Empecemos por lo primero, porque despeja el resto: quien contrata la cobertura es quien tiene el riesgo. Y el riesgo de que no entre la renta es del propietario, no del inquilino.
No es una frase comercial. El artículo 25 de la Ley de Contrato de Seguro establece que el seguro de daños es nulo si el asegurado no tiene un interés en la indemnización. El inquilino no pierde nada si él mismo no paga; el que pierde es el dueño del piso. Por eso el producto se contrata y se paga desde el lado del propietario.
Lo mismo vale para una garantía de alquiler, que no es un seguro pero funciona con la misma lógica: te protege a ti, la contratas tú.
¿Se puede repercutir el seguro de impago al inquilino?
Exigirle que lo contrate él, no: desde el 8 de octubre de 2026 lo prohíbe la ley. Tenerlo en cuenta al fijar el precio del alquiler, sí, aunque el decreto ha dejado una duda por el camino; cobrárselo como concepto aparte, más discutible que antes; y en zona tensionada, no. Aquí es donde conviene ir con cuidado, porque circulan respuestas para todos los gustos y ninguna es del todo exacta.
Lo primero ya no admite discusión. El Real Decreto-ley 29/2026 ha añadido al artículo 36.5 de la LAU esta frase:
«En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.»
Habla de lo que se le exige al inquilino. Que la cobertura la contrates tú, a tu nombre y desde tu cuenta, es otra cosa, y esa frase no la toca.
Lo segundo se apoya en el artículo 17.1, que el decreto ha dejado como estaba: «La renta será la que libremente estipulen las partes». Si al calcular el precio del alquiler tienes en cuenta lo que te cuesta protegerlo, estás poniendo precio, no cobrándole una partida. La duda que ha abierto el decreto está un poco más abajo.
Distinto es cobrárselo aparte, como un concepto añadido a la renta. Ahí entra el artículo 20, que el decreto ha reescrito, y tiene tres frenos:
- El pacto de repercutir gastos debe constar por escrito y determinar el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. No vale una cláusula genérica.
- Solo alcanza a gastos generales del inmueble «que no sean susceptibles de individualización», como la comunidad, no a cualquier cosa que quieras sumar. Los tributos de la vivienda, el IBI incluido, ya no se le pueden imponer, salvo que el obligado tributario sea él.
- Y tiene un apartado 2 nuevo que conviene leer entero.
Lo que dice ahora la ley de los gastos del contrato
Desde el 8 de octubre de 2026, el artículo 20.2 empieza así:
«Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.»
Y a renglón seguido dice qué entra ahí: «cualquiera derivado de servicios prestados para la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato de arrendamiento».
La regla viene de antes. El Real Decreto-ley 7/2019 la puso al final del 20.1 solo para el arrendador persona jurídica, y la Ley 12/2023 quitó esa coletilla: desde entonces esos gastos «serán a cargo del arrendador», también si es un particular con un piso. El decreto aprieta más. Ya no basta con que los pagues tú: no se le pueden pasar al inquilino por ninguna vía ni con otro nombre.
La honradez obliga al mismo matiz de antes: el artículo no nombra el seguro ni la garantía. Si el coste de cubrirse frente al impago cuenta como un servicio para la «gestión» del contrato, el «indirectamente» podría alcanzar también a meterlo en la renta; si no cuenta, esa frase no le afecta, y el decreto no dice cuál de las dos cosas es. El último párrafo del apartado tampoco despeja nada: cualquier otro servicio «no esencial para la perfección del contrato» solo puede ir a cargo del inquilino si lo ha pedido por escrito, sabiendo antes que es opcional y cuánto cuesta, sin decir si una garantía es uno de ellos. Lo que sí está fuera de duda son los honorarios de agencia: no se le pueden pasar al inquilino de ninguna forma.
Nuestra lectura práctica, y la decimos como lectura y no como sentencia: cobrarlo como partida aparte es hoy más resbaladizo que antes; tenerlo en cuenta al fijar la renta sigue apoyado en el artículo 17.1, pero mientras no se aclare el 20.2 ya no lo llamaríamos terreno seguro.
Y si el piso está en zona tensionada, ni eso
Si el inmueble está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, el artículo 17.6 cierra la puerta de forma expresa, y desde el decreto con una lista más larga:
«En ningún caso podrán fijarse nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.»
Es decir: en zona tensionada no puedes añadir un gasto nuevo que antes no estuviera, y la renta tiene además su propio tope. Qué zonas están declaradas y cómo funciona el límite, en zona tensionada y Ley de Vivienda.
