de la Administración de Justicia reduce de oficio los honorarios que excedan del tope si no se ha declarado temeridad.
Los cuatro finales de un desahucio y quién paga en cada uno
El procedimiento por falta de pago no siempre acaba en sentencia. Según cómo termine, el reparto cambia:
- El inquilino no hace nada. Ni paga, ni se opone, ni desaloja. El letrado de la Administración de Justicia dicta decreto poniendo fin al juicio y ese decreto le impone las costas. Es el escenario más frecuente y el más limpio: un desahucio sin oposición también se cierra con condena en costas, aunque no haya habido juicio.
- Desaloja sin pagar ni oponerse. Mismo resultado: decreto con costas a su cargo.
- Enerva. Paga todo lo que debe y frena el desahucio. También le condenan a las costas devengadas, salvo que el cobro no se hubiera producido por causa tuya. Lo desarrollamos en la enervación del desahucio.
- Se opone y hay vista. Aquí manda la regla general: si pierde del todo, costas para él; si te dan la razón a medias, cada uno con lo suyo.
En los dos primeros casos hay un extra que conviene pedir bien: el decreto incluye también las rentas que se vayan devengando desde la demanda hasta que te entreguen la posesión, calculadas sobre la última mensualidad reclamada. Pero solo si lo has solicitado expresamente en la demanda. Es una línea que se olvida y vale meses de renta.
Ganar las costas no es cobrarlas
Conviene decirlo sin rodeos, porque es lo que más decepciona: una condena en costas es un título para reclamar, no un ingreso. Después hay que tasarlas, y después hay que ejecutarlas contra alguien que, por definición, lleva medio año sin poder pagar el alquiler.
Si el inquilino es insolvente, la condena tiene el valor del papel en que está escrita. Por eso, en la práctica, la pregunta útil no es «¿me van a dar las costas?», sino «¿de quién voy a poder cobrarlas?».
Cómo se convierten en dinero: la tasación
El trámite se llama tasación de costas y lo practica el letrado de la Administración de Justicia. Además de aplicar el tope del tercio, deja fuera los escritos inútiles o superfluos y las partidas de la minuta que no vengan detalladas.
La otra parte puede impugnarla, por dos motivos distintos: que haya partidas indebidas o que los honorarios sean excesivos. En este segundo caso se pide informe al Colegio de Abogados, lo que añade semanas. Es habitual y no significa que hayas hecho nada mal.
Si el asunto llega a apelación, las costas del recurso siguen el mismo criterio del vencimiento.
La lectura de fondo
Sumando todo: adelantas el abogado y el procurador —que en el desahucio por falta de pago son obligatorios, porque el juicio verbal viene impuesto por la materia y no por la cuantía—, esperas los tiempos del juzgado, recuperas como mucho un tercio de la minuta y solo si tu inquilino tiene con qué pagar. Mientras tanto, la renta no entra.
Es exactamente el hueco que cubre una garantía de alquiler: cobras tu renta desde el primer impago, sin límite de mensualidades, y la defensa jurídica la ponemos nosotros, sin tope de gasto y sin franquicia. No adelantas honorarios ni dependes de recuperarlos.
Con una condición que preferimos decir por delante: en ese escenario, las costas e intereses que se recuperen son de quien ha pagado el pleito, es decir nuestros. Tú no pones el dinero y tampoco te llevas ese reembolso. A cambio te ahorras justo lo que este artículo describe.