Empecemos por lo primero, porque despeja el resto: quien contrata la cobertura es quien tiene el riesgo. Y el riesgo de que no entre la renta es del propietario, no del inquilino.
No es una frase comercial. El artículo 25 de la Ley de Contrato de Seguro establece que el seguro de daños es nulo si el asegurado no tiene un interés en la indemnización. El inquilino no pierde nada si él mismo no paga; el que pierde es el dueño del piso. Por eso el producto se contrata y se paga desde el lado del propietario.
Lo mismo vale para una garantía de alquiler, que no es un seguro pero funciona con la misma lógica: te protege a ti, la contratas tú.
¿Se puede repercutir el seguro de impago al inquilino?
Dentro del precio del alquiler, sí; como concepto aparte, es discutible; y en zona tensionada, no. Aquí es donde conviene ir con cuidado, porque circulan las dos respuestas y ninguna es del todo exacta.
Lo que sí es claro es que la renta la fijan libremente las partes. Lo dice el artículo 17.1 de la LAU en una línea: «La renta será la que libremente estipulen las partes». Si al calcular el precio del alquiler tienes en cuenta lo que te cuesta protegerlo, eso no es repercutir nada: es poner precio, y es libre.
Distinto es cobrárselo aparte, como un concepto añadido a la renta. Ahí entra el artículo 20, y tiene tres frenos:
- El pacto de repercutir gastos debe constar por escrito y determinar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. No vale una cláusula genérica.
- Solo alcanza a gastos generales del inmueble «que no sean susceptibles de individualización» —comunidad, IBI, tasas—, no a cualquier cosa que quieras sumar.
- Y desde 2023 hay un párrafo nuevo que conviene leer entero.
El cambio de 2023 que casi nadie ha recogido
La versión vigente del artículo 20.1 termina así:
«Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.»
Punto. Sin condiciones.
Y esto es lo que se sigue contando mal por ahí: hasta 2023 ese párrafo decía «cuando este sea persona jurídica». Lo introdujo así el Real Decreto-ley 7/2019, y durante cuatro años solo obligó a las empresas. La Ley 12/2023 eliminó esa coletilla, así que ahora alcanza a todos los arrendadores, también al particular con un piso.
La honradez obliga a añadir el matiz: ese artículo habla de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, y no nombra el seguro. Que el coste de asegurarse frente al impago entre o no en ese concepto es discutible y no hay un pronunciamiento claro que citar. Lo que sí está fuera de duda son los honorarios de agencia, que ya no se le pueden pasar al inquilino.
Nuestra lectura práctica, y la decimos como lectura y no como sentencia: meterlo en el precio del alquiler es terreno seguro; cobrarlo como partida aparte, terreno resbaladizo.
Y si el piso está en zona tensionada, ni eso
Si el inmueble está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, el artículo 17.6 cierra la puerta de forma expresa. Al fijar la renta del nuevo contrato no se pueden establecer:
«nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior»
Es decir: en zona tensionada no puedes añadir un gasto nuevo que antes no estuviera, y la renta tiene además su propio tope. Qué zonas están declaradas y cómo funciona el límite, en zona tensionada y Ley de Vivienda.
No lo confundas con la garantía adicional
Hay otra figura que se mezcla con esta y es distinta: las garantías adicionales a la fianza del artículo 36.5. Eso sí lo aporta el inquilino, y tiene tope:
«En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.»
O sea: además de la fianza de una mensualidad, puedes pedirle un aval o un depósito por un máximo de dos mensualidades más. Eso es una garantía del inquilino. La cobertura de impago que contratas tú es otra cosa y no consume ese límite. Lo desarrollamos en aval y avalista en el alquiler.
Lo que sí puedes exigirle: su propio seguro
Aunque el de impago sea cosa tuya, hay un seguro que sí tiene sentido pedirle al inquilino y que no cuesta discusión: el suyo, el de contenido y responsabilidad civil.
Ese cubre un riesgo que es de él —los daños que cause— y por eso lo paga él sin problema. No es obligatorio por ley (la LAU no menciona el seguro ni una vez), pero se puede pactar en el contrato. Cómo se reparte cada póliza, en continente y contenido; y por qué importa tanto, en quién responde de un incendio en un piso alquilado.
¿Cuánto cuesta el seguro de impago de un alquiler?
En nuestro caso, entre el 3 % y el 5 % de la renta anual según el estudio. Y lo decimos sin rodeos porque es la pregunta siguiente: la garantía la paga el propietario —o un pagador autorizado, que puede ser un familiar— y nunca se domicilia en la cuenta del inquilino.
Sobre un alquiler de 800 € al mes son entre 288 y 480 € al año. Puesto al lado de lo que cuesta un impago —meses sin cobrar, abogado, procurador y un procedimiento que no termina en semanas—, la cuenta suele salir sola. Lo que sí conviene tener claro es que es un coste tuyo, deducible como gasto del alquiler junto al resto: lo tratamos en gastos del alquiler: IBI, comunidad y suministros.
¿Cuántas veces se paga el seguro de impago de alquiler?
Una vez al año. La prima es anual: se paga al emitirse la garantía y cubre doce meses, y mientras el alquiler siga en vigor se renueva automáticamente cada año, salvo preaviso de 30 días. Si prefieres repartirla en cuotas mensuales, existe el pago fraccionado, que suma un 0,25 % al porcentaje. Las condiciones lo recogen con el resto de plazos.
Y si lo que quieres es no llegar a usarla, el trabajo empieza antes: estudiamos la solvencia del candidato antes de que firmes, con respuesta en menos de 24 horas.
¿Es legal que un inquilino pague el seguro de impago?
Como titular, no: la garantía va a nombre del propietario, que es quien tiene el riesgo, y se paga desde su cuenta. Lo que sí es legal es que el propietario tenga en cuenta ese coste al fijar la renta, fuera de zona tensionada, porque la renta la pactan libremente las partes. Lo discutible es cobrárselo aparte como un concepto añadido, y en zona tensionada no cabe por ninguna de las dos vías.
Si eres el inquilino y quieres proponerlo —porque te piden un aval que no tienes, o porque el propietario tiene miedo a no cobrar—, esto es lo que tienes que saber:
- La garantía la contrata y la paga el propietario, a su nombre y desde su cuenta. Tú aportas tu documentación para el estudio, nada más.
- Puedes ofrecerte a que el coste vaya dentro de la renta que acordéis. Fuera de zona tensionada es libre; si el piso puede estar en una zona declarada, ahí manda el tope de la renta y no cabe.
- Los datos del propietario tienen que ser los de la persona que va a figurar en el contrato. Si no, la garantía se emite a nombre de quien no es el arrendador y no cubre nada, ni a ti ni a él.
- Puedes saber antes si entrarías: la cuenta está en ¿pasarías el estudio?, y la propuesta para tu propietario se prepara en un minuto, con tu nombre y la renta, para entregársela tú.
- Y si quieres llegar con la respuesta firme y no con una orientación, pasa tu estudio antes de tener piso: ahí está el camino entero, de la prueba a la propuesta.
- Y si aún estás reuniendo papeles, lo que te pueden pedir para alquilar —y lo que la ley no deja pedirte— está en qué te piden para alquilar un piso.