No lo confundas con la garantía adicional
Hay otra figura que se mezcla con esta y es distinta: la garantía adicional a la fianza, en el mismo artículo 36.5. Esa sí la aporta el inquilino, y tiene tope:
«En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. En el caso de los arrendamientos temporales el valor de esta garantía no podrá exceder de una mensualidad de la renta.»
O sea: además de la fianza de una mensualidad, puedes pedirle un depósito o un avalista por un máximo de dos mensualidades más, o de una si el alquiler es temporal. Eso es una garantía del inquilino, y el artículo deja pactarla; lo que no deja es exigirle que contrate un seguro de impago. La cobertura de impago que contratas tú es otra cosa y no consume ese límite. Lo desarrollamos en la guía de aval y avalista en el alquiler.
Lo que sí puedes proponerle: su propio seguro
Aunque el de impago sea cosa tuya, hay un seguro que sí tiene sentido pedirle al inquilino: el suyo, el de contenido y responsabilidad civil.
Ese cubre un riesgo que es de él —los daños que cause—, así que es razonable que lo pague él. No es obligatorio por ley, y desde el decreto la LAU sí habla de seguros: prohíbe exigir al inquilino «seguros de impago de renta u otras coberturas análogas», sin aclarar si una póliza de hogar o de responsabilidad civil es una de ellas. Hasta que se aclare, plantéaselo como recomendación por escrito y no como condición para firmar, y cuéntale qué deja fuera tu póliza. Cómo se reparte cada póliza, en continente y contenido; y por qué importa tanto, en quién responde de un incendio en un piso alquilado.
¿Cuánto cuesta el seguro de impago de un alquiler?
En nuestro caso, entre el 3 % y el 5 % de la renta anual según el estudio. Y lo decimos sin rodeos porque es la pregunta siguiente: la garantía la paga el propietario —o un pagador autorizado, que puede ser un familiar— y nunca se domicilia en la cuenta del inquilino.
Sobre un alquiler de 800 € al mes son entre 288 y 480 € al año. Puesto al lado de lo que cuesta un impago —meses sin cobrar, abogado, procurador y un procedimiento que no termina en semanas—, la cuenta suele salir sola. Lo que sí conviene tener claro es que es un coste tuyo, deducible como gasto del alquiler junto al resto: lo tratamos en gastos deducibles del alquiler.
¿Cuántas veces se paga el seguro de impago de alquiler?
Una vez al año. La prima es anual: se paga al emitirse la garantía y cubre doce meses, y mientras el alquiler siga en vigor se renueva automáticamente cada año, salvo preaviso de 30 días. Si prefieres repartirla en cuotas mensuales, existe el pago fraccionado, que suma un 0,25 % al porcentaje. Las condiciones lo recogen con el resto de plazos.
Y si lo que quieres es no llegar a usarla, el trabajo empieza antes: estudiamos la solvencia del candidato antes de que firmes, con respuesta en menos de 24 horas.
¿Es legal que un inquilino pague el seguro de impago?
Como titular, no: la garantía va a nombre del propietario, que es quien tiene el riesgo, y se paga desde su cuenta. Y desde el 8 de octubre de 2026 tampoco se le puede exigir que contrate él un seguro de impago o una cobertura análoga. Que el propietario tenga en cuenta ese coste al fijar la renta, fuera de zona tensionada, cabe en la libertad de renta, con la duda del artículo 20.2 que hemos visto arriba. Cobrárselo aparte como un concepto añadido es más discutible todavía, y en zona tensionada no cabe por ninguna de las dos vías.
Si eres el inquilino y quieres proponerlo —porque te piden un aval que no tienes, o porque el propietario tiene miedo a no cobrar—, esto es lo que tienes que saber:
- La garantía la contrata y la paga el propietario, a su nombre y desde su cuenta. Tú aportas tu documentación para el estudio, nada más.
- Puedes ofrecerte a que el coste vaya dentro de la renta que acordéis. Fuera de zona tensionada la renta se pacta libremente, con la duda del 20.2 que contamos arriba; si el piso puede estar en una zona declarada, ahí manda el tope de la renta y no cabe.
- Los datos del propietario tienen que ser los de la persona que va a figurar en el contrato. Si no, la garantía se emite a nombre de quien no es el arrendador y no cubre nada, ni a ti ni a él.
- Puedes saber antes si entrarías: la cuenta está en ¿pasarías el estudio?, y la propuesta para tu propietario se prepara en un minuto, con tu nombre y la renta, para entregársela tú.
- Y si quieres llegar con la respuesta firme y no con una orientación, pasa tu estudio antes de tener piso: ahí está el camino entero, de la prueba a la propuesta.
- Y si aún estás reuniendo papeles, lo que te pueden pedir para alquilar —y lo que la ley no deja pedirte— está en qué te piden para alquilar un piso.