Gastos deducibles del alquiler: qué puedes restar de verdad y qué no

El punto de partida son dos artículos: el artículo 23 de la Ley del IRPF y el artículo 13 de su Reglamento, que lo desarrolla. Los dos empiezan con la misma frase, y conviene leerla despacio porque es la que manda: son deducibles todos los gastos necesarios para obtener el rendimiento. La lista que viene después no es un catálogo cerrado; la ley dice «entre otros» y el Reglamento, «en particular».

¿Qué gastos me puedo desgravar como arrendador?

Todo lo que te haga falta para tener el piso alquilado y cobrar la renta. El Reglamento los agrupa en ocho letras, y esta es la lista entera con lo que significa cada una:

• Intereses y gastos de financiación del préstamo con el que compraste o mejoraste la vivienda, y los gastos de reparación y conservación. Van juntos porque comparten tope, y de eso hablamos enseguida.
• Tributos y tasas no sancionadores: el IBI, la tasa de basuras, el alumbrado.
• Servicios de terceros: administración, vigilancia, portería «o similares». Aquí entra la cuota de la comunidad de propietarios.
• Formalización del contrato y defensa jurídica relativa al inmueble o a sus rendimientos.
• Saldos de dudoso cobro, cuando el inquilino no paga y se cumplen las condiciones.
• Primas de seguro —responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales «u otros de naturaleza análoga»— sobre el inmueble.
• Servicios y suministros (agua, luz, gas, internet), si los pagas tú.
• Amortización del inmueble y de lo que va dentro.

Y después de las ocho, la puerta que casi nadie cita. El manual de la Agencia Tributaria cierra su lista con un apartado propio, «otros gastos necesarios fiscalmente deducibles»: «además de los conceptos específicamente enumerados anteriormente, tienen la consideración de fiscalmente deducibles cualquier otro gasto siempre que sea necesario para la obtención de los correspondientes ingresos». Si un gasto hace falta para tener ese piso alquilado y lo puedes justificar, no necesita estar en una lista.

Lo que sí necesita, siempre, es factura y pago demostrable. Un gasto sin papel no es un gasto: es una cifra que alguien tendrá que defender en una comprobación.

¿Se puede desgravar el IBI de una vivienda alquilada en la declaración de la renta?

Sí, y también la tasa de basuras. La ley admite «los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales», con dos condiciones: que recaigan sobre el inmueble o sobre lo que te renta, y que no tengan carácter sancionador. Una multa no se deduce nunca, ni aunque venga del ayuntamiento y vaya a nombre del piso.

Aquí hay una confusión que se repite mucho, y son dos preguntas distintas: quién paga un gasto y quién se lo deduce. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, la primera ya tiene respuesta para el IBI: la ley prohíbe imponer al inquilino los tributos de la vivienda «excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario» (artículo 20.1 de la LAU), y del IBI lo es el propietario. El recibo es tuyo y solo resta. En un contrato anterior en el que pactasteis que lo asumiera el inquilino, ese dinero entra en tu declaración por los dos lados: lo que te repercute suma como ingreso íntegro y el recibo que pagas resta como gasto. Qué pasa ahora con esas cláusulas, el Real Decreto-ley 29/2026 no lo dice. El reparto entre casero e inquilino —qué se puede pactar y cómo se escribe para que valga— lo tienes en quién paga el IBI, la comunidad y los suministros; esta página va de la otra mitad, la de Hacienda.

Con la comunidad de propietarios, lo mismo y con un matiz: la cuota ordinaria es gasto deducible del año, pero una derrama para una obra de mejora —cambiar el ascensor, rehacer la fachada— no se deduce de golpe. Es mayor valor del inmueble y se recupera amortizando.

El tope que se come las obras grandes (y sus cuatro años)

Este es el límite que más dinero mueve y el que peor se explica por ahí. Los intereses del préstamo y los gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar en el año los ingresos íntegros de ese inmueble. Y atención a la letra pequeña: el tope se calcula para cada bien o derecho, no para el conjunto de tus pisos. Un piso no puede tapar el exceso de otro.

Dos consecuencias prácticas. La primera: el resto de gastos —IBI, comunidad, seguros, suministros, servicios— no entra en este tope, y la amortización tampoco. Solo los intereses y la conservación. Se cita tanto que mucha gente cree que afecta a todo.

La segunda: por estos dos conceptos el rendimiento del inmueble puede quedarse en cero, pero no bajar de ahí. Con los demás gastos sí puede salir negativo.

Reparar o mejorar: la frontera que decide cuándo te lo deduces

La diferencia no está en si el gasto es grande, sino en qué le hace al piso. El Reglamento pone ejemplos de las dos clases y la Agencia Tributaria explica el criterio en su página de gastos no deducibles:

• Conservación y reparación — mantener el uso normal: pintar, revocar, arreglar instalaciones, y también sustituir elementos como la calefacción, el ascensor o las puertas de seguridad. Se deduce ese mismo año, con el tope de arriba.
• Ampliación y mejora — aumentar la capacidad o la habitabilidad del inmueble, o alargar su vida útil. No se deduce: se suma al valor de adquisición y se recupera por la amortización, poco a poco.

