Empecemos por el malentendido de base, que es el que hace que la gente se sienta estafada después. Ningún producto del mercado —ni una garantía, ni un seguro de impago con cláusula antiokupa, ni una empresa de desokupación— puede sacar a nadie de un inmueble por su cuenta. La posesión se recupera por vía judicial, y punto. Quien te prometa otra cosa te está vendiendo, en el mejor de los casos, una gestión; en el peor, un problema penal para ti.
Dicho eso, sí hay diferencias enormes entre productos. Están en tres cosas que se venden juntas y que conviene separar: quién asume el procedimiento, si cobras mientras dura y qué pasa con los daños.
Las dos vías legales, con sus plazos reales
Según cómo haya entrado el ocupante y qué inmueble sea, el camino es distinto. Y los plazos que circulan por internet están, casi siempre, mal contados.
La vía penal: el juicio rápido
Desde el 3 de abril de 2025, los delitos de allanamiento de morada (artículo 202 del Código Penal) y de usurpación (artículo 245) están en la lista de delitos que pueden enjuiciarse por el procedimiento de juicio rápido. Los incorporó la Ley Orgánica 1/2025 al artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal.
Es una mejora real, pero tiene condiciones que rara vez se cuentan. El propio artículo 795 exige que el proceso se incoe en virtud de un atestado policial y que la Policía Judicial haya detenido o citado a una persona para comparecer ante el juzgado de guardia. Presentar una denuncia por tu cuenta no abre esta puerta: hace falta que la policía intervenga y levante atestado, lo que a su vez suele exigir que la entrada sea reciente y esté clara.
La vía civil: el procedimiento exprés
Cuando no hay delito claro o la vía penal no prospera, queda el juicio verbal de recuperación de la posesión del artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Aquí hay un detalle que deja fuera a mucha gente y que casi nadie advierte antes de contratar nada. La ley dice quién puede pedir esa recuperación inmediata:
«Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social.»
De ahí salen dos exclusiones importantes:
- Si el inmueble está a nombre de una sociedad mercantil, esta vía no te sirve. El procedimiento está reservado a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas de vivienda social. Muchos propietarios que tienen sus pisos en una SL descubren esto el día que lo necesitan.
- Solo vale para vivienda. Un local okupado, una nave, un garaje o una parcela quedan fuera de este cauce y van por procedimientos más lentos.
Cuando sí encajas, el mecanismo es ágil: si pides la entrega inmediata, el juzgado requiere a los ocupantes para que en cinco días aporten un título que justifique su situación. Si no lo hacen, se ordena por auto el desalojo y la entrega, y contra ese auto «no cabrá recurso alguno».
El freno que sí puede alargarlo: la vulnerabilidad
Ese mismo artículo 441 obliga al juzgado a comunicar de oficio el procedimiento a los servicios sociales cuando el inmueble sea la vivienda habitual del demandado. Si las Administraciones confirman que el hogar está en situación de vulnerabilidad, el tribunal puede suspender el proceso mientras se adoptan medidas, con un tope que depende de quién demanda:
| Quién demanda | Suspensión máxima |
|---|---|
| Persona física | Dos meses |
| Persona jurídica | Cuatro meses |
Pasado ese plazo, esa suspensión se alza automáticamente. Lo nuevo es otra, más larga, que el Real Decreto-ley 29/2026 deja abierta hasta el 31 de diciembre de 2030 (su artículo 2). Si el demandado es vulnerable, carece de alternativa de vivienda y la Administración tampoco se la ha ofrecido, el juzgado le reclama un informe sobre los recursos de que dispone; sin respuesta, o sin recursos, el proceso se suspende, incluso con sentencia dictada, mientras el lanzamiento no se haya ejecutado. Cada doce meses el juzgado comprueba si sigue habiendo motivo, y la suspensión termina si el demandado deja de ser vulnerable, si se le pone a disposición una alternativa adecuada (o la rechaza sin justificación) o, como tarde, a los tres años de acordarla. Si demandas como persona física, la Administración te compensa hasta un máximo: la renta pactada que dejes de cobrar —con un okupa no hay renta pactada—, los suministros sin pagar y las costas. Para el pequeño propietario hay además un freno: si no pasas de dos viviendas, el decreto descarta que la vulnerabilidad económica del demandado prevalezca frente a ti. No es un bloqueo indefinido, pero tres años son bastante más que un paréntesis.
