Cuando un inquilino deja de pagar y no se va, el camino legal para recuperar la vivienda es el desahucio por falta de pago. Al procedimiento se le llama coloquialmente "desahucio express" porque, sobre el papel, acumula en un mismo juicio la recuperación del inmueble y la reclamación de las rentas. En la práctica, "express" es más un deseo que una realidad.
Cómo funciona
Es un juicio verbal especial. A grandes rasgos:
- Requerimiento previo: reclamas el pago (habitualmente por burofax) dejando constancia.
- Demanda: si no paga, se presenta la demanda de desahucio y reclamación de rentas.
- Señalamiento: el juzgado fija fecha de lanzamiento y de juicio. Aquí es donde se acumula el retraso: la carga de los juzgados manda.
- Lanzamiento: si no paga ni se opone con motivo, se ejecuta la recuperación del inmueble.
La enervación: el inquilino puede frenarlo (una vez)
La enervación permite al inquilino parar el desahucio pagando todo lo que debe antes de un momento determinado del proceso. Solo puede hacerlo una vez, y no si ya se le había requerido de pago con antelación. Es una figura pensada para proteger al que atraviesa un bache puntual, pero para el propietario significa que el proceso puede alargarse aún más.
¿Cuánto tarda de verdad?
Depende del juzgado, pero hablar de "48 horas" es engañoso. Entre requerimiento, demanda, señalamientos y posibles suspensiones, lo habitual se mueve entre varios meses y más de un año. Y desde 2025 hay un paso previo más: antes de presentar la demanda es obligatorio intentar un acuerdo extrajudicial (MASC), para todos los propietarios.
Conviene aclarar algo que sigue circulando, porque afecta al cálculo de plazos: los trámites adicionales que la Ley de Vivienda había impuesto solo a los grandes tenedores —acreditar la vulnerabilidad del inquilino y pasar por conciliación previa— fueron anulados por el Tribunal Constitucional en enero de 2025. Ya no forman parte del proceso.
Lo que cuesta mientras tanto
Durante todos esos meses no cobras la renta, pero sí pagas abogado y procurador. Por eso el impago es tan caro: no es solo el dinero que no entra, es el tiempo y el desgaste.
Cómo no llegar hasta aquí
Dos frentes. Antes de firmar, un buen estudio de solvencia previene la mayoría de los problemas. Y para el resto, una garantía de alquiler cambia las tornas: si el inquilino deja de pagar, tú cobras igual desde el primer momento y el desahucio lo llevamos nosotros, con defensa jurídica ilimitada y sin franquicia. No evitas el procedimiento, pero dejas de sufrirlo: ni lo pagas ni lo gestionas.