Fíjate en lo que dice el Reglamento sobre sustituir: cambiar una caldera rota por otra es conservación, aunque la nueva sea mejor que la vieja. Lo que convierte una obra en mejora es que el piso pase a tener algo que antes no tenía, o a durar más. La frontera es borrosa a propósito, así que en una reforma grande lo sensato es pedir el presupuesto desglosado por partidas antes de que se haga, no después.

¿Se puede desgravar la compra de muebles en un piso de alquiler?

Sí, pero no de golpe: los muebles no son un gasto del año, se amortizan. Es la misma idea que con el piso y por el mismo motivo —se van desgastando con el uso—, solo que a un ritmo mucho más rápido.

La ley permite amortizar «el inmueble y los demás bienes cedidos con éste», y para los muebles el artículo 14 del Reglamento remite a la tabla de amortización simplificada. Su grupo de instalaciones, mobiliario y enseres tiene un coeficiente lineal máximo del 10 % anual, con un período máximo de 20 años; el edificio va al 3 %. En la práctica: un sofá de mil euros se deduce en unos diez años, a cien euros por año, mientras el piso tarda casi setenta.

En un alquiler amueblado eso suma lo bastante como para no dejarlo fuera. Guarda las facturas de la compra y la lista de lo que entregaste: el inventario del contrato te vale también para esto.

La amortización, el gasto más grande y el que no te cuesta dinero

Es el que más rebaja la base y el único que no sale de tu bolsillo: hasta un 3 % anual sobre el mayor de dos valores —el coste de adquisición o el valor catastral—, sin incluir el suelo. Ahí se equivoca casi todo el mundo, en las dos direcciones: quien aplica el 3 % sobre el total se deduce de más, y quien no la aplica renuncia a miles de euros a lo largo de un alquiler.

No la repetimos aquí porque tiene página propia y hace falta el detalle: cómo descontar el suelo cuando no lo sabes, qué pasa con los usufructos y por qué lo que amortizas hoy reaparece el día que vendas. Está en la amortización del inmueble alquilado.

Los meses que el piso está vacío: lo que nadie cuenta

Aquí está el error más caro de esta lista, y va en la dirección contraria a la que espera la mayoría. Los gastos anuales del inmueble solo se deducen por el tiempo en que estuvo alquilado y generó rentas, en la proporción que corresponda. Tenerlo ofrecido en alquiler no basta: si no está alquilado no produce ingresos, y sin ingresos no hay gastos necesarios para obtenerlos.

No es una interpretación de la Agencia Tributaria: lo fijó el Tribunal Supremo en su sentencia 270/2021, de 25 de febrero (recurso 1302/2020, ECLI:ES:TS:2021:910). Su fundamento jurídico sexto dice dos cosas que van juntas: que las rentas de los inmuebles «que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas», y que los gastos asociados «deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda».

La segunda mitad duele más que la primera. Por esos meses vacíos no es que no te deduzcas: es que te imputas una renta. En la renta de 2026, el artículo 85 de la Ley del IRPF hace tributar un 2 % del valor catastral, repartido por días, o un 1,1 % si los valores de tu municipio se revisaron en una valoración colectiva que entró en vigor desde 2012. La regla general mira solo los últimos 10 años; el Real Decreto-ley 29/2026 lleva ese corte a 2012 también en 2026. A partir del 1 de enero de 2027 el porcentaje deja de ser fijo: va por tramos sobre la suma de los valores catastrales de todos tus inmuebles sin alquilar que no sean tu vivienda habitual, del 1,1 % de los primeros 100.000 € al 3 % de lo que pase de 1.000.000 €.

Con una excepción importante, que es la que casi nadie aplica bien. La obra que haces antes de alquilar, para poder alquilarlo, sí se deduce. El manual de la AEAT lo dice con todas las letras: los gastos de conservación y reparación hechos en el período previo a firmar el contrato son deducibles «siempre que vayan dirigidos exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario… y no al disfrute, siquiera temporal, del inmueble por el titular», y si ese año no obtienes rendimientos se arrastran a los 4 años siguientes. Así lo resolvió también la Dirección General de Tributos para quien cambió la caldera antes de alquilar (consulta vinculante V0391-21). Los intereses del préstamo anteriores al contrato, en cambio, no.

Dicho de otro modo: pintar el piso en agosto para alquilarlo en octubre, sí. El IBI de agosto y septiembre, no.

El inquilino que no paga: los saldos de dudoso cobro

Cuando alguien deja de pagarte, Hacienda sigue contando esa renta como ingreso tuyo: los rendimientos se imputan al período en que son exigibles, no en el que los cobras. La válvula de escape se llama saldo de dudoso cobro, y permite restar como gasto lo que has declarado y no has visto.

El Reglamento pide que la circunstancia «quede suficientemente justificada», y da dos formas de cumplirlo:

• Que el deudor esté en situación de concurso.
• Que entre la primera gestión de cobro que hiciste y el final del año hayan pasado más de 6 meses, sin que se haya renovado el crédito.