¿Alcanza esa suspensión al procedimiento contra okupas? Para los que empiecen ahora, el decreto no lo dice: su artículo 2 no enumera a qué procesos se aplica, ni excluye ninguno. Solo lo concreta para los que ya estaban abiertos el 8 de octubre y sin lanzamiento: su disposición transitoria segunda se lo aplica a los procedimientos del artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y entre ellos está el de recuperación de la posesión del artículo 250.1.4º.
Lo que ya no existe (y sigue publicado como si existiera)
La Ley de Vivienda de 2023 había añadido dos requisitos para el propietario que fuera gran tenedor: acreditar si el ocupante estaba en situación de vulnerabilidad económica y, en tal caso, haber pasado por una conciliación previa. La Sentencia 26/2025 del Tribunal Constitucional, de 29 de enero de 2025, los declaró inconstitucionales y nulos.
Lo que sí sigue vigente para todos, seas grande o pequeño propietario, es el intento de acuerdo extrajudicial previo a la demanda que introdujo la Ley Orgánica 1/2025. Lo explicamos en qué hacer si tu inquilino no paga.
Entonces, ¿qué cubre exactamente un producto «antiokupas»?
Separadas las tres piezas que suelen venderse en bloque, esto es lo que hay que preguntar antes de firmar nada:
| Pieza | Qué significa de verdad | Qué preguntar |
|---|---|---|
| Defensa jurídica | Que alguien asuma abogado, procurador y el procedimiento entero hasta recuperar la posesión. | Si tiene tope de gasto, si hay franquicia y si el equipo jurídico es propio o tienes que buscarlo tú. |
| Rentas durante la ocupación | Que sigas ingresando dinero mientras el inmueble está ocupado. Es lo que casi nadie incluye de base. | Si entra en el precio base o es una cobertura aparte, y hasta cuántos meses. |
| Daños y gastos asociados | Destrozos al recuperar el inmueble y gastos como el cambio de cerradura. | El límite en euros, qué queda excluido y qué documentación te exigen para reclamar. |
Qué cubre nuestra garantía, con sus límites
Nuestras garantías las respalda SEAG, y en esta materia el reparto es el siguiente:
- Protección antiokupa jurídica, incluida y sin coste añadido: los servicios jurídicos durante los tres meses siguientes a que recuperes la posesión del inmueble. La defensa la lleva el equipo jurídico propio de SEAG, sin franquicia.
- El pago de las rentas mientras dura la okupación no entra en la base: se cubre con la prestación adicional Plus. Si lo que te preocupa es seguir ingresando pase lo que pase, esa es la pieza que lo resuelve, y conviene decidirlo al contratar.
- El cambio de cerradura tras el lanzamiento judicial lo asume la garantía.
Y los límites, dichos con la misma claridad. Una garantía protege hacia delante: cubre lo que pueda pasar a partir de la contratación, no un inmueble que ya está ocupado cuando la contratas. Tampoco es un producto para inmuebles vacíos: nace de un contrato de alquiler con un inquilino estudiado. Para un piso que no vas a alquilar, lo que aplica es la Defensa Jurídica contratada por separado. El alcance exacto, con sus plazos y exclusiones, está en condiciones.
Sobre las cifras que vas a leer por ahí
Aquí no vas a encontrar un porcentaje de okupaciones ni un «X de cada Y». La razón es sencilla: «okupación» no es una categoría legal. El Código Penal distingue el allanamiento de morada de la usurpación, que son delitos distintos, con penas y vías distintas, y no existe un registro único que mida el fenómeno tal y como se cuenta en los titulares. Cualquier cifra redonda que veas circular conviene mirarla con la pregunta de dónde ha salido.
En corto
- Ningún producto desaloja. Desaloja un juez; lo que contratas es quién paga el procedimiento y si cobras mientras dura.
- Juicio rápido desde el 3 de abril de 2025 para allanamiento y usurpación, pero exige atestado policial y detenido o citado.
- Los «15 días» son para señalar el juicio, no para desalojar, y no cuentan desde la denuncia.
- El exprés civil es solo para personas físicas (y ONG y entidades públicas de vivienda social) y solo sobre vivienda.
- La vulnerabilidad puede suspender el proceso hasta dos meses, o cuatro si demandas como persona jurídica. Y hasta 2030 hay otra suspensión de hasta tres años; para los procesos contra okupas que empiecen ahora, el decreto no dice si se aplica.
- Jurídico y rentas son coberturas distintas. En nuestra garantía, la defensa antiokupa va incluida y las rentas durante la okupación van con la prestación Plus.