Antes de mirar trucos conviene entender cómo se forma el número. Una vez sabes de qué depende, las decisiones se vuelven obvias. Empecemos por la base.
De qué depende el precio
La garantía se cobra como un porcentaje de la renta anual, una sola vez al año. No es una cuota mensual ni un recargo sobre cada recibo: es un tanto por ciento sobre lo que el inquilino pagaría en doce meses.
Ese porcentaje arranca en el 3% —el mínimo— y puede subir hasta el 5% en vivienda o hasta el 6% en usos distintos a vivienda, como un local, una oficina, una nave, un garaje o una parcela. Dónde caigas dentro de esa franja depende del estudio de solvencia. Y aquí está la clave que mucha gente pasa por alto: el precio se pacta antes de firmar, así que lo sabes con certeza, sin sorpresas a final de año.
Dos ejemplos para aterrizarlo. Una renta de 600 €/mes son 7.200 € al año; al 3%, la garantía sale desde 216 € anuales. Una renta de 900 €/mes son 10.800 € al año; al mínimo, desde 324 € al año. A partir de ahí, el porcentaje sube si el perfil lo justifica.
Qué hace que el precio baje
El estudio de solvencia no es una caja negra. Mira el riesgo de que ese inquilino deje de pagar y, cuanto más bajo lo ve, más se acerca el porcentaje al 3%. Hay tres palancas que pesan de verdad.
1. La antigüedad laboral del inquilino
Un trabajo estable dice mucho. El estudio distingue tres tramos: menos de un año, entre uno y cinco años y más de cinco años en el mismo empleo. La lógica es la que imaginas: a más recorrido, más confianza y mejor precio. Un inquilino que lleva siete años en su puesto transmite una seguridad que uno recién contratado todavía no puede demostrar.
No es algo que puedas "conseguir" sobre la marcha, claro. Pero sí explica por qué dos personas con la misma nómina pueden tener garantías a precios distintos.
2. Un avalista solvente
Sumar un avalista con buenos ingresos refuerza el estudio entero. Funciona especialmente bien cuando los ingresos del inquilino van un poco justos para la renta: el avalista compensa esa holgura que falta y el porcentaje afloja. Si dudas de si el perfil aguanta solo, un avalista suele ser la forma más directa de mejorar el número.
3. El esfuerzo: que la renta pese poco
Llamamos esfuerzo a la proporción de los ingresos que se va en pagar el alquiler. La referencia cómoda es que la renta no se coma más de un tercio de lo que entra cada mes. Un inquilino que gana 2.700 € y paga 700 € de renta está muy cómodo; otro que gana 1.000 € para esa misma renta, no. Cuanto más holgado el esfuerzo, mejor lee el estudio el caso.
Ahora bien, un tercio es la referencia, no un muro. En ciertos casos se admite un esfuerzo de hasta el 40% de los ingresos, y hasta el 50% cuando se aporta un avalista solvente. Es decir, que la renta pese algo más no cierra la puerta: el avalista es justo la palanca que permite estirar ese margen.
Si quieres anticiparte y evaluar tú mismo a un candidato antes de presentarlo, te ayuda saber cómo medir la solvencia de un inquilino.
4. Y una que no depende del inquilino: ser multipropietario
Las tres anteriores hablan de quien va a vivir en el piso. Esta habla de ti. A partir de la tercera garantía contratada entras en condiciones de multipropietario y se aplica un 10% de descuento. Cuentan las que tengas en vigor, del mismo inmueble o de inmuebles distintos, así que a quien alquila varios pisos le sale solo con el tiempo.
Con una condición práctica que conviene no pasar por alto: hay que decirlo antes del estudio. Se aplica al fijar el precio, no después de tenerlo cerrado. Si es tu caso, mencionarlo al presentar el caso te ahorra el trámite de reclamarlo más tarde.
Las prestaciones opcionales: suman al porcentaje
Hasta aquí, el precio base. Encima puedes añadir coberturas extra, y cada una incrementa el porcentaje. Son opcionales: las contratas solo si te interesan. Esto es lo que aporta cada una.
- Plus (sin carencia) — +0,25%. Elimina el mes de carencia, así que SEAG abona el impago en pocos días en lugar de esperar. Añade además protección contra okupación y subarriendo.
- Cobro Puntual — +2%. Cobras tu renta el día 1, pague o no el inquilino, sin tener que comunicar nada. Es la opción para quien quiere olvidarse por completo del calendario. Incluye la Plus sin coste y, si lo pides, también el pago fraccionado: las dos van dentro del 2%, no se suman aparte.
- Pago Fraccionado — +0,25%. Reparte el coste anual de la garantía en doce mensualidades, para no abonarlo de golpe.
- Impago de Suministros — +0,25%. Cubre la luz, el agua o el gas que deje a deber el inquilino, hasta 1.500 €.
Cada add-on responde a una preocupación concreta. No hace falta cargarlos todos; elige los que encajen con cómo quieres dormir tranquilo. El detalle completo de lo que entra y lo que no está en coberturas y en la letra pequeña de las condiciones.
Por qué sale a cuenta de todos modos
Pongamos las cifras en contexto. Un impago medio, entre las rentas que no entran y el proceso judicial, supera los 6.000 €. Frente a eso, una garantía de un par de cientos de euros al año es una fracción minúscula del problema que te ahorra.
Dicho de otro modo: pagas una vez al año una cantidad conocida, y a cambio te quitas de encima el riesgo que más dinero y más disgustos cuesta. Si vienes del mundo del seguro de impago, en garantía frente a seguro ves por qué la cobertura aquí no tiene tope de meses.
Y entonces, ¿cuánto pagaría yo?
El porcentaje exacto sale del estudio de solvencia de tu caso concreto, con la antigüedad, el esfuerzo y el resto de datos sobre la mesa. Es gratis, no compromete a nada y tienes respuesta en menos de 24 horas. Solo necesitas la documentación habitual del inquilino.
Si quieres una cifra orientativa ya mismo, en la página de precio tienes una calculadora para hacerte una idea antes de pedir el estudio.