Tres cosas que se pasan por alto. La primera: eso de «la primera gestión de cobro» hay que poder demostrarlo, con fecha. Un burofax, un requerimiento, un correo guardado. Una llamada no deja rastro, y el plazo se cuenta desde ahí. La segunda: solo puedes deducir como dudoso lo que antes hayas incluido como ingreso; no es una forma de no declarar la renta impagada, es una forma de compensarla. La tercera: si cobras más adelante, ese dinero vuelve como ingreso del año en que lo cobres.

Si estás en esa situación, el orden importa más que la casilla: qué hacer y en qué plazos está en qué hacer si tu inquilino no paga y en el modelo de burofax, que además te sirve para fechar esa primera gestión.

Agencia, notaría y abogados

Son deducibles «los ocasionados por la formalización del arrendamiento» y «los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos». Es decir: lo que te cobra la inmobiliaria por buscarte inquilino y redactar el contrato, y lo que te cuesta un abogado para reclamar rentas o recuperar el piso.

Y un detalle que ha cambiado dos veces en poco tiempo y todavía se cita mal: esos gastos de agencia los paga el arrendador, siempre. Antes del Real Decreto-ley 29/2026, el artículo 20.1 de la LAU terminaba diciendo que «los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador», sin distinguir: hasta la Ley de Vivienda de 2023 esa regla solo alcanzaba al arrendador persona jurídica, y desde el 26 de mayo de 2023 alcanzaba a todos. El decreto la ha pasado al apartado 2 de ese artículo, con una fórmula más tajante: no se le pueden repercutir al inquilino «ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación». Los contratos anteriores a la Ley de Vivienda siguen rigiéndose por el régimen que tenían. Como los pagas tú, los deduces tú.

Si el piso es de varios: cada uno declara lo suyo

Un piso heredado entre hermanos, o de un matrimonio, no presenta una declaración conjunta del alquiler. Cada copropietario declara la parte que le corresponde según su porcentaje de propiedad, y con ella sus gastos y su amortización, en su propio IRPF.

La consecuencia práctica es que el tope de los intereses y las reparaciones también se mide por titular, sobre su parte de los ingresos. Y que las facturas conviene pedirlas a nombre de todos, o repartidas: una factura a nombre de un solo hermano complica que el otro se deduzca su mitad.

¿Qué gastos NO son deducibles?

La lista corta de lo que se intenta meter y no entra:

• El principal del préstamo. Se deducen los intereses, no la devolución del capital. De la cuota mensual solo cuenta una parte.
• Las obras de mejora y ampliación, ya dicho: van por amortización.
• Las sanciones. La ley excluye los tributos «de carácter sancionador», y con ellos los recargos y las multas.
• Los pagos por siniestros que reduzcan el valor de tu patrimonio.
• Los gastos de los meses en que el piso no estuvo alquilado, como acabamos de ver.
• Tu propio trabajo. Las horas que le dedicas a gestionar el alquiler no son un gasto: no hay contraprestación a un tercero.

¿Y una garantía de impago? Sí, y conviene saber por qué

Sí, es un gasto deducible del alquiler. Pero la razón que circula por ahí —«es deducible igual que un seguro»— no es exactamente la buena, y como es nuestro propio producto preferimos decirlo bien.

Una garantía de alquiler como la nuestra no es un contrato de seguro: es un afianzamiento solidario, y lo explicamos en garantía o seguro de impago. Así que la letra del Reglamento que habla de «primas de contratos de seguro» no es su letra, y llamarle «prima» a lo que pagas tampoco encaja.

Lo que sí encaja es la puerta grande, la del principio: es un gasto necesario para obtener el rendimiento, y eso es justo lo que la ley pide. Es el mismo razonamiento que la Dirección General de Tributos aplicó a un propietario que había contratado un seguro de impago: antes de citar la letra de los seguros recordó que son deducibles «todos los necesarios para su obtención». Y hay una segunda puerta para la parte de defensa jurídica, que la garantía lleva dentro: los gastos «de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos» tienen letra propia en el Reglamento.

Para tu declaración, el efecto es el que esperas: lo que pagas por la garantía resta del rendimiento del alquiler, igual que el IBI o la comunidad, y el coste real para ti acaba siendo menor que la cifra de la factura. Lo que cuesta está en el precio, y lo que cubre, en las coberturas.

Después de restar los gastos viene la reducción

Con todo esto llegas al rendimiento neto, y ahí todavía no se acaba. Si el piso se alquila como vivienda habitual del inquilino, sobre ese neto positivo se aplica además una reducción que puede llegar al 90 %, o al 100 % en los contratos que se firmen a partir del 1 de diciembre de 2026. Depende de cuándo firmaste el contrato, de si estás en zona tensionada y, en esos contratos nuevos, de cuánto cambia la renta frente a la del anterior.

Esa parte —los porcentajes, las fechas que deciden y las dos formas de quedarte sin ella— la tienes entera en cuánto se paga por alquilar un piso en el IRPF. Es la otra mitad de la misma cuenta: aquí se resta, allí se calcula lo que acabas pagando.

Normativa verificada en octubre de 